5 điểm đáng chú ý nhất từ đề xuất hệ số K mới
TP. Hồ Chí Minh vừa công bố đề xuất hệ số K mới áp dụng từ 1/7/2026 với nhiều thay đổi đáng chú ý. Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn, nếu trước đây hệ số K chủ yếu phản ánh biến động giá đất thị trường, thì lần này cơ chế mới cho thấy tư duy định giá đất đã thay đổi đáng kể.
Thứ nhất, lần đầu tiên yếu tố quy hoạch được đưa vào hệ số K. Điều này đồng nghĩa những khu vực hưởng lợi từ Metro, Vành đai, trung tâm hành chính mới, TOD hay các khu đô thị trọng điểm có thể được áp dụng hệ số cao hơn các khu vực lân cận, dù hiện tại có cùng mặt bằng giá.
Thứ hai, hệ số K được xây dựng trên cơ sở dữ liệu giao dịch thực tế trong 24 tháng gần nhất, bao gồm dữ liệu từ cơ quan thuế, văn phòng đăng ký đất đai, đấu giá và giao dịch thị trường. Đây là nguồn dữ liệu lớn nhất từ trước đến nay nhằm đưa giá đất Nhà nước tiệm cận hơn với giá thị trường.
Thứ ba, lần đầu tiên áp dụng trên quy mô TP. Hồ Chí Minh mới, với dữ liệu từ 168 xã, phường và đặc khu, bao phủ toàn bộ không gian TP. Hồ Chí Minh sau sáp nhập.
Thứ tư, mức phân hóa rất lớn giữa các khu vực. Hệ số thấp nhất khoảng 1,0 lần, trong khi một số khu vực có hệ số lên tới khoảng 2,28 lần đối với đất phi nông nghiệp và khoảng 10 lần đối với đất nông nghiệp.
Thứ năm, hệ số K sẽ tác động trực tiếp đến tiền sử dụng đất, bồi thường giải phóng mặt bằng và đầu tư công. Điều này có thể giúp đẩy nhanh tiến độ các dự án hạ tầng lớn như Metro, Vành đai và các dự án phát triển đô thị trong thời gian tới.
Giá bất động sản TP. Hồ Chí Minh còn tiếp tục tăng?
Theo ông Tuấn, điểm đáng chú ý nhất không nằm ở việc hệ số K tăng bao nhiêu, mà là việc TP. Hồ Chí Minh đang chuyển từ cách định giá đất mang tính hành chính sang cách định giá dựa trên thị trường, quy hoạch và vai trò phát triển của từng khu vực trong tương lai. Đây có thể là một trong những thay đổi quan trọng nhất của chính sách đất đai trong nhiều năm trở lại đây. "Hiện giá đất trung bình căn hộ tại Thủ Thiêm đã tăng 2 lần trong 2 năm qua. Nhiều người sợ giá giảm nhưng với cách tính như thế này thì giá sẽ không ngừng tăng", ông Tuấn nhấn mạnh.
Ông Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế tài nguyên và môi trường TP. Hồ Chí Minh đánh giá, với việc TP. Hồ Chí Minhban hành hệ số K cao nhất lên đến 2,59 lần, đồng nghĩa với việc tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích phải đóng tăng đến gần 259% so với hiện hành.
Điều đáng ghi nhận lần này là hệ số K đối với đất nông nghiệp theo dự thảo dao động từ 1 lần đến 10,56 lần. Hệ số K của đất nông nghiệp cao nhất ở các địa phương đang có quá trình đô thị hóa mạnh như tuyến đường Nguyễn Thị Tú, Trần Văn Giàu ở xã Tân Vĩnh Lộc có hệ số K lên đến 10,12 lần hay tại xã Hồ Tràm có hệ số K lên đến 10,56 lần.
Tuy nhiên, mức tăng này so với đất ở cũng không đáng là bao vì hiện nay giá đất nông nghiệp đang quá thấp. Trong cùng một thửa đất nhưng vừa có đất ở vừa có đất nông nghiệp vẫn tồn tại nghịch lý hai giá đất.
TS Phạm Viết Thuận nhấn mạnh, việc điều chỉnh hệ số K tăng cao sẽ khiến giá đất tính thuế, phí tăng mạnh, hệ lụy trực tiếp dẫn đến áp lực tài chính nặng nề cho người dân khi làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng, chi phí đầu vào của doanh nghiệp bất động sản tăng vọt, làm đội giá thành nhà ở. Điều này có thể kéo theo hệ lụy lạm phát cục bộ do chi phí mặt bằng kinh doanh leo thang là điều khó tránh khỏi.
Đối với người dân, tiền sử dụng đất, thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ khi sang tên, chuyển mục đích sử dụng đất hoặc cấp mới sổ hồng sẽ tăng mạnh. Nhiều hộ gia đình, đặc biệt ở khu vực đô thị hoặc ven đô, không đủ khả năng tài chính để đóng tiền sử dụng đất nguy cơ bỏ hoang hoặc treo hồ sơ, không dám làm thủ tục vì số tiền thuế phải nộp vượt quá khả năng chi trả.
Đối với doanh nghiệp và nền kinh tế sẽ đội chi phí triển khai dự án. Bởi đối với các dự án bất động sản, việc áp dụng hệ số K cao làm tăng mạnh chi phí giải phóng mặt bằng, tiền sử dụng đất mà chủ đầu tư phải nộp cho Nhà nước sẽ tăng vượt xa kỳ vọng an cư của đại đa số thế hệ trẻ.
Để bù đắp chi phí đầu vào khổng lồ, các chủ đầu tư buộc phải tăng giá bán sản phẩm. Điều này làm giảm nguồn cung nhà ở giá rẻ, gia tăng bất bình đẳng xã hội và khiến người lao động khó tiếp cận nhà ở hơn.
Ngoài ra còn tăng chi phí thuê mặt bằng sản xuất, chi phí thuê đất tại các cụm, khu công nghiệp hoặc mặt bằng kinh doanh tăng cao sẽ đẩy giá thành sản phẩm, dịch vụ lên theo, tạo áp lực lạm phát và giảm sức cạnh tranh của nền kinh tế.
"Khi giá đất bị điều chỉnh tăng quá nhanh, sự chênh lệch lợi ích giữa các khu vực có thể dẫn đến phát sinh các khiếu nại, khiếu kiện liên quan đến công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng và thu hồi đất", TS Thuận nhấn mạnh.
