Đã qua giai đoạn khó
Năm 2024 đánh dấu sự khởi sắc hơn của nền kinh tế Việt Nam. Với các chỉ số vĩ mô tích cực, niềm tin của nhà đầu tư và người dân vào nền kinh tế được củng cố. Thị trường bất động sản (BĐS) không nằm ngoài xu thế khi trở thành một trong những lĩnh vực dẫn dắt, đóng góp vào sự phát triển chung.
Báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) công bố mới đây cho thấy, thị trường BĐS trong năm 2024 đã bước qua giai đoạn khó khăn nhất với nhiều kết quả phục hồi tích cực và vẫn đang bám sát tiến trình phục hồi.
Cụ thể, quý I/2024, thị trường đón nhận một lượng lớn các môi giới BĐS, sàn giao dịch BĐS quay trở lại “vận hành”, khi các chủ đầu tư bắt đầu kích hoạt triển khai hàng loạt dự án quy mô ngày càng lớn. Một số dự án có tiến độ triển khai tốt đã nhận cọc. Các dự án mới mở bán, từ sản phẩm đất nền, nhà phố, biệt thự, căn hộ... đều ghi nhận mức độ quan tâm, giao dịch và giá bán tăng trưởng tốt trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp.
Quý II/2024, đà phục hồi của thị trường BĐS tiếp tục được duy trì, nguồn cung và lượng giao dịch trong quý tăng trưởng mạnh, lần lượt gấp 3 và gần 4 lần so với cùng kỳ năm 2023.
Đặc biệt, thông tin Luật Đất đai năm 2024, Luật Nhà ở năm 2023, Luật Kinh doanh BĐS năm 2023 và khoản 2, điều 209 của Luật các tổ chức tín dụng sẽ có hiệu lực sớm trước 5 tháng, càng tiếp thêm niềm tin cho các chủ thể hoạt động trong lĩnh vực BĐS sẵn sàng tái nhập cuộc.
Sang đến quý III/2024, các quy định pháp lý về nhà ở, đất đai và kinh doanh BĐS chính thức có hiệu lực, loại bỏ tâm lý “trước giờ G” của thị trường. Thị trường cũng bắt đầu ghi nhận những dấu hiệu tăng nhiệt, với những câu chuyện đấu giá đất tại các khu vực vùng ven Hà Nội nóng lên.
Sức nóng của thị trường còn được dẫn dắt bởi phân khúc căn hộ, có mặt bằng giá liên tục tăng, thiết lập mặt bằng mới trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp.
Trong quý IV/2024, trước sự ấm lên của thị trường, nhiều chủ đầu tư BĐS thay đổi kế hoạch, ra hàng sớm hơn dự kiến, kèm nhiều chính sách ưu đãi, giúp nguồn cung nhà ở vượt dự báo. Ngày càng nhiều các dự án quy mô lớn mở bán vào thời điểm cuối năm, cùng các chính sách thanh toán ưu đãi, linh hoạt.
Giá tăng, cung thiếu
Theo VARS, hết năm 2024, thị trường BĐS ghi nhận khoảng 56.000 sản phẩm chào bán trên thị trường sơ cấp, tương đương với thời điểm cuối năm 2023 do nhiều dự án “giải phóng” được lượng lớn hàng tồn trong bối cảnh thị trường phục hồi.
Tính chung năm 2024, thị trường ghi nhận khoảng 81.000 sản phẩm chào bán, tăng hơn 40% so với năm 2023.
Lượng giao dịch trong năm 2024 cũng tiếp tục tăng trưởng ổn định khi nguồn cung được cải thiện cả về lượng và chất. Nhu cầu mua BĐS, bao gồm để ở và đầu tư cao và đang không ngừng tăng cùng tốc độ đô thị hóa, quá trình phát triển kinh tế trên nền tảng hành lang pháp lý được hoàn thiện.
Trong năm, thị trường ghi nhận hơn 47.000 giao dịch thành công, tương đương tỷ lệ hấp thụ đạt 72%, với hơn 50% lượng giao dịch sơ cấp được đóng góp bởi nhu cầu đầu tư.
Về giá bán, báo cáo của VARS cho biết, giá bán nhà ở phục hồi và tăng liên tục từ đầu năm do nguồn cung tăng trưởng mạnh theo năm, nhưng vẫn thiếu và yếu so với nguồn cầu. Do các dự án mới tiếp tục được hoàn thiện ở mức tiêu chuẩn cao với chi phí đầu tư tăng cao, nhất là phân khúc căn hộ chung cư tại các thành phố lớn.
