Chủ tịch UBND TP.HCM Phan Văn Mãi vừa ký gửi văn bản khẩn số 477 gửi Thủ tướng Chính phủ kiến nghị áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất khi xác định, thẩm định, quyết định giá đất trên địa bàn thành phố.
Văn bản đề cập, khi áp dụng các phương pháp xác định giá đất cụ thể theo phương pháp so sánh, chiết trừ, thu nhập, thặng dư gặp nhiều khó khăn, vướng mắc.
Cụ thể, về tổ chức lựa chọn đơn vị tư vấn. Theo quy định phải lập kế hoạch định giá đất cụ thể trình UBND cấp tỉnh phê duyệt trên cơ sở đó tổ chức lựa chọn đơn vị tư vấn theo hình thức đấu thầu. Lãnh đạo TP.HCM cho biết, thực tế việc lập kế hoạch không thể thực hiện được, việc chọn tổ chức đơn vị tư vấn theo đấu thầu khó khăn, chồng chéo pháp luật dẫn tới kéo dài thực hiện.
Về áp dụng các phương pháp xác định giá đất cụ thể nhiều vướng mắc, hạn chế. Theo quy định, xác định giá đất, các đơn vị tư vấn khảo sát, thu thập thông tin của tối thiểu 3 thửa đất (đã chuyển nhượng thành công không quá 2 năm) có đặc điểm tương đồng với đất cần định giá.
Tuy nhiên, lãnh đạo TP cho rằng, việc thu thập thông tin về giao dịch thực của bất động sản trên thị trường khó khăn, do việc giao dịch theo luật định tại Việt Nam chưa minh bạch như các nước phát triển, không quy định phải qua sàn hay công ty môi giới, việc thanh toán cũng không quy định phải qua ngân hàng và cũng chưa có quy định cụ thể về quản lý giá chuyển nhượng bất động sản, nên giá giao dịch thực chưa thể hiện đầy đủ tại các hợp đồng, dẫn tới giá khảo sát của các công ty tư vấn thẩm định giá chỉ có tính tương đối.
Việc nhận định so sánh chấm điểm tài sản so sánh làm cơ sở xác định giá trị của tài sản thẩm định phụ thuộc vào ý kiến chủ quan và kinh nghiệm của thẩm định viên về giá.
Theo Nghị định 44 quy định 5 phương pháp thẩm định giá đất. Tuy nhiên, đối tượng, điều kiện áp dụng phương pháp định giá chưa được quy định cụ thể, nhiều trường hợp một thửa đất nếu áp dụng 2 phương pháp định giá khác nhau sẽ ra kết quả định giá chênh lệch nhau.
Về khó khăn của tổ chức, cá nhân sử dụng đất, theo quy định, giá đất cụ thể để xác định nghĩa vụ tài chính của các dự án chỉ được xác định khi có quyết định giao đất, cho thuê đất, tức sau khi chủ đầu tư đã nghiên cứu, bỏ kinh phí thực hiện các bước chuẩn bị đầu tư, phê duyệt quy hoạch, thẩm định thiết kế cơ sở, bồi thường giải phóng mặt bằng của dự án. Do đó, chủ đầu tư bị động trong xác định hiệu quả dự án đầu tư do không dự kiến được mức nghĩa vụ tài chính phải nộp…
Trong khi đó, văn bản của UBND TP đề cập, việc áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất trong xác định giá đất làm cơ sở thu tiền sử dụng đất, thuê đất có một số ưu điểm nổi bật như đảm bảo công khai minh bạch trong thực hiện; đảm bảo việc xác định giá đất cụ thể được công bằng giữa các chủ đầu tư trong sử dụng đất; tạo chủ động của nhà đầu tư trong việc xây dựng kế hoạch kinh doanh đầu tư.
Qua kết quả thẩm định giá đất cụ thể thời gian qua cho thấy, căn cứ các phương pháp xác định giá đất theo Nghị định 44, Thông tư 36, giá đất cụ thể của các dự án phụ thuộc nhiều vào các yếu tố của công trình trên đất như mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, tỷ lệ giữa diện tích sàn sử dụng/sàn xây dựng, mục đích sử dụng đất… vì vậy khi các yếu tố này thay đổi thì mức giá đất cụ thể khác nhau. Do đó, nếu hệ số điều chỉnh giá đất được xây dựng trên cơ sở tổng hợp tác động của các yếu tố quy hoạch xây dựng ảnh hưởng đến giá đất cụ thể làm cơ sở thu tiền sử dụng đất, thuê đất của các trường hợp sẽ đồng thời phát huy các ưu điểm của phương pháp hệ số điều chỉnh.
Từ những khó khăn, vướng mắc và nhận định trên, UBND TP.HCM kiến nghị Thủ tướng Chính phủ chấp thuận cho TP.HCM xây dựng và ban hành hệ số điều chỉnh giá đất phù hợp với tình hình thực tiễn trên địa bàn, trình HĐND TP thông qua, trên cơ sở đó UBND TP ban hành hệ số điều chỉnh giá đất tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với tất cả các khu đất, thửa đất (không phân biệt giá trị tính theo bảng giá đất trên 30 tỷ hay dưới 30 tỷ), thay vì phải thực hiện thuê đơn vị tư vấn để xác định giá đất cụ thể theo các phương pháp thẩm định giá.
