Bất động sản trong chu kỳ mới: Hết thời “dễ dãi”

Nền tảng vĩ mô củng cố

Chia sẻ mới đây, bà Giang Huỳnh, Giám đốc bộ phận nghiên cứu và tư vấn Savills TP. Hồ Chí Minh cho rằng, thị trường bất động sản Việt Nam đang đi qua giai đoạn điều chỉnh mang tính tái cấu trúc để chuẩn bị cho một chu kỳ phát triển mới.

Những yếu tố vĩ mô đang tạo nền tảng quan trọng cho thị trường bất động sản, đặc biệt tại TP. Hồ Chí Minh. Trên thị trường nhà ở, nguồn cung sơ cấp trong Quý III/2025 đạt khoảng 5.200 căn, tăng theo năm nhưng vẫn ở mức khiêm tốn so với nhu cầu thực.

Tỷ lệ hấp thụ đạt 51%, cho thấy tâm lý thị trường đã cải thiện, dù khả năng chi trả tiếp tục là thách thức khi nguồn cung căn hộ giá rẻ sụt giảm và chiếm tỷ trọng nhỏ trong tổng nguồn cung. Thực tế này đang thúc đẩy xu hướng dịch chuyển nhu cầu sang các khu vực vùng ven và các tỉnh lân cận, nơi có mức giá dễ tiếp cận hơn và hưởng lợi từ hạ tầng kết nối.

Ở phân khúc văn phòng, thị trường TP. Hồ Chí Minh tiếp tục duy trì trạng thái ổn định với tổng nguồn cung gần 3 triệu m2 sàn cho thuê. Công suất trung bình duy trì quanh mức 90%, ngay cả khi có thêm nguồn cung mới, phản ánh nhu cầu thuê bền vững từ các doanh nghiệp, đặc biệt là nhóm công nghệ, thông tin truyền thông và tài chính.

… Nhưng thị trường không còn “dễ dãi”

Theo chuyên gia Savills, năm 2026, thị trường bất động sản không bước vào một chu kỳ phục hồi đồng loạt. Thay vào đó, các yếu tố vĩ mô, chính sách tiền tệ và khung pháp lý mới sẽ cùng lúc tái định hình thị trường theo hướng thận trọng và có chọn lọc hơn, với sự phân hóa rõ rệt giữa các phân khúc và khu vực.

“Thị trường vẫn đối diện các thách thức như chi phí đất đai cao, khả năng chi trả của người mua ở thực hay rủi ro từ biến động vĩ mô bên ngoài. Trong bối cảnh mới, thị trường đòi hỏi nhà đầu tư phải thận trọng hơn, tập trung vào chất lượng tài sản, pháp lý và khả năng khai thác thực tế, thay vì chạy theo các kỳ vọng ngắn hạn”, bà Giang Huỳnh nhấn mạnh.

Cùng quan điểm, ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho hay, mặc dù thị trường bất động sản đã có sự hồi phục niềm tin từ phía người mua nhưng là niềm tin có điều kiện và chọn lọc. Người mua đã quay lại, nhà đầu tư đã xuống tiền, song không còn dễ dãi như các chu kỳ trước.

Điều này thể hiện rất rõ qua sự phân hóa của các phân khúc. Chung cư và nhà ở phục vụ nhu cầu thực ghi nhận mức tăng giá và thanh khoản tích cực, trong khi đất nền mang tính đầu cơ, đặc biệt ở những khu vực phát triển lệch pha hạ tầng, vẫn chưa hồi phục.

Theo ông Tuấn, năm 2026 đánh dấu bước chuyển quan trọng của thị trường nhưng đây cũng là giai đoạn mức độ phân hóa rất cao. Mặt bằng giá đã được thiết lập ở mức mới, biên lợi nhuận không còn dày như các chu kỳ trước. Trong khi yêu cầu về pháp lý, chất lượng sản phẩm và năng lực tài chính của chủ đầu tư ngày càng khắt khe. "Thị trường năm 2026 sẽ không dành cho các dự án phát triển dở dang, thiếu minh bạch hay những nhà đầu tư phụ thuộc quá nhiều vào đòn bẩy ngắn hạn", ông Tuấn nhấn mạnh.

Chung nhận định, bà Nguyễn Thị Thanh Thảo – Phó Tổng giám đốc Phú Đông Group cho rằng, sức cầu thị trường nhìn chung đã phục hồi. Tuy nhiên, rào cản tâm lý lớn nhất của người mua nhà hiện nay vẫn là bài toán giá và khả năng chi trả. Bên cạnh đó, tâm lý thận trọng về pháp lý dự án, tiến độ triển khai và uy tín chủ đầu tư vẫn còn hiện hữu sau giai đoạn thị trường nhiều biến động.

Theo bà Thảo, bước sang năm 2026, thị trường bất động sản đối mặt không ít khó khăn. Áp lực về mặt bằng giá còn cao so với thu nhập, bài toán tồn kho và nghĩa vụ tài chính của doanh nghiệp trong giai đoạn 2025–2026 vẫn hiện hữu.

Theo đó, sắp tới, bất động sản không còn là kênh “đánh nhanh thắng nhanh” mà là câu chuyện của tầm nhìn và sự chọn lọc. Nhà đầu tư cần ưu tiên sản phẩm có giá trị sử dụng thật, pháp lý rõ ràng, khả năng khai thác dòng tiền và gắn với xu hướng giãn dân – hạ tầng.

"Thay vì chạy theo kỳ vọng lợi nhuận ngắn hạn, việc đầu tư vào bất động sản phù hợp nhu cầu ở thực sẽ giúp cân bằng giữa an toàn, tích sản và tăng trưởng bền vững trong trung – dài hạn", bà Thảo nói.