Vì sao thị trường bất động sản khó xuất hiện tình trạng cắt lỗ?

Theo hầu hết các chuyên gia trong ngành, thị trường đang bước vào giai đoạn chọn lọc. Bất động sản khó diễn ra tình trạng cắt lỗ, bán tháo như giai đoạn trước. Lý do quy mô thị trường bất động sản hiện nay lớn hơn nhiều so với thời điểm trước. Cùng với đó, tâm thế người mua cũng khác, họ không còn xuống tiền vội vàng mà đã chọn lựa kỹ càng hơn.

Nếu so sánh với giai đoạn 2022-2023, thị trường hiện nay có nhiều điểm khác biệt. Giai đoạn 2022 - 2023 là thời điểm nhiều cú sốc diễn ra cùng lúc: kinh tế toàn cầu suy thoái sau Covid-19, dòng vốn thắt chặt, thị trường trái phiếu doanh nghiệp gặp khủng hoảng, thanh khoản hệ thống co lại và lực cầu suy yếu rõ rệt. Khi nhiều yếu tố tiêu cực cộng hưởng, thị trường bất động sản mới rơi vào trạng thái trầm lắng mạnh.

Giai đoạn 2026 về cơ bản chỉ có tác động lãi suất nên khả năng xảy ra suy giảm diện rộng tương đối thấp, nhưng vẫn sẽ ảnh hưởng ngắn hạn, thị trường sẽ thanh lọc và phân hoá mạnh.

Ông Nguyễn Thái Bình, Chủ tịch Đông Tây Land cho rằng, trước đây, khi lãi suất biến động tăng gần như bất động sản đóng băng giao dịch, còn hiện nay khi thị trường xuất hiện thông tin xấu thì chỉ một số lĩnh vực, khu vực hay phân khúc nhất định bị ảnh hưởng, không lan rộng ra toàn thị trường. Bởi lẽ thị trường bất động sản hiện nay có quy mô lớn hơn so với giai đoạn 10 năm về trước.

Theo vị này, những biến động hiện tại có thể khiến thị trường bất động sản suy giảm thanh khoản trong ngắn hạn nhưng không làm tắc giao dịch. Những năm vừa qua, khách hàng mua bất động sản đều có sự lựa chọn, cân nhắc rất kỹ mới xuống tiền. Thị trường đã qua giai đoạn "dễ dãi" trong lựa chọn hay chạy theo "sóng" mà tập trung vào giá trị tài sản, giá trị khai thác, vận hành. Vì thế, khi "đầu vào" đã chắc chắn thì khó khăn hay khủng hoảng có xảy ra, rủi ro sẽ ít.

"Việc lãi suất tăng sẽ ảnh hưởng phần nào đến quyết định mua ở/đầu tư nhưng ai có nhu cầu thì vẫn mua. Những người có tài chính tốt thì bất động sản vẫn là kênh được quan tâm. Chỉ là, trong bối cảnh biến động, người mua sẽ cân nhắc mua thời gian nào là tốt nhất, tài sản giá trị bao nhiêu là phù hợp nhất", ông Bình chia sẻ.

Cùng quan điểm, ông David Jackson – Tổng Giám đốc, Avison Young Việt Nam phân tích, những biến động gần đây tạo ra tác động gián tiếp và phân hóa theo từng phân khúc bất động sản tại Việt Nam.

Với bất động sản công nghiệp, tâm lý phổ biến là thận trọng theo dõi diễn biến thị trường và đưa ra nhiều kịch bản tính toán linh hoạt để ứng phó với thay đổi. Tiến độ triển khai các dự án có thể chậm lại trong ngắn hạn nhưng nhìn ở góc độ trung - dài hạn, xung đột và bất ổn địa chính trị càng thúc đẩy quá trình tái cấu trúc chuỗi cung ứng toàn cầu theo hướng đa dạng hóa để phân tán rủi ro. Điều này mở ra cơ hội chiến lược cho bất động sản công nghiệp Việt Nam, nhất là các loại hình đất công nghiệp, nhà kho – nhà xưởng xây sẵn đáp ứng các tiêu chí phát triển bền vững.

Trong lĩnh vực bất động sản nhà ở, giá bán sơ cấp khó có thể giảm do chi phí đầu vào tiếp tục tăng. Đồng thời, lãi vay cao và rủi ro lạm phát làm cho sức mua chậm lại, thanh khoản giảm và tồn kho tăng. Tuy vậy, tình trạng bán tháo ồ ạt khó có thể xảy ra mà thay vào đó là bức tranh đan xen trên thị trường. Người mua không phụ thuộc quá nhiều vào đòn bẩy tài chính và người sở hữu bất động sản dòng tiền phục vụ nhu cầu thật vẫn có thể trụ được. Các dự án phục vụ nhu cầu thật, điều kiện pháp lý rõ ràng và kết nối hạ tầng tốt vẫn có tiềm năng lớn. Còn những nhà đầu tư chủ yếu dựa vào vốn vay ngân hàng (trên 50%) và đã hết thời kỳ ân hạn lãi suất sẽ gặp áp lực, thậm chí có thể phải bán cắt lỗ.

“Nhìn chung, quá trình thanh lọc” thị trường, vốn đã diễn ra vài năm nay, sẽ tiếp tục. Bất động sản vẫn là kênh trú ẩn an toàn so với một số kênh khác. Hiện nay, khi tình hình bất ổn còn tiếp diễn với nhiều biến số khó dự đoán thì tâm lý thị trường sẽ nghiêng về phòng thủ nhiều hơn”, chuyên gia Avison Young nhấn mạnh.

Ông Nguyễn Quốc Anh – Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn cũng đánh giá, dù có thông tin lãi suất tăng, mức độ quan tâm đến bất động sản không giảm mạnh. Sau Tết, lượng tìm kiếm chỉ giảm khoảng 10 - 15%, riêng phân khúc chung cư còn tăng 30%, cho thấy nhu cầu ở thực vẫn rất rõ nét.

Theo vị này, thị trường hiện đang bước vào giai đoạn điều chỉnh và phân hóa mạnh. Người mua không còn phải xuống tiền vội vàng như giai đoạn sốt nóng, mà có thể lựa chọn kỹ hơn và đàm phán giá tốt hơn. Bất động sản đang quay trở lại giá trị cốt lõi, tập trung phục vụ nhu cầu ở thực thay vì đầu cơ. Người mua hiện quan tâm nhiều hơn đến: Vị trí, chất lượng sản phẩm, tiện ích, pháp lý minh bạch, uy tín chủ đầu tư.

Theo đó, những sản phẩm đáp ứng đúng nhu cầu ở thực, có hạ tầng kết nối tốt và được phát triển bởi chủ đầu tư uy tín vẫn duy trì thanh khoản tích cực. Ngược lại, các sản phẩm mang tính đầu cơ cao sẽ gặp nhiều khó khăn hơn. “Bất động sản thời điểm này phù hợp với người mua để ở thực và nhà đầu tư có tầm nhìn trung và dài hạn”, ông Quốc Anh nói.