Kỳ vọng lợi nhuận như thị trường BĐS Hà Nội cách đây 2 năm
Thời gian qua, giá bất động sản tại Hà Nội và các tỉnh phía Bắc đang có dấu hiệu chững lại khiến nhiều nhà đầu chuyển hướng dòng tiền vào khu vực phía Nam, đặc biệt là TP.Hồ Chí Minh - nơi được dự báo còn dư địa tăng giá, nhất là sau thời điểm sáp nhập tỉnh thành. Vào thời điểm cuối năm, xu hướng dịch chuyển dòng tiền của nhà đầu tư càng thể hiện rõ nét.
Báo cáo mới đây của Batdongsan.com.vn cho thấy, dòng tiền phía Bắc có xu hướng dịch chuyển vào Nam do nền giá còn dư địa tăng trưởng. Tỉ lệ nhà đầu tư Hà Nội chiếm 33%, Hải Phòng 24%, Nam Định 24%, Quảng Ninh 10%. Trong 6 tháng đầu năm, nhà đầu tư từ ngoài TP.Hồ Chí Minh chiếm đến 75% tổng lượng khách tìm mua bất động sản tại thành phố, trong đó, các tỉnh phía Bắc chiếm 61%.
Tương tự, theo số liệu từ One Mount Group, hiện hơn 50% khách hàng Hà Nội có ý định mua bất động sản tại TP.Hồ Chí Minh, trong đó 20% sẵn sàng xuống tiền ngay trong năm nay. Khảo sát tại một số dự án căn hộ đang chào thị trường TP.Hồ Chí Minh ở giai đoạn này nhận thấy, có khá nhiều booking đến từ nhà đầu tư Hà Nội.
Điều này cho thấy, việc nhà đầu tư phía Bắc “nhòm ngó” bất động sản TP.Hồ Chí Minh nhằm mở rộng danh mục khu vực đầu tư, đồng thời tìm kiếm lợi nhuận tốt hơn.
Lý giải nguyên nhân dòng tiền Nam tiến, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam nhận định, chênh lệch giá là yếu tố chính khiến nhà đầu tư phía Bắc trở lại thị trường miền Nam. Giá nhà Hà Nội đã ở ngưỡng cao, khiến biên lợi nhuận đầu tư không còn hấp dẫn. Trong khi đó, bất động sản phía Nam vẫn thu hút dòng tiền nhờ giá còn thấp hơn, dư địa tăng giá theo hạ tầng vẫn khá tốt.
Đặc biệt sự quan tâm của khách hàng phía Bắc với các dự án bất động sản ở những khu vực đang được đầu tư hạ tầng mạnh mẽ hoặc trong hướng quy hoạch TOD của TP.Hồ Chí Minh là rất lớn. Không chỉ tại TP.Hồ Chí Minhmà dòng tiền nhà đầu tư phía Bắc đang mở rộng ra các khu vực vực lân cận Đồng Nai, Tây Ninh, bám theo trục hạ tầng, vành đai, metro.
Theo ông Đinh Minh Tuấn, đợt này, nhà đầu tư phía Bắc kỳ vọng bất động sản TP.Hồ Chí Minh tăng giá nhanh như Hà Nội giai đoạn 2023- 2024. Họ nghĩ rằng, mua là sẽ có lời, xuất phát từ 3 nguyên nhân.
Thứ nhất, sàn bất động sản Hà Nội vào TP.Hồ Chí Minh bán nhiều sản phẩm của các ông lớn như Vingroup, Sun Group, Eco Park nên nhu cầu sẽ tăng cao.
Thứ hai, thị trường bất động sản Hà Nội đang bão hoà, giá không tăng, trong khi TP.Hồ Chí Minh mới vào giai đoạn tăng trưởng nên nhà đầu tư tìm vào.
Cuối cùng tâm lý nhà đầu tư Hà Nội muốn có lời như giai đoạn 2023-2024 tại thị trường Hà Nôi. Vì thế, chung cư TP.Hồ Chí Minh và các khu vực vệ tinh đang đón làn sóng từ Hà Nội tìm đến.
Theo vị này, ngoài yếu tố lợi nhuận, nhiều nhà đầu tư phía Bắc cũng bắt đầu quan tâm đến dòng tiền bền vững từ cho thuê và hưởng lợi từ hạ tầng hoàn thiện. Có thể thấy, sự dịch chuyển dòng vốn từ Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh và khu lân cận đang phản ánh rõ xu hướng đầu tư linh hoạt. Các nhà đầu tư không còn bó hẹp trong một thị trường nhất định mà sẵn sàng mở rộng, tìm kiếm lợi nhuận tốt hơn ở các thị trường còn tiềm năng tăng trưởng giá.
