Bất động sản năm 2026 có gì đặc biệt?

Người mua quay lại thị trường nhưng không còn dễ dãi…

Thưa ông, thị trường bất động sản năm 2025 đã “gặt hái” được những gì? Và chưa làm được điều gì?

Thành quả lớn nhất của thị trường trong năm 2025 là sự “hồi phục niềm tin” của người mua và nhà đầu tư, nhưng là niềm tin có điều kiện và chọn lọc. Người mua đã quay lại, nhà đầu tư đã xuống tiền, song không còn dễ dãi như các chu kỳ trước.

Điều này thể hiện rất rõ qua sự phân hóa của các phân khúc: Chung cư và nhà ở phục vụ nhu cầu thực ghi nhận mức tăng giá và thanh khoản tích cực, trong khi đất nền mang tính đầu cơ, đặc biệt ở những khu vực phát triển lệch pha hạ tầng, vẫn chưa hồi phục.

Nhìn tổng thể, bất động sản năm 2025 chưa thể xử lý dứt điểm những tồn tại mang tính cấu trúc của thị trường như lệch pha cung cầu, các sản phẩm thiên về đầu tư, đầu cơ, cấu trúc vốn thiếu bền vững, pháp lý và quy trình phát triển dự án còn chậm. Thanh khoản ở một số phân khúc, đặc biệt là các tài sản mang tính đầu cơ từ chu kỳ trước (đất nền, nghỉ dưỡng…) vẫn ở mức thấp.

Cùng với đó, nguồn cung nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của người dân tại khu vực trung tâm/cận trung tâm tiếp tục khan hiếm, khiến bài toán an cư chưa được giải quyết triệt để. Trong khi đó lượng cung nhà ở xã hội ở khu vực vệ tinh vẫn thiếu và chưa đáp ứng được nhu cầu. Đồng thời, không ít nhà đầu tư vẫn đang trong quá trình tái cơ cấu danh mục, xử lý các khoản đầu tư mua ở đỉnh hoặc sử dụng đòn bẩy cao trong giai đoạn trước.

Vì vậy, có thể xem năm 2025 là giai đoạn thị trường điều chỉnh nhịp độ, củng cố nền tảng và làm quen với trạng thái tăng trưởng chậm nhưng bền, hơn là một năm đủ điều kiện để bước vào giai đoạn tăng tốc trên diện rộng.

Ông có thế nói cụ thể hơn về sự “hồi phục niềm tin” từ phía người mua?

Sự phục hồi tâm lý người mua trong năm 2025 thể hiện rõ ràng nhất qua sự thay đổi trong hành vi mua và đầu tư. Người mua chủ động hơn trong việc tìm hiểu pháp lý dự án, tiến độ triển khai, năng lực và đặc biệt là uy tín của chủ đầu tư.

Họ sẵn sàng chấp nhận mặt bằng giá cao hơn cho những sản phẩm có tính minh bạch, pháp lý hoàn chỉnh và khả năng bàn giao rõ ràng. Đồng thời tỏ ra rất thận trọng, thậm chí từ chối, với các tài sản còn mập mờ thông tin dù mức giá chào bán thấp hơn. Điều này cho thấy tiêu chí ra quyết định đã dịch chuyển từ “giá rẻ và kỳ vọng tăng nhanh” sang “an toàn và khai thác được, giữ giá được”.

Một dấu hiệu quan trọng khác của sự phục hồi là thời gian đứng ngoài quan sát của người mua đã rút ngắn đáng kể so với giai đoạn 2022–2024. Nếu trước đây, tâm lý chờ đợi giảm giá kéo dài khiến giao dịch gần như đóng băng, thì trong năm 2025, người mua ra quyết định nhanh hơn khi các điều kiện nền tảng được đáp ứng. Điều này phản ánh niềm tin thị trường đang dần quay trở lại, dù chưa ở trạng thái hưng phấn như trước đây.

Tuy nhiên, rào cản tâm lý lớn nhất của người mua hiện nay không phải là nỗi lo “giá sẽ giảm sâu”, mà là nỗi lo về tính bền vững của chu kỳ tăng trưởng. Người mua đặt câu hỏi liệu mức giá hiện tại đã phản ánh hết tiềm năng tương lai hay chưa, và liệu tài sản có thể duy trì giá trị trong trung và dài hạn hay sẽ rơi vào trạng thái đứng giá kéo dài như giai đoạn 2022-2024. Nói cách khác, kỳ vọng lợi nhuận nhanh đã giảm rõ rệt, thay vào đó là sự quan tâm nhiều hơn đến khả năng giữ giá, tạo dòng tiền cho thuê và tính linh hoạt khi cần thoái vốn.

