Áp lực từ nghịch lý thị trường và bài toán chi phí
Giai đoạn 2026 – 2030 thị trường bất động sản được dự báo sẽ mang một diện mạo khác biệt. Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu, thị trường đang tồn tại một mâu thuẫn lớn: nguồn cung có xu hướng tăng mạnh vào giai đoạn 2027 – 2028 nhờ nỗ lực tháo gỡ thể chế, nhưng sức cầu lại suy giảm do lực cầu yếu.
Một hiện tượng đặc biệt đang diễn ra là dù cung tăng nhưng giá bất động sản vẫn không giảm tương ứng. Nguyên nhân chủ yếu đến từ việc chi phí đầu vào như nhân công và vật liệu xây dựng đã tăng khoảng 20%. Điều này buộc các nhà phát triển phải tối ưu hóa quy trình sản xuất và giảm bớt chi phí đầu tư để tiếp cận gần hơn với nhu cầu thực của thị trường, thay vì chỉ tập trung vào phân khúc cao cấp vốn đang chậm lại về thanh khoản.
Bên cạnh đó, áp lực tài chính vẫn là "tảng đá nặng" đối với các doanh nghiệp. Lãi suất vay ngân hàng hiện duy trì ở mức cao, từ 11,5 - 12%/năm. Thậm chí, nhiều doanh nghiệp còn đối mặt với tình trạng ngân hàng điều chỉnh tăng lãi suất một chiều hoặc hồi tố, gây khó khăn lớn cho việc duy trì dòng vốn. Nếu không xử lý được lượng hàng tồn kho và ổn định lãi suất, rủi ro đối với hệ thống tín dụng và sự ổn định của thị trường là rất hiện hữu.
"Xanh hóa": Từ phong trào đến điều kiện sống còn
Trong bối cảnh mới, phát triển bền vững theo tiêu chuẩn ESG không còn là một khẩu hiệu mang tính phong trào mà đã trở thành nhu cầu thiết yếu như "cơm ăn nước uống".
Ông Vũ Hồng Phong, chuyên gia từ Tổ chức Tài chính Quốc tế (IFC), khẳng định rằng việc áp dụng chứng chỉ công trình xanh không hề khó, ngay cả các dự án nhà ở xã hội cũng có thể thực hiện được tùy thuộc vào ngân sách của chủ đầu tư.
Lợi ích của việc tái cơ cấu theo hướng "xanh" không chỉ nằm ở việc tiết kiệm năng lượng mà còn là chìa khóa để mở cánh cửa nguồn vốn quốc tế. Các nhà đầu tư nước ngoài hiện nay không chỉ quan tâm đến hiệu quả tài chính mà còn đánh giá khắt khe khả năng giảm phát thải khí nhà kính của dự án. Việc có được các chứng nhận xanh quốc tế thay vì "tự phong" là điều kiện tiên quyết để doanh nghiệp nâng cao năng lực cạnh tranh và tiếp cận các nguồn vốn chất lượng cao,.
Song song với xu hướng xanh, việc ứng dụng công nghệ số, AI và dữ liệu lớn (Big Data) đang thay đổi diện mạo ngành bất động sản từ khâu quản lý đến phân phối. Ông Nguyễn Thành Dũng, Chủ tịch Tập đoàn Thiên Khôi, nhấn mạnh rằng khoa học công nghệ là con đường duy nhất để doanh nghiệp tư nhân bứt phá trong kỷ nguyên mới.
Việc xây dựng hệ thống dữ liệu đầy đủ và minh bạch mang lại lợi ích đa chiều:
Với doanh nghiệp, giúp xác định đúng nhu cầu thị trường, giá trị thực của tài sản và tăng tính thanh khoản – rủi ro lớn nhất của thị trường hiện nay.
Với môi giới và khách hàng, công nghệ giúp hàng chục nghìn môi giới tư vấn chính xác hơn, trong khi người dân được tiếp cận thông tin minh bạch, bảo vệ quyền lợi cá nhân,.
Với cơ quan nhà nước, dữ liệu chuẩn xác là công cụ hỗ trợ đắc lực trong việc giải phóng mặt bằng, thu thuế và xác định giá đất, giúp Nhà nước quản lý thị trường hiệu quả hơn.
Điển hình cho xu hướng này là việc các tập đoàn lớn đang xây dựng sàn giao dịch bất động sản trực tuyến và hệ thống dữ liệu chuẩn xác nhằm hình thành một hệ sinh thái vận hành chuyên nghiệp.
Niềm tin vào nội lực và sự hỗ trợ từ chính sách
Mặc dù đối mặt với nhiều thách thức, các chuyên gia vẫn đánh giá cao tính chuyên nghiệp của các nhà phát triển nội địa. Bà Nguyễn Ngọc Mỹ, Phó Chủ tịch Tập đoàn Alphanam, nhận định rằng các sản phẩm của nhóm 10% doanh nghiệp hàng đầu Việt Nam hiện nay không hề kém cạnh so với các thị trường phát triển như Singapore hay Thái Lan.
Tuy nhiên, để cuộc tái cơ cấu này thành công trên diện rộng, yếu tố chính sách đóng vai trò then chốt. Sự ra đời của các Nghị quyết như Nghị quyết 57 về phát triển khoa học công nghệ và Nghị quyết 68 về phát triển kinh tế tư nhân đã tạo ra hành lang pháp lý quan trọng để doanh nghiệp tự tin chuyển đổi.
Dù vậy, thị trường vẫn cần sự đồng hành sâu sát hơn từ các cơ quan quản lý. Việc hỗ trợ các doanh nghiệp vừa và nhỏ – lực lượng tuy tiềm lực tài chính chưa mạnh nhưng giàu sức sáng tạo – là cần thiết để khơi thông nguồn lực cho toàn bộ thị trường. Các chuyên gia cũng kiến nghị Ngân hàng Nhà nước cần có cơ chế điều hành lãi suất ổn định và minh bạch hơn để hỗ trợ quá trình phục hồi bền vững.
Cuộc tái cơ cấu bất động sản giai đoạn 2026 – 2030 là một cuộc sàng lọc tự nhiên nhưng cần thiết. Những doanh nghiệp dám thay đổi, lấy con người làm trung tâm và công nghệ làm nền tảng, đồng thời kiên trì với mục tiêu phát triển xanh, sẽ là những người dẫn dắt thị trường trong chu kỳ mới. Bất động sản Việt Nam đang chuyển mình từ một thị trường phát triển theo số lượng sang chất lượng, hướng tới những tiêu chuẩn khắt khe nhất của thế giới.