Ông Tuấn cũng nhìn nhận thị trường bất động sản TP.Hồ Chí Minh đang vào chu kỳ phục hồi mạnh. Thanh khoản đã cải thiện rõ rệt, nguồn cung quay trở lại. Dòng tiền đầu tư và nhu cầu thực đều tăng, tạo nên sự sôi động bền vững hơn cho thị trường. Chuyên gia nà khuyến nghị nhà đầu tư nên phân bổ danh mục rộng hơn, đa dạng sản phẩm và kết hợp giữa TP.Hồ Chí Minh với các tỉnh lân cận để giảm thiểu rủi ro và tối ưu hóa lợi nhuận.
Chung cư giữ “phong độ” sức cầu
Dữ liệu của Batdongsan.com.vn chỉ ra, mức độ quan tâm bất động sản tại TP.Hồ Chí Minh tăng trưởng mạnh sau sáp nhập, cho thấy sức bật tốt. Trong đó, chung cư là loại hình dẫn đầu lượng quan tâm so với các phân khúc khác, được dẫn dắt bởi nhu cầu mua ở thực và đầu tư khai thác cho thuê.
Trong quý 3/2025 thì loại hình chung cư ghi nhận tăng mạnh nhất về mức độ quan tâm (36%), trong khi nhà riêng (29%), đất nền (24%), nhà mặt phố (8%)... Điều này cho thấy, xu hướng của thị trường đang quay trở về với những loại hình bất động sản ở thực, dễ khai thác.
Xét đến khẩu vị của nhà đầu tư phía Bắc, thay vì chăm chăm vào phân khúc đất nền, nhà liền thổ thì chung cư cao cấp đang “chiếm ngôi vị” trong danh mục đầu tư. Ở đó, yếu tố pháp lý, uy tín của chủ đầu tư và dự án quy hoạch đồng bộ, hạ tầng bài bản là các yếu tố then chốt khiến nhà đầu tư “xuống tiền”.
Chung cư hạng sang tập trung ở Quận 1 và TP.Thủ Đức có mức tăng trưởng giá tốt trong 2 năm trở lại. Trong khi đó, tại thị trường chung cư Bình Dương (cũ) và Bà Rịa Vũng Tàu (cũ) giá bán chung cư cũng tăng tích cực trong các quý vừa qua. So với chung cư, đất nền - vốn là phân khúc đầu tư “vua” có phần trầm lắng.
Xét theo khu vực thì TP.Hồ Chí Minh (cũ) và Bình Dương (cũ) vẫn giữ “phong độ” về giá lẫn sức cầu trong quý vừa qua, dự báo đà tăng trưởng này sẽ tiếp tục diễn biến tích cực trong quý cuối năm.
Dẫu vậy, theo các chuyên gia trong ngành, giá trị của bất động sản chỉ thực sự gia tăng trưởng bền vững khi hưởng đòn bẩy từ kinh tế địa phương, hạ tầng và cải thiện môi trường đầu tư. Vào thị trường giai đoạn này, người mua nên tránh tâm lý “lướt sóng” ngắn hạn, đồng thời, cần có sự chọn lọc, dựa trên phân tích dữ liệu và tiềm năng dự án/khu vực để tránh rủi ro.
Các chuyên gia cảnh báo rằng đằng sau các đợt tăng giá đột biến, có thể tồn tại hiện tượng thao túng giá bởi một số nhóm môi giới và nhà đầu tư có tiềm lực tài chính. Họ mua gom một lượng lớn sản phẩm tại các phân khu mới, sau đó tạo khan hiếm giả bằng cách “găm hàng”.
Do đó, thay vì chạy theo giá, người mua nên đánh giá kỹ các yếu tố thực tế như tỷ lệ lấp đầy dân cư, khả năng khai thác cho thuê, chất lượng dịch vụ quản lý tòa nhà, và đặc biệt là tiềm năng hạ tầng khu vực trong trung và dài hạn. Một thị trường bất động sản chỉ có thể tăng trưởng bền vững nếu đi cùng nhu cầu ở thực và tốc độ đô thị hóa thật sự. Những "cơn sóng" đầu cơ ngắn hạn chỉ mang tính thời điểm và có thể tiềm ẩn rủi ro lớn cho nhà đầu tư thiếu kinh nghiệm.