Chính sự thận trọng mang tính “phòng thủ chủ động” này khiến thị trường năm 2025 không xuất hiện các đợt tăng nóng trên diện rộng. Thế nhưng đây lại là yếu tố giúp thị trường vận hành ổn định hơn, giảm thiểu rủi ro bong bóng và tạo nền tảng cho một chu kỳ tăng trưởng bền vững hơn - điều mà các chu kỳ trước đây chưa từng xảy ra.

Để nói một câu hoặc cụm câu ngắn gọn về bức tranh thị trường bất động sản năm 2025, ông sẽ nói câu gì?

Nếu phải gói gọn thị trường bất động sản năm 2025 trong một câu, tôi cho rằng đây là năm của “chu kỳ phục hồi chọn lọc”, khi thị trường rời xa những cơn sốt đất diện rộng để quay trở lại với các giá trị nền tảng như “nhu cầu ở thực, hạ tầng và dòng vốn dài hạn”.

2025 không phải là năm bùng nổ theo kiểu tăng giá đồng loạt, mà là giai đoạn định hình lại trật tự phát triển, nơi chỉ những phân khúc, khu vực và sản phẩm có nội lực thật sự mới duy trì được đà tăng trưởng.

Nói như vậy, năm 2025 chưa phải là "điểm rơi" tăng trưởng của thị trường bất động sản?

Tôi đồng tình với nhận định 2025 là năm bản lề của thị trường bất động sản, nhưng cần hiểu đúng bản chất của khái niệm này. 2025 không phải là năm tăng tốc, mà là năm thị trường lấy lại nhịp vận hành bình thường sau giai đoạn khủng hoảng và điều chỉnh sâu.

Đây là thời điểm thị trường tái cấu trúc toàn diện: từ sản phẩm, dòng vốn, hành vi đầu tư/mua bất động sản cho tới cách định giá và kỳ vọng lợi nhuận. Trong khi đó, giai đoạn 2026 - 2027 nhiều khả năng mới là thời điểm các thành quả của chu kỳ này được thể hiện rõ nét hơn.

Trước hết, 2025 là năm niềm tin của nhà đầu tư và người mua nhà dần quay trở lại sau hơn hai năm thị trường chịu tác động mạnh từ siết tín dụng, pháp lý và tâm lý phòng thủ. Sự trở lại này không ồn ào hay mang tính đầu cơ, mà thể hiện qua hành vi mua bán thực tế: Người mua quay lại thị trường, nhưng với tiêu chuẩn cao hơn, chọn lọc hơn và ưu tiên an toàn thay vì kỳ vọng tăng giá nhanh.

Thứ hai, 2025 là năm các chủ đầu tư hoàn tất quá trình tái cấu trúc về tài chính, quỹ đất và chiến lược sản phẩm. Thị trường chứng kiến sự dịch chuyển rõ rệt từ các sản phẩm mang tính đầu cơ sang các dòng sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực và có khả năng khai thác dòng tiền. Những chủ đầu tư còn trụ lại đều buộc phải thay đổi tư duy phát triển dự án, lấy tính thanh khoản, pháp lý và hiệu quả sử dụng làm trọng tâm, thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá.

Thứ ba, 2025 là năm các bộ luật mới liên quan đến đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản bắt đầu đi vào đời sống thực tế. Dù còn độ trễ trong quá trình triển khai, nhưng xu hướng chung là khung pháp lý ngày càng rõ ràng hơn và có tính bảo vệ người mua cao hơn so với các chu kỳ trước. Điều này giúp thị trường vận hành minh bạch hơn, giảm rủi ro hệ thống và tạo nền tảng cho sự phát triển bền vững trong các năm tiếp theo.

Cuối cùng, 2025 cũng là năm các dự án hạ tầng lớn từng bước được khơi thông và hiện thực hóa, từ vành đai, cao tốc cho tới sân bay và metro. Hạ tầng trong giai đoạn này không tạo sóng ngắn hạn, nhưng đóng vai trò chuẩn bị mặt bằng cho chu kỳ tăng trưởng mới, giúp tái phân bổ dân cư, dòng vốn và hoạt động kinh tế trên quy mô rộng hơn.

