Chung cư tiếp tục dẫn dắt thị trường, giá tăng từ 7-10%

Nhiều vướng mắc cần gỡ

Thị trường bất động sản Việt Nam đã và vẫn đang bám sát tiến trình phục hồi với hàng loạt kết quả ngày càng tích cực. Trên nền tảng hành lang pháp lý hoàn thiện, thị trường bất động sản trong năm 2025 sẽ tiếp tục khắc phục các khó khăn còn “dang dở”, sẵn sàng “bước” vào giai đoạn tăng trưởng mới bền vững hơn.

Như Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) đã thông tin trước đó, thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam đã bước qua giai đoạn khó khăn nhất với nguồn cung tăng mạnh theo năm. Các dự án nhà ở mở bán mới, đặc biệt là phân khúc căn hộ chung cư, đều ghi nhận tỷ lệ hấp thụ tốt.

Tuy nhiên, thị trường vẫn đối mặt với không ít thách thức. Thứ nhất, sự phục hồi của thị trường vẫn có sự phân hóa rõ rệt giữa các phân khúc, khu vực, loại hình sản phẩm và thậm chí giữa các doanh nghiệp cung ứng.

Thứ hai, nguồn cung nhà ở vẫn chưa đáp ứng đủ cả về số lượng lẫn chất lượng để đáp ứng nhu cầu thực tế của người dân, khiến giá BĐS tại một số địa phương liên tục tăng cao, mang lại lợi thế cho các chủ đầu tư sở hữu quỹ đất “sạch” trong ngắn hạn.

Thứ ba, mức giá cao đã đặt ra bài toán khó cho thị trường trong dài hạn khi ảnh hưởng đến chi phí đền bù giải phóng mặt bằng, tính tiền sử dụng đất và giá thành phát triển các dự án mới.

Thứ tư, chi phí vốn tăng cao càng khiến mặt bằng giá BĐS khó giảm, vượt xa khả năng chi trả của nhiều người dân. Điều này làm gia tăng nguy cơ các dự án được mở bán nhưng khó thanh khoản do nguồn cung tăng vượt quá số lượng cầu có khả năng đáp ứng được khả năng tài chính trong nhiều năm tới.

Nhà ở tiếp tục dẫn dắt bởi nguồn cung hạn chế.

Nhận định về thị trường bất động sản năm 2025, VARS cho rằng, nhà ở sẽ tiếp tục tăng trưởng, khoảng 10% so với năm 2024, và được đóng góp đồng đều hơn bởi các khu vực, khi nhiều dự án đã được tháo gỡ vướng mắc và triển khai trở lại trong năm 2024, nhiều dự án cũng có kế hoạch “ra hàng” để đón đầu cơ hội phục hồi của thị trường. Nhưng nguồn cung BĐS dự kiến vẫn được đóng góp chủ yếu bởi các đại đô thị tại các tỉnh, thành thuộc khu vực miền Bắc của các chủ đầu tư lớn. Nguồn cung BĐS tại Hà Nội và các đô thị vệ tinh ước tính đạt khoảng 37 nghìn sản phẩm, Tp.Hồ Chí Minh và vùng ven ước tính đạt khoảng 18 nghìn sản phẩm.

Loại hình căn hộ chung cư, chủ yếu là phân khúc có giá từ 50 triệu đồng/m2 trở lên tiếp tục “dẫn dắt” thị trường, với sự gia tăng nguồn cung hạng sang. Loại hình biệt thự/liền kề Nhà phố cũng dần trở thành “tâm điểm" thị trường với nguồn cung mới tăng trưởng từ các dự án đại đô thị đồng bộ hạ tầng, tiện ích dự kiến mở bán. Trong khi nguồn cung đất nền sẽ tiếp tục giảm cùng quy định “siết” phân lô bán nền.

Tuy nhiên, nguồn cung nhà ở sẽ tiếp tục khan hiếm so với nhu cầu, nhất là phân khúc nhà ở bình dân, bởi nguồn cung từ các dự án nhà ở xã hội dự kiến tăng trưởng “rõ rệt” trong năm 2025 nhưng vẫn chiếm tỷ trọng rất nhỏ trong cơ cấu nguồn cung nhà ở toàn thị trường. Trong khi nhu cầu nhà ở bình dân, trung cấp vẫn là nhu cầu chính của thị trường.

Nguồn cung tăng trưởng nhưng vẫn khan hiếm so với nhu cầu và chủ yếu đến từ các dự án đại đô thị của các chủ đầu tư lớn, sẽ tiếp tục giúp các dự án nhà ở mở bán mới duy trì mức giá bán “neo” cao. Trong khi mặt bằng giá thứ cấp sẽ tiếp tục tăng trưởng chậm lại.

Cụ thể, mặt bằng giá căn hộ chung cư sẽ tiếp tục tăng tại các đô thị lớn, với mức tăng thấp hơn, từ 7-10% so với năm 2024, do mặt bằng giá đã hiện tại đã khá cao, đà tăng trên thị trường chậm lại khi nhiều sản phẩm chung cư cữ, thiếu hạ tầng, tiện ích có giá chuyển nhượng quá cao so với giá trị thực tế.

Với phân khúc đất nền, mặt bằng giá sơ cấp tăng mạnh nhờ tiềm năng tăng giá tốt. Mặt bằng giá các sản phẩm biệt thự/liền kề, Nhà phố cũng sẽ tiếp tục duy trì ở mức cao trong bối cảnh do quỹ đất khan hiếm, chi phí đầu tư, nhất là chi phí liên quan đến đất đai tăng, mặt bằng giá thứ cấp, với nguồn cung chủ yếu tại các dự án đại đô thị của các CĐT lớn đã hình thành. Tại các dự án thấp tầng chưa hình thành hạ tầng, chưa thu hút cư dân về ở tiếp tục đi ngang ở mức cao.

VARS cho rằng, các dự án nhà ở mở bán trong năm 2025 vẫn sẽ được quan tâm, giao dịch, hấp thụ tốt nhưng tốc độ hấp thụ có khả năng chậm lại. Phân khúc căn hộ sẽ tiếp tục “chiếm lĩnh” thanh khoản thị trường. Nhu cầu nhà ở, nhất là nhu cầu đầu tư sẽ tiếp tục dịch chuyển sang vùng ven đô thị và các tỉnh thành cấp 2, cấp 3, nơi có mức giá thấp hơn, còn nhiều dư địa tăng trưởng hơn trong tương lai. Đất nền đã tách thửa, có pháp lý “chuẩn chỉ” tại các khu vực có hạ tầng phát triển, tiềm năng cao, vẫn là phân khúc được nhiều người sẵn sàng “xuống tiền”.

Bên cạnh các dự án đại đô thị của các chủ đầu tư lớn, đã và vẫn đang thúc đẩy sự phục hồi của thị trường BĐS, VARS cho rằng, sự phát triển của thị trường năm 2025 sẽ được góp “nhiệt” nhiều hơn bởi các dự án quy mô nhỏ hơn.