Sau Nghị quyết 21, trên mạng xã hội xuất hiện nhiều tranh luận về việc chung cư có còn là tài sản tích lũy lâu dài hay sẽ trở thành “tiêu sản” khi thời hạn sử dụng được xác định theo niên hạn công trình.
Tuy nhiên, theo GS Đặng Hùng Võ, dù pháp luật có quy định niên hạn hay không, một thực tế không thay đổi là mọi công trình xây dựng đều có tuổi thọ. Sau nhiều chục năm, tòa nhà sẽ xuống cấp và đến một thời điểm nào đó buộc phải sửa chữa lớn hoặc xây dựng lại.
Vì vậy, theo ông, thay vì chỉ tranh luận chung cư là “tích sản” hay “tiêu sản”, cần trả lời hai câu hỏi thực tế hơn: quyền lợi của người mua nhà được bảo đảm thế nào trong suốt vòng đời công trình và khi tòa nhà phải xây dựng lại, tiền sẽ lấy từ đâu?
Hết niên hạn không có nghĩa cư dân lập tức phải rời đi
GS Võ cho rằng niên hạn công trình cần được xác định trên cơ sở thiết kế, kết cấu, tuổi thọ vật liệu và phải được công bố minh bạch ngay từ khi bán căn hộ.
Tuy nhiên, hết thời hạn ghi trong hồ sơ không đồng nghĩa cư dân lập tức phải rời khỏi nhà. Nếu đến thời điểm đó công trình vẫn bảo đảm an toàn và đủ điều kiện sử dụng, người sở hữu căn hộ phải được tiếp tục ở.
Ngược lại, nếu công trình xuống cấp, mất an toàn trước thời hạn đã xác định, cần có cơ chế xác định trách nhiệm của chủ đầu tư và bảo đảm quyền lợi của người mua. Theo GS Võ, trong trường hợp nguyên nhân thuộc trách nhiệm của chủ đầu tư, cần tính đến việc bồi thường phần giá trị sử dụng mà người mua đáng lẽ còn được hưởng cho đến hết thời hạn.
Đặc biệt, ông cho rằng chính sách phải tránh một nguy cơ: không để “niên hạn chung cư” trở thành lý do để chủ đầu tư thu hồi công trình, đẩy cư dân ra ngoài khi tòa nhà trên thực tế vẫn còn khả năng sử dụng an toàn.
Nhưng ngay cả khi quyền lợi đó được bảo đảm, một bài toán khó hơn vẫn còn ở phía trước.
“Câu hỏi lớn nhất không phải chung cư có niên hạn hay không. Bất kể có quy định niên hạn hay không, khi tòa nhà cũ nát và phải xây lại thì ai bỏ tiền?”, GS Võ đặt vấn đề.
Chung cư 30-40 tầng cũ nát, lấy đâu tiền xây lại?
Theo GS Võ, với các khu tập thể cũ thấp tầng, bài toán tái thiết còn có thể tìm được lời giải. Nếu tỷ lệ đồng thuận cần thiết của cư dân được điều chỉnh xuống khoảng 70-80%, đồng thời quy hoạch cho phép xây cao tầng hơn, phần diện tích tăng thêm có thể được bán để tạo nguồn tài chính bù đắp chi phí xây dựng lại.
Nhưng mô hình này rất khó áp dụng với những chung cư cao tầng hiện nay.
Một tòa nhà đã cao 30-40 tầng và khai thác gần hết chỉ tiêu quy hoạch thì vài chục năm sau, khi phải xây dựng lại, gần như không còn nhiều dư địa để tiếp tục nâng tầng, bán phần diện tích tăng thêm để bù chi phí.
Trong khi đó, những người mua căn hộ ở tuổi 30-40 có thể đã bước sang tuổi 70-80 khi công trình cần tái thiết. Phần lớn khi ấy đã nghỉ hưu, thu nhập giảm mạnh.
Theo GS Võ, đây không chỉ là vấn đề của những chung cư xây mới nếu định hướng về thời hạn sử dụng trong Nghị quyết 21 được cụ thể hóa. Tất cả chung cư đã tồn tại từ trước tới nay cũng không thể đứng ngoài bài toán này.
Bởi pháp luật có quy định một con số về niên hạn hay không thì quy luật vật lý vẫn không thay đổi: tòa nhà nào rồi cũng già đi và đến lúc phải tái thiết. Nghị quyết 21 chỉ khiến một bài toán vốn đã tồn tại trở nên rõ ràng và cấp thiết hơn: khi công trình không còn an toàn để ở, nguồn lực nào sẽ được sử dụng để xây dựng lại?
“Tôi nghĩ cuối cùng thì cư dân dù thế nào cũng phải đóng góp, bất kể Nhà nước có quy định niên hạn hay không”, GS Võ nói.
Không thể chỉ quy định niên hạn mà bỏ trống bài toán tiền
Từ bài toán trên, GS Võ cho rằng chính sách không nên chỉ dừng lại ở việc xác định một chung cư được sử dụng bao nhiêu năm, mà phải thiết kế cả cơ chế tài chính cho vòng đời sau của công trình.
Về thời hạn, theo ông, với chung cư thương mại nên tính toán mức tối thiểu khoảng 70-80 năm, căn cứ trên các tiêu chuẩn kỹ thuật phù hợp. Khoảng thời gian này đủ dài để một người mua nhà ở tuổi 20-30 có thể sử dụng ổn định gần như trọn đời.
Sau thời điểm đó, khi công trình thực sự không còn đủ điều kiện sử dụng, Nhà nước mới áp dụng các cơ chế hỗ trợ tái thiết phù hợp với điều kiện thực tế.
Theo cách nhìn của GS Võ, “tích sản hay tiêu sản” không phải câu hỏi quyết định giá trị của một căn chung cư. Điều quan trọng hơn là người mua phải biết ngay từ đầu mình đang mua quyền lợi gì, quyền lợi ấy được bảo đảm trong bao lâu và cơ chế tài chính nào sẽ được kích hoạt khi tòa nhà đi đến cuối vòng đời.
Bởi dù gọi chung cư là tích sản hay tiêu sản, một thực tế vẫn không thay đổi: công trình có thể hết tuổi thọ, nhưng quyền lợi của người sở hữu căn hộ không thể vì thế mà trở thành một khoảng trống pháp lý.