Thị trường bất động sản thanh lọc "gắt" trong năm 2026

Như ông chia sẻ thì giai đoạn 2026 - 2027 mới là thời điểm gặt hái thành quả của thị trường địa ốc?

Tôi nghĩ, giai đoạn 2026 - 2027 nhiều khả năng mới là thời điểm các thành quả của chu kỳ này được thể hiện rõ nét hơn.

Năm 2026 đánh dấu bước chuyển quan trọng, khi thị trường bất động sản đi từ giai đoạn tạo nền sang giai đoạn thể hiện rõ nét hơn của chu kỳ phục hồi, khi nhiều yếu tố nền tảng hình thành từ 2025 bắt đầu phát huy hiệu quả thực tế. Hạ tầng đi vào vận hành, các cực tăng trưởng mới dần lộ diện, cùng với xu hướng dòng vốn trung và dài hạn quay trở lại sẽ mở ra nhiều cơ hội cho thị trường.

Tuy nhiên, đây cũng là giai đoạn mức độ phân hóa rất cao, mặt bằng giá đã được thiết lập ở mức mới, biên lợi nhuận không còn dày như các chu kỳ trước. Trong khi yêu cầu về pháp lý, chất lượng sản phẩm và năng lực tài chính của chủ đầu tư ngày càng khắt khe. Thị trường năm 2026 sẽ không dành cho các dự án phát triển dở dang, thiếu minh bạch hay những nhà đầu tư phụ thuộc quá nhiều vào đòn bẩy ngắn hạn.

Những yếu tố nổi bật của thị trường năm 2026 theo góc nhìn của ông?

Thứ nhất, cơ hội đến từ sự dịch chuyển ra các khu vực vùng ven gắn với hạ tầng thực sự vận hành. Khi các tuyến vành đai, cao tốc, metro, sân bay bắt đầu phát huy hiệu quả, dòng dân cư và hoạt động kinh tế sẽ lan tỏa mạnh hơn ra các khu vực giáp ranh và đô thị vệ tinh. Những khu vực này không còn được nhìn nhận như “điểm đầu cơ theo tin hạ tầng”, mà trở thành không gian sống, làm việc mới, nơi giá bất động sản tăng trưởng dựa trên nhu cầu thực và khả năng kết nối, thay vì kỳ vọng ngắn hạn.

Thứ hai, cơ hội đến từ các dự án khu vực trung tâm và cận trung tâm được tháo gỡ pháp lý. Sau giai đoạn dài bị ách tắc, việc hoàn thiện khung pháp lý và tháo gỡ thủ tục sẽ giúp một lượng dự án đủ điều kiện quay lại thị trường. Trong bối cảnh quỹ đất trung tâm ngày càng hạn chế, các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, tiến độ rõ ràng sẽ được thị trường hấp thụ tốt, dù mặt bằng giá cao hơn, nhờ yếu tố khan hiếm và nhu cầu ở thực bền vững.

Thứ ba, cơ hội lớn nhất vẫn đến từ nhu cầu ở thực, bao gồm cả phân khúc chung cư và nhà ở thấp tầng phục vụ nhu cầu an cư lâu dài. Những sản phẩm có vị trí hợp lý, giá phù hợp với thu nhập, pháp lý minh bạch và khả năng sử dụng thực sẽ là phân khúc dẫn dắt thanh khoản trong năm 2026.

Tổng thể, 2026 là năm thị trường vận hành ở trạng thái “khó nhưng lành mạnh”: Cơ hội vẫn hiện hữu, nhưng chỉ dành cho các chủ đầu tư có năng lực, sản phẩm được phát triển bài bản và nhà đầu tư có tầm nhìn trung và dài hạn. Đây không còn là sân chơi của số đông chạy theo sóng, mà là giai đoạn của sự chọn lọc và bền vững.

Phân khúc bất động sản nào theo ông sẽ "đứng vững" trên thị trường năm 2026?

Dưới góc nhìn chu kỳ và cấu trúc thị trường, năm 2026 sẽ không phải là năm “tăng đều cho mọi phân khúc”, mà là giai đoạn phân hóa rất rõ rệt. Những phân khúc có thể đứng vững phải gắn với nhu cầu thực, dòng tiền thực và khả năng thích ứng dài hạn, thay vì kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.

