Thị trường phân hóa và cục bộ
Theo Bản tin tuần mới nhất của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), sự phục hồi của thị trường bất động sản (BĐS) vẫn tồn tại nhiều điểm bất cập, khi có sự phân hóa mạnh mẽ giữa các phân khúc, khu vực, loại hình sản phẩm và cả doanh nghiệp cung ứng.
Cụ thể, xét theo loại hình sản phẩm, mặc dù ghi nhận nhiều hơn các sản phẩm thấp tầng mở bán, tuy nhiên, căn hộ chung cư (CHCC) vẫn là loại hình giữ vai trò chủ đạo, chiếm tỷ trọng lên tới 70% trong tổng nguồn cung nhà ở mới trong năm 2024.
Nguồn cung CHCC mới trong năm 2024 chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp, hạng sang (có giá từ 50 triệu/m2 trở lên), chiếm 65%. Trong cơ cấu nguồn cung CHCC chào bán mới, tỷ trọng CHCC mới thuộc phân khúc cao cấp trong quý 4/2024 đạt mức 47%, tăng 16 điểm phần trăm so với cùng kỳ.
Tỷ trọng phân khúc CHCC hạng sang, siêu sang tăng trưởng mạnh, đạt mức gần 27% trong quý 4/2024, tăng 23 điểm phần trăm so với quý 4 năm 2023. Tính chung năm 2024, toàn thị trường ghi nhận tới gần 10.000 sản phẩm CHCC có giá từ 80 triệu/m2 trở lên, tăng gấp hơn 3 lần so với cùng kỳ năm 2023.
Xét theo khu vực, 60% nguồn cung nhà ở mới trong năm 2024 được đóng góp bởi các dự án thuộc khu vực miền Bắc. Trong khi, khu vực miền Nam và miền Trung chỉ chiếm tỷ trọng lần lượt là 29% và 11%.
Nguồn cung chủ yếu đến từ các dự án đại đô thị ở khu vực vùng ven và các tỉnh, thành kề bên 2 đô thị đặc biệt. Số lượng nguồn cung mở bán mới tại khu vực miền Nam tăng lên đáng kể trong quý cuối năm 2024 với hàng loạt dự án quy mô mở bán, nhưng vẫn không theo kịp tốc độ tăng trưởng nguồn cung từ các tỉnh, thành miền Bắc.
Xét theo doanh nghiệp cung ứng, 62% nguồn cung nhà ở mới được đóng góp bởi các chủ đầu tư lớn và tổ chức đầu tư nước ngoài. Trong đó, nổi bật là các hệ sinh thái của các tập đoàn lớn.
Theo VARS đã thông tin trước đó, mặc dù có giá bán cao, các dự án nhà ở mới trong năm 2024 vẫn được hấp thụ rất tốt, đạt trên 70%, do nguồn cung nhà ở tăng trưởng mạnh mẽ theo năm này vẫn còn thiếu và yếu so với nhu cầu và nhu cầu về nhà ở cao cấp, hạng sang cũng rất lớn.
Tuy nhiên, nhu cầu nhà ở cao cấp, hạng sang - đang không ngừng tăng trưởng, vẫn chỉ chiếm tỷ trọng tương đối nhỏ so với nhu cầu nhà ở của người dân. Việc nhu cầu nhà ở chính của thị trường - nhà ở vừa túi tiền không được đáp ứng có thể ảnh hưởng đến sự phát triển ổn định của thị trường BĐS.
Thực tế, trong bối cảnh quỹ đất khan hiếm và đắt đỏ tại các thành phố lớn, việc nguồn cung nhà ở tập trung vào các dự án đại đô thị của các chủ đầu lớn là xu hướng tất yếu. Nhưng điều này đồng nghĩa với việc giá nhà sẽ tiếp tục không thể rẻ và khó có thể đáp ứng được toàn bộ nhu cầu của người dân có thu nhập trung bình và thấp.
Bởi các dự án đại đô thị thường đi kèm với hạ tầng hiện đại, tiện ích nội khu cao cấp, khiến chi phí đầu tư ban đầu rất lớn. Đồng thời, các chủ đầu tư lớn thường phát triển dự án ở các khu vực ven đô hoặc khu vực có tiềm năng, với quỹ đất lớn nhưng giá trị đất ngày càng cao, đặc biệt khi được quy hoạch đồng bộ.
Những "nút thắt" cần tháo gỡ
Do đó, VARS cho rằng, để thị trường phát triển ổn định, bền vững, Nhà nước cần có các chính sách hỗ trợ để thúc đẩy nguồn cung mới vào thị trường, nhất là các sản phẩm nhà ở thương mại giá phù hợp, nhà ở xã hội.
Thứ nhất, cần tiếp tục rà soát các dự án BĐS gặp vướng mắc và phân loại theo nhóm nguyên nhân, cơ quan chịu trách nhiệm xử lý. Đồng thời, kiên quyết thu hồi và xử lý các dự án tồn đọng.
Thứ hai, xây dựng quy định về trình tự, thủ tục định giá chi tiết, cụ thể với từng tình huống nhất định, để các địa phương và công ty thẩm định dễ dàng thực hiện, rút ngắn thời gian xác định giá đất, làm căn cứ tính tiền sử dụng đất đối với các dự án BĐS đang triển khai, giúp các dự án dang dở "hồi sinh", đưa nguồn cung mới vào thị trường.
Thứ ba, khẩn trương phê duyệt chủ trương đầu tư các dự án BĐS vừa và nhỏ. Xem xét, nghiên cứu phương án hỗ trợ giải phóng mặt bằng cho các dự án thuộc phân khúc bình dân để tăng nguồn cung nhà ở giá phù hợp.
Thứ tư, nghiên cứu phương án cho phép các doanh nghiệp nhận chuyển nhượng dự án BĐS có trách nhiệm hoàn thiện nghĩa vụ tài chính trước đó của bên chuyển nhượng, để thúc đẩy dự án triển khai, đưa nguồn cung vào thị trường.
Với phân khúc Nhà ở xã hội (NƠXH), song song với việc tiếp tục thúc đẩy thực thi các quy định pháp luật mới về NƠXH, tư duy về NƠXH cần được thay đổi theo hướng chủ động, tích cực hơn.
Đối với các doanh nghiệp, song song với việc tiếp tục chủ động tích cực phối hợp với cơ quan quản lý Nhà nước để tháo gỡ, vướng mắc cho các dự án, cần bám vào luật mới để có hướng đi phát triển đúng đắn. Các chủ đầu tư vừa và nhỏ có thể nghiên cứu phát triển các dự án "vừa sức" ở các thị trường ven, các thị trường mới, nơi có quỹ đất còn lớn, giá chưa quá cao.