Nghiên cứu về chỉ số giá căn hộ phản ánh mức biến động giá bán bình quân của các dự án trong tập mẫu 150 dự án được VARS chọn lọc và quan sát cho thấy, đến cuối năm 2024, giá bán trung bình của cụm mẫu dự án ở Hà Nội đã tăng 72,4% so với quý II/2019. Theo sau là Đà Nẵng với mức tăng so với kỳ gốc đạt 49,9%, trong khi TP.HCM chứng kiến mức tăng chậm hơn, khoảng 34,3% so với kỳ gốc khi thị trường mới bắt đầu ghi nhận các dự án mở bán từ quý III/2024.
Nhu cầu đầu tư phục hồi, giá bán căn hộ chung cư tăng cao, giúp các dự án thấp tầng mở bán với giá bán ngày càng tăng vẫn được hấp thụ khá tốt. Giá các sản phẩm thấp tầng tại các đô thị đã hình thành và thu hút cư dân đến ở phục hồi.
Giá đất nền, đã tách thửa, pháp lý đầy đủ cũng phục hồi và tăng trưởng mạnh trong bối cảnh nguồn cung đất nền giảm do quy định “siết” phân lô bán nền.
Đặc biệt, các lô đất giá trị thấp, khoảng dưới 30 triệu đồng/m2 tại các thành phố có hạ tầng đã phát triển hoặc đã có kế hoạch phát triển được “săn đón”, với mức giá tăng từ 15% so với cuối năm 2023...
Khởi sắc theo đà?
Dự báo về thị trường bất động sản năm 2025, VARS cho rằng, thị trường bất động sản sẽ theo đà để mạnh dạn tiến vào chu kỳ mới, bất chấp một số khó khăn, trở ngại còn lại. "Nhiệt độ" thị trường được dự báo sẽ tỏa dần và đều hơn giữa các khu vực. Trong đó, khu vực miền Bắc vẫn tiếp tục sức nóng, khu vực miền Nam sẽ có dấu hiệu tăng nhiệt.
Loại hình căn hộ chung cư, chủ yếu là phân khúc cao cấp, tiếp tục dẫn dắt thị trường.
Loại hình biệt thự/liền kề dần dần trở thành tâm điểm, nhất là các dự án thuộc các đại đô thị tiếp tục tạo chú ý, nhưng cùng với đó là mức giá bán cũng “neo” ở tầm cao.
Đất nền đã tách thửa, có pháp lý chuẩn chỉ tại các khu vực có hạ tầng phát triển, tiềm năng cao, vẫn là phân khúc được nhiều nhà đầu tư luôn chú ý.
Phân khúc bất động sản công nghiệp sẽ còn sáng hơn, trước các tín hiệu tích cực đến từ kết quả phục hồi của nền kinh tế, cũng như những cơ hội mở ra từ nhiều “đại bàng” trên thế giới với quyết định chọn Việt Nam là bến đỗ.
Phân khúc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng có thêm tín hiệu tích cực, đặc biệt là sản phẩm condotel khi bắt đầu có các dự án đang hoạt động được cấp sổ.
Phân khúc bất động sản thương mại, văn phòng duy trì tăng trưởng ổn định.
Hoạt động M&A, hợp tác, liên kết phát triển dự án tiếp tục giữ nhiệt với các kết quả ngày càng ấn tượng hơn.
Thanh khoản được dự báo vẫn tập trung tại các khu vực có nguồn cung mới nhiều và đa dạng, các tỉnh/thành phố có tốc độ đô thị hóa cao.
Các hoạt động động giám sát, điều tiết của cơ quan quản lý Nhà nước sẽ dần chặt chẽ hơn để đảm bảo thị trường phát triển đúng quỹ đạo.
“Hoạt động môi giới bất động sản ngày càng được thực hiện chuẩn chỉ, chuyên nghiệp, theo hướng vừa đảm bảo đúng quy định của pháp vừa tuân theo quy tắc đạo đức, ứng xử của nghề. Điều này sẽ góp phần mạnh mẽ giúp nâng tầm nghề môi giới bất động sản vì một thị trường an toàn, lành mạnh và bền vững”, VARS nhìn nhận.