Cụ thể, chung cư phục vụ nhu cầu ở thực tại đô thị lớn và đô thị vệ tinh - đây sẽ là phân khúc trụ cột của thị trường năm 2026. Sau nhiều năm giá nhà trung tâm tăng mạnh, khả năng sở hữu của người trẻ và nhóm trung lưu dịch chuyển rõ rệt ra các đô thị vệ tinh có kết nối hạ tầng tốt. Chung cư với mức giá “vừa túi tiền hơn”, pháp lý hoàn chỉnh, tiện ích đủ dùng và khả năng cho thuê ổn định sẽ tiếp tục được hấp thụ tốt.

Nhà liền thổ không còn là kênh đầu cơ dễ thắng như các chu kỳ trước, nhưng những sản phẩm thấp tầng nằm trong khu đô thị đồng bộ vẫn có cơ hội đứng vững. Đây là loại hình có pháp lý rõ ràng; hạ tầng, tiện ích và cộng đồng cư dân hiện hữu và có thể khai thác cho thuê, kinh doanh nhỏ hoặc ở kết hợp đầu tư.

Một phân khúc có khả năng “đứng vững” trên thị trường năm 2026 là những bất động sản phục vụ nhu cầu thuê thực. Đó là căn hộ cho thuê gần khu công nghiệp; nhà ở cho chuyên gia, kỹ sư, lao động chất lượng cao và bất động sản dịch vụ quanh các trung tâm logistics, tài chính, công nghệ.

Khi dòng vốn FDI và doanh nghiệp tiếp tục dịch chuyển về phía Nam, nhu cầu lưu trú và nhà ở cho lực lượng lao động sẽ duy trì ổn định, tạo ra dòng tiền đều đặn cho nhà đầu tư.

Ở loại hình nhà riêng lẻ giá dưới 10 tỷ tại khu vực vùng ven và cận trung tâm tiếp tục là phân khúc có khả năng đứng vững trong năm 2026 nhờ đáp ứng trực tiếp nhu cầu ở thực. Khi giá nhà trung tâm vượt xa khả năng chi trả, nhóm sản phẩm này trở thành lựa chọn hợp lý hơn về chi phí nhưng vẫn đảm bảo khả năng kết nối và tiện ích đô thị.

So với nhà giá trị cao, phân khúc này có lợi thế: Tệp người mua rộng, thanh khoản ổn định; khả năng sử dụng linh hoạt như ở lâu dài, cho thuê hoặc kinh doanh nhỏ; hưởng lợi từ hạ tầng kết nối, đặc biệt tại các khu vực giáp ranh, đô thị vệ tinh.

Ông dành lời khuyên cho nhà đầu tư khi bỏ tiền vào kênh bất động sản giữa bối cảnh thị trường cạnh tranh, cũng như người mua có nhiều lựa chọn ở các kênh đầu tư khác như vàng, chứng khoán, tiết kiệm…?

Trong bối cảnh thị trường ngày càng cạnh tranh và nhà đầu tư có nhiều lựa chọn thay thế như vàng, chứng khoán hay tiết kiệm, bất động sản không còn là kênh “mua chờ tăng giá”, mà trở thành kênh đầu tư đòi hỏi kỷ luật và tầm nhìn dài hạn hơn.

Trước hết, nhà đầu tư cần điều chỉnh kỳ vọng lợi nhuận, giai đoạn hiện nay không phù hợp với tư duy lướt sóng hay kỳ vọng tăng giá nhanh, mà phù hợp với chiến lược giữ giá, tạo dòng tiền, tích lũy tài sản. Chỉ nên xuống tiền với những sản phẩm có pháp lý rõ ràng, khả năng sử dụng thực và có thể khai thác ngay, thay vì mua theo tin đồn hay kỳ vọng tương lai xa.

Cùng với đó hiểu rằng, quản trị rủi ro tài chính trở nên quan trọng hơn bao giờ hết, đòn bẩy cần được sử dụng thận trọng, phù hợp với dòng tiền cá nhân. Trong chu kỳ mới, người thắng không phải là người vay nhiều nhất, mà là người chịu đựng được thị trường lâu nhất.

Ngoài ra, nhà đầu tư nên nhìn bất động sản như một kênh tích lũy dài hạn, bổ sung cho danh mục đầu tư tổng thể, thay vì so sánh trực diện với vàng hay chứng khoán trong ngắn hạn. Mỗi kênh có vai trò khác nhau, nhưng bất động sản vẫn giữ lợi thế về giá trị sử dụng, khả năng chống trượt giá và tích lũy bền vững với điều kiện là mua đúng sản phẩm, đúng thời điểm và đúng năng lực tài chính.

Xin cảm ơn chia sẻ của ông!