Cổ phiếu bất động sản: Có chung gam màu sáng?

Nhìn lại lịch sử, giá hầu hết cổ phiếu bất động sản đã chiết khấu cao. Nhiều mã chỉ thời gian mới đây còn ở vùng 2 con số, nhưng “cú sốc” mang tên trái phiếu, kết quả kinh doanh quý 4/2022 nói riêng và năm qua nói chung đã khiến thị giá nhiều “ông lớn” giảm về gần mệnh giá, thậm chí một số cổ phiếu giá chỉ bằng ly trà đá…

Ghi nhận phiên đầu tuần (20/2) cho thấy, nhóm cổ phiếu bất động sản đồng loạt giao dịch hứng khởi, nhiều cổ phiếu tăng kịch biên độ như NVL, PDR, HQC, DXG, LDG, CEO… Đà tăng của nhóm cổ phiếu bất động sản tiếp tục duy trì vào sáng 21/2, một số cổ phiếu đã giao dịch tại vùng giá trần như NVL, LDG, HQC... và chỉ chịu áp lực thu hẹp đà tăng trong phiên chiều.

Bình luận về giao dịch của nhóm cổ phiếu bất động sản, ông Đặng Trần Phục, Chủ tịch AzFin cho rằng, về cơ bản tâm lý nhà đầu tư tham gia thị trường hiện vẫn có tính chất đầu cơ rất cao. Việc cổ phiếu tăng giá ngày 20/2 nguyên nhân xuất phát chủ yếu từ tín hiệu nhất định về việc hỗ trợ cho thị trường bất động sản. Đó là việc Chính phủ quyết liệt trong họp bàn các bên để đưa ra giải pháp, hay Ngân hàng nhà nước (NHNN) đưa ra gói 120 nghìn tỷ phát triển nhà ở xã hội.

Về kết quả hội nghị, vị này cho rằng, chưa thực sự mang lại nhiều giải pháp cho các doanh nghiệp bất động sản. Tuy nhiên điều này chứng minh Chính phủ đang quyết liệt gỡ khó cho doanh nghiệp bất động sản để tránh cho thị trường rơi vào giai đoạn đóng băng như giai đoạn 2011-2014 khiến nền kinh tế ảm đạm.

Với việc đồng bộ phát triển đầu tư công, thu hút đầu tư FDI, thị trường kỳ vọng thời gian tới, Chính phủ phần nào gỡ khó cho doanh nghiệp trong thủ tục pháp lý, giúp doanh nghiệp rút ngắn thời gian hoàn thiện pháp lý dự án, giảm chi phí cho doanh nghiệp, kìm bớt đà tăng giá bất động sản.

“Nhà đầu tư kỳ vọng rằng, điều xấu nhất của ngành bất động sản, trái phiếu bất động sản sẽ diễn ra trong quý 1/2023, sau đó mọi thứ từ từ trở lại. Đó là những yếu tố khiến thị trường chung, cổ phiếu bất động sản nói riêng tăng”, ông Phục đánh giá.

Có chung gam màu sáng?

Tín hiệu hỗ trợ thị trường bất động sản là có. Tuy nhiên bức tranh chung có phải là một gam màu sáng?

Chủ tịch AzFin cho rằng, cần xác định dòng tiền mang tính chất đầu cơ ngắn hạn khi giá cổ phiếu bất động sản xuống quá sâu và xuất hiện tin tích cực. Còn kết quả kinh doanh doanh nghiệp bất động sản, vị này cho rằng, năm 2023 không bị lỗ đã là may mắn, không kỳ vọng kết quả tốt.

“Nếu xét các các công ty bất động sản có một nhóm khá hấp dẫn, đó là nhóm có quỹ đất sạch hoàn toàn, nợ vay thấp. Ngược lại, nhóm có nợ vay quá cao, bắt đầu đi xử lý thì có tính rủi ro cao, do hiện nay bán dự án có thể doanh nghiệp phải chiết khấu lên tới 70% chứ không phải mức 20-30%, bởi vì bán một căn nhà thì dễ còn bán một dự án quy mô, pháp lý chưa rõ mà đang cần tiền thì khó”, ông Phục nêu.

Chia sẻ cụ thể, về triển vọng trong nhóm bất động sản, vị này cho rằng, có sự trái ngược nhau trong nhóm này mà nhà đầu tư cần chú ý.

Theo đó, nhóm bất động sản khu công nghiệp được đánh giá tích cực do các doanh nghiệp này thường có nguồn doanh thu chưa ghi nhận từ những năm trước khá nhiều. Thứ hai, FDI giải ngân tuy có giảm nhưng ở mức nhẹ, kết quả kinh doanh của doanh nghiệp bất động sản KCN vẫn rất tích cực. Đặc biệt doanh nghiệp có nhiều quỹ đất sẵn sàng cho thuê thì năm 2023 lợi nhuận có thể vẫn tăng.

Ngược lại, khó khăn vẫn đang bủa vây đối với bất động sản chỉ tập trung phát triển nhà ở, khi mà giá bất động sản nhà ở bị giảm khá sâu và không có thanh khoản, trong khi pháp lý bị tắc, nguồn vốn bị chặn.

Ngoài ra, cần nhìn nhận rõ, hiện mới chỉ có tín hiệu từ gói hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội, trong khi đây không phải là “sở trường” của tất cả doanh nghiệp bất động sản.

Như theo phân tích của một chuyên gia, mặc dù phân khúc nhà ở xã hội biên lợi nhuận không cao, thậm chí không có lời nhưng đổi lại giúp doanh nghiệp có thanh khoản, có dòng tiền, vượt qua giai đoạn ngặt nghèo, đồng thời giúp nhà nước giải quyết được mục tiêu phát triển nhà ở xã hội. Tuy nhiên vị này cũng nhấn mạnh, lý thuyết là vậy nhưng liệu doanh nghiệp có mặn mà với phân khúc này hay không là điều khó đoán.

Cho nên, theo chuyên gia, dù giá cổ phiếu bất động sản đã giảm khá sâu, thông tin hỗ trợ nhen nhóm, nhưng có lẽ nhà đầu tư vẫn nên thận trọng, đãi cát tìm vàng trong giai đoạn sóng gió chưa tan.