Từ câu chuyện hạ tầng của Hà Nội đến TP. Hồ Chí Minh
Chia sẻ về sự biến động giá của bất động sản quanh các tuyến vành đai, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho rằng, nhìn về bài học của thị trường Hà Nội, một khu vực có giá trị tăng giá khi hội đủ 3 điều kiện: Giao với trục lớn; gắn với động lực kinh tế (KCN/logistics /đô thị) và có khả năng trở thành nút giao trung chuyển.
Theo ông Tuấn, giai đoạn 2022-2025 chứng kiến bất động sản quanh các vành đai Hà Nội tăng 2-3 lần mặc dù số lượng nguồn cung ra ngoài tăng 2,6 lần, nhiều đô thị lớn xuất hiện ở các trục lớn.
Với thị trường TP. Hồ Chí Minh, trước tiên TP. Hồ Chí Minh đang chuyển từ mô hình đơn trung tâm sang đa trung tâm, với các cực tăng tưởng lan ra Thủ Đức, Bình Dương, Đồng Nai và Long An (cũ). Trong bức tranh đó vành đai 3 là “xướng sống” kết nối hệ sinh thái công nghiệp – đô thị - logistics.
Ôn Tuấn cho rằng, vành đai 3 thực chất là 3 trục tăng trưởng lớn. Trục Đông là logistics và quốc tế (Thủ Đức – Long Thành – Nhơn Trạch). Đây là khu vực hội tụ cảng Cát Lái, cao tốc Long Thành và sân bay Long Thành, một chuỗi logictics hoàn chỉnh từ cảng biển đến hàng không đang hình thành. Về bản chất đây là trung tâm trung chuyển hàng hóa của toàn vùng/khu vực.
Trục Tây là công nghiệp và hậu cần (Bến Lức – Đức Hòa – Long An). Là cửa ngõ kết nối TP. Hồ Chí Minh với miền Tây, đồng thời là vùng tập trung KCN lớn, quỹ đất rộng. Điểm nghẽn trước giờ là tính kết nối kém, tốn chi phí vận chuyển, khi vành đai hoàn thiện, đây sẽ là nơi hàng hóa sẽ đi qua, trung tâm sản xuất và logistics của TP. Hồ Chí Minh (như Bình Dương cũ).
Trục Tây Bắc: Kết nối vùng (Củ Chi – Hóc Môn – Tây Ninh). Khác với trục Đông và Tây, Tây Bắc không phải là nơi dòng tiền đang chạy mạnh, mà là vùng dự trữ phát triển của TP. Hồ Chí Minh. Khu vực này sở hữu quỹ đất lớn, nằm gần lõi đô thị và gắn với trục Quốc lộ 22 – tuyến kết nối trực tiếp TP. Hồ Chí Minh với Tây Ninh và Campuchia.
Theo ông Tuấn, điểm chung của cả 3 trục không nằm ở việc “gần vành đai”, mà nằm ở việc nằm trên dòng chảy kinh tế. Giá trị không sinh ra từ vị trí trên bản đồ, mà từ những gì diễn ra mỗi ngày: hàng hóa luân chuyển, doanh nghiệp vận hành, con người đến ở và làm việc.
Nhìn vào sự dịch chuyển các dự án từ vùng lõi trung tâm TP. Hồ Chí Minh cho tới các vành đai 3 và 4 trong giai đoạn 2016-2025 thấy được sự dịch chuyển khủng khiếp với gần 2.400 dự án mới trong không gian đô thị mở rộng tới vành đai 4.
Đặt câu hỏi, liệu có đủ dân để tiếp tục dịch chuyển ra các vùng vệ tinh hay chỉ phát triển các dự án để trống và tình trạng “bỏ hoang”, ông Tuấn dẫn chứng có 3 kiểu dịch chuyển chính xảy ra tại các siêu đô thị lớn trên thế giới (dân số >10 triệu dân).
Kiểu Seoul: Do giá bất động sản tại trung tâm quá cao, người dân buộc phải dịch chuyển ra vùng ven, tạo nên vùng đô thị bao gồm Seoul, Incheon và Gyeonggi với số dân gần 25 triệu chiếm 50% dân số Hàn Quốc.
