Trong báo cáo mới đây về ngành bất động sản, CTCP Chứng khoán VNDirect nhận định, thanh khoản của các doanh nghiệp bất động sản (BĐS) còn nhiều áp lực trong 3-6 tháng tới vào giai đoạn cao điểm của trái phiếu đáo hạn.
Điều này sẽ có thể tạo áp lực cho giá cổ phiếu của các doanh nghiệp BĐS mặc dù hiện tại định giá ngành BĐS đang khá rẻ, giao dịch ở mức P/B chỉ 1,5 lần, thấp hơn 44% so với trung bình 3 năm là 2,7 lần.
VNDirect cho biết, ngay từ đầu năm 2023, ngày càng nhiều doanh nghiệp BĐS đã gặp khó khăn trong nghĩa vụ thanh toán nợ và đối diện nguy cơ mất khả năng thanh khoản, trong bối cảnh hoạt động tái cơ cấu nợ, tiếp cận nguồn vốn khó khăn và bán hàng ảm đạm.
VNDirect ước tính khoảng 37.642 tỷ đồng (tăng 306,4% so với cùng kỳ) trái phiếu doanh nghiệp BĐS (TPDN) sẽ đáo hạn trong quý 2/2023 và 65.905 tỷ đồng (tăng 13,3% so với cùng kỳ) trong nửa cuối 2023.
Bên cạnh đó, vào giữa tháng 2/2023, 54 tổ chức phát hành TPDN đã thông báo chậm trả lãi, làm dấy lên lo ngại về thanh khoản. Công ty chứng khoán này ước tính khoảng 23.000 tỷ đồng trái phiếu từ các tổ chức này sẽ đáo hạn trong 2023 (khoảng 90% đến từ doanh nghiệp BĐS).
Ngoài ra, ước tính tỷ số thanh toán hiện thời và hệ số thanh toán lãi vay của các doanh nghiệp BĐS niêm yết hiện tại đã giảm mạnh xuống mức thấp nhất của giai đoạn 2011-2013, điều này cho thấy khả năng xảy ra rủi ro mất khả năng thanh toán cao như năm 2011.
Tuy nhiên, qua phân tích báo cáo tài chính của các doanh nghiệp BĐS, VNDirect nhận thấy sức khỏe tài chính của doanh nghiệp BĐS niêm yết hiện tại tốt hơn so với giai đoạn 2011-2013.
Nửa cuối năm 2024 sẽ là “bước ngoặt” lớn cho ngành BĐS
VNDirect cho rằng những chính sách Chính phủ đã đưa ra dự thảo Nghị quyết về một số giải pháp với thị trường bất động sản nếu được triển khai sẽ giúp giảm áp lực thanh khoản cho doanh nghiệp bất động sản trong ngắn hạn.
Cụ thể, dự thảo nghị quyết đã nêu ra một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững gồm: Đề xuất giãn nợ gốc, lãi vay cho các doanh nghiệp bất động sản khó khăn; tiếp tục cấp tín dụng với dự án bất động sản có phương án vay vốn khả thi, khách hàng có tiềm lực tài chính, giảm lãi suất cho vay; đề xuất gói tín dụng 110.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội và nhà ở cho công nhân (tương tự gói 30.000 tỷ đồng đã phát hành trong giai đoạn 2013-2016).
Bên cạnh đó, dự thảo mới nhất về sửa đổi Nghị định 65 đề xuất cho phép các trái phiếu đã phát hành được đàm phán gia hạn thêm thời gian và nới lỏng một số điều kiện phát hành.
Tuy nhiên, theo VNDirect, bên cạnh giúp doanh nghiệp BĐS tháo gỡ khó khăn về thanh khoản trong thời gian tới như đã nêu ở trên, việc khôi phục niềm tin của người mua nhà cũng là một vấn đề cấp thiết để thị trường BĐS có thể “đảo chiều”.
Các chuyên gia của VNDirect cũng nhận định, việc tháo gỡ nút thắt pháp lý cho các dự án nhà ở có thể sẽ đánh dấu “bước ngoặt” cho ngành BĐS.
Nhóm phân tích tin rằng chu kỳ “đóng băng” hiện tại sẽ diễn ra ngắn hơn so với giai đoạn trước. Cụ thể, theo quan sát, TP.HCM và Hà Nội đã xảy ra tình trạng thiếu hụt nguồn cung căn hộ mới từ năm 2020, tuy nhiên tỷ lệ hấp thụ vẫn đạt ở mức cao cho thấy nhu cầu mua nhà vẫn khả quan.
Do đó, Luật Đất đai sửa đổi 2023 nếu được ban hành và có hiệu lực kịp thời như kế hoạch vào nửa cuối 2024 sẽ là “bước ngoặt” lớn cho ngành BĐS, khi tháo gỡ các nút thắt pháp lý trong việc phê duyệt dự án nhà ở mới, từ đó giúp nguồn cung nhà ở dần phục hồi từ 2024-2025.
TP.HCM và Hà Nội khan hiếm nguồn cung căn hộ mới từ năm 2020, với tỷ lệ hấp thụ 100-105% cho thấy nhu cầu nhà ở cao
VNDirect cho biết, nguồn cung mới nhà ở hiện ngày càng thu hẹp và đối mặt tình trạng lệch pha cung cầu, trong đó căn hộ bình dân khan hiếm chiếm chưa tới 2% tổng nguồn cung căn hộ mới tại TP.HCM và Hà Nội trong 2022.
"Chúng tôi nhận thấy các cơ quan quản lý đang nỗ lực cân đối cung cầu, bên cạnh đề xuất gói tín dụng kích cầu cho nhà ở xã hội, Chính phủ đã cam kết xây dựng hơn 1 triệu căn nhà ở xã hội và nhà ở cho công nhân tới năm 2030, để đáp ứng nhu cầu cho các hộ gia đình có thu nhập trung bình và thấp", nhóm phân tích cho biết và tin rằng phân khúc nhà ở xã hội có thể phục hồi nhờ nguồn cung khởi sắc và sự hỗ trợ của Chính phủ.
Một số chủ đầu tư cũng đã thông báo sẽ đồng hành tham gia phát triển các dự án nhà ở xã hội, như Vinhomes có kế hoạch triển khai 500.000 căn trong 5 năm tới, Him Lam, Hưng Thịnh cũng có kế hoạch phát triển phân khúc này trong thời gian tới. Theo Nghị định 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, lợi nhuận định mức của các dự án này không vượt quá 10% tổng mức đầu tư. VNDirect cho rằng các chủ đầu tư trên khi thực hiện dự án nhà ở xã hội là để duy trì dòng tiền hoạt động hơn là mục tiêu lợi nhuận.