Kiểu Bắc Kinh: Ô nhiễm môi trường là nguyên nhân chính khiến người giàu sẵn sàng chi trả mức giá cao hơn để tận hưởng không khí trong lành, kết quả Bắc Kinh hiện có tới 8 vành đai bao quanh trung tâm để phục vụ nhu cầu này.
Kiểu Tokyo: Cơ sở hạ tầng tại trung tâm quá tải dẫn đến việc dịch chuyển dân cư ra các khu vực ngoại ô, nơi hạ tầng giao thông công cộng phát triển mạnh mẽ, giúp kết nối thuận lợi với trung tâm thành phố.
Theo ông Tuấn, hiện Hà Nội xu hướng mở rộng tương tự Bắc Kinh khi ô nhiễm trung tâm ngày càng cao trong khi đó TP. Hồ Chí Minh nghiêng về hướng Tokyo và Seoul khi trung tâm giá quá cao và quá tải về hạ tầng.
Chia sẻ thêm về thị trường khu Tây TP. Hồ Chí Minh, ông Đinh Minh Tuấn cho hay, một cấu trúc thị trường đang hình thành. Khu Đông TP. Hồ Chí Minh được nhìn nhận như trung tâm mới với hạ tầng và kỳ vọng tăng trưởng. Trong khi khu Tây từ Bình Tân, Bình Chánh đến Bến Lức, Đức Hòa lại đang ở vị thế “bị định giá thấp”. Nhưng nếu nhìn sâu hơn, đây lại là khu vực có dân số thực rất lớn, nhu cầu ở thật cao và đóng vai trò cửa ngõ kết nối toàn bộ vùng Tây Nam Bộ. Vấn đề của khu Tây không phải là thiếu tiềm năng, mà là chưa có một “câu chuyện phát triển” đủ mạnh để tái định vị giá trị.
Sức bật của khu Tây, nếu có, sẽ không đi theo con đường của khu Đông. Nó sẽ không dựa quá nhiều vào kỳ vọng tăng giá, mà dựa vào 3 yếu tố thực hơn: hạ tầng kết nối vùng, dòng dân cư thật và khả năng tạo ra dòng tiền. Khi các trục giao thông như Võ Văn Kiệt nối dài, cao tốc Bến Lức – Long Thành hay các tuyến vành đai hoàn thiện, khu Tây sẽ trở thành điểm trung chuyển của logistics và dân cư. “Khi dòng người đã đủ lớn, giá trị bất động sản sẽ không tăng vì “tin đồn”, mà tăng vì khả năng khai thác thực tế”, ông Tuấn nhấn mạnh.
Dòng tiền đầu tư nam tiến
Chia sẻ lý do chủ đầu tư, nhà đầu tư nam tiến vào thị trường TP. Hồ Chí Minh ngày càng nhiều, ông Đinh Minh Tuấn cho biết, 100 nhà đầu tư Hà Nội tìm kiếm bất động sản thì có khoảng 26 người tìm tại TP. Hồ Chí Minh. Ngược lại, nhà đầu tư TP. Hồ Chí Minh chỉ có 1, 2 người tìm kiếm thị trường Hà Nội. 2026 được xem là năm bản lề, khi nhà đầu tư Hà Nội gia tăng mạnh mẽ cả tìm kiếm lẫn giải ngân. Hai phân khúc chính là nhà riêng và chung cư.
Giai đoạn 2022–2024 là thời kỳ Hà Nội đạt đỉnh, khi nhiều bất động sản tăng ít nhất 2–3 lần, đỉnh điểm là năm 2023 chung cư tăng giá 80%. Trong bối cảnh thị trường TP. Hồ Chí Minh gặp rất nhiều khó khăn, thì Hà Nội lại là thị trường sôi động và tăng trưởng mạnh mẽ.
Khi thị trường TP. Hồ Chí Minh hội tụ đủ các yếu tố cho một chu kỳ tăng trưởng mới từ pháp lý, hạ tầng đến nhu cầu ở thực, việc các chủ đầu tư miền Bắc Nam tiến không còn là xu hướng, mà là lựa chọn chiến lược.
