Kinh nghiệm đi “săn” bất động sản thời khó

Trong chia sẻ mới đây, ông Lê Quốc Kiên - chuyên gia bất động sản độc lập đã chỉ ra những lưu ý khi người mua săn hàng “cắt lỗ” trên thị trường địa ốc.

Theo ông Kiên, mặc dù hiện tượng cắt lỗ chưa đại diện cho toàn thị trường nhưng đã xuất hiện các nhà đầu tư “ngộp” tài chính và cần bán sản phẩm. Theo đó, việc săn đúng sản phẩm, đúng người bán sẽ giúp người mua có khoản “hời” tốt trong bối cảnh thị trường chậm nhịp như hiện nay.

Nhiều nhà đầu tư mua bất động sản bằng vốn vay và thời gian đầu được hưởng các chính sách ưu đãi như lãi suất thấp, ân hạn nợ gốc. Khi các chính sách này kết thúc, người mua vừa phải bắt đầu trả nợ gốc, vừa phải chịu lãi suất thả nổi, khiến áp lực tài chính tăng lên rất mạnh.

Đặc biệt, với những dự án sắp bàn giao, đây lại là thời điểm người mua phải đưa vào một lượng tiền rất lớn để thanh toán các đợt cuối, nhận nhà và bắt đầu thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính. Nếu đúng lúc đó khoản vay chuyển sang lãi suất thả nổi, áp lực dòng tiền sẽ càng lớn. Vì vậy, một số chủ sở hữu buộc phải bán để thu hồi một phần vốn, giảm dư nợ và tránh khoản vay trở thành gánh nặng dẫn đến nợ xấu.

Tuy nhiên, ông Kiên cho hay, người mua nên thận trọng với khái niệm “cắt lỗ”. Không phải cứ bán thấp hơn giá hiện tại là cắt lỗ. Ví dụ, mua 9 tỷ đồng, sau đó tài sản tăng lên 11 tỷ đồng và hiện bán 10 tỷ đồng thì thực chất là cắt một phần lợi nhuận, chưa chắc đã lỗ. Muốn xác định có thực sự cắt lỗ hay không, phải so sánh với giá giao dịch của chính sản phẩm đó tại thời điểm mua, cuối năm 2024 và cuối năm 2025, không chỉ nhìn vào giá rao bán hiện tại.

Theo ông Kiên, một số sản phẩm thứ cấp hiện đã thấp hơn khoảng 10% - 15% so với mặt bằng cuối năm 2025, đặc biệt ở những trường hợp chủ sở hữu chịu áp lực đòn bẩy. Chẳng hạn, có căn nhà ở Bình Tân (TP. Hồ Chí Minh) từng được trả 10,6 tỷ đồng cuối năm ngoái nhưng chủ không bán, nay đã giao dịch khoảng 9,4 tỷ đồng. Một căn khác ở Bình Thạnh (TP. Hồ Chí Minh) từng không chấp nhận mức 13 tỷ đồng thì nay giao dịch ở khoảng 12 tỷ đồng. Với căn hộ khoảng 5 tỷ đồng, việc nhà đầu tư thứ cấp phải giảm 300 - 500 triệu đồng cũng đã xuất hiện.

Tuy nhiên, giảm 15% chưa đồng nghĩa với mua được giá hời. Giá phải rẻ so với giá trị thực và lịch sử giao dịch, chứ không chỉ rẻ hơn giá rao hiện tại. Người mua cần kiểm tra giá của chính bất động sản đó vào cuối năm 2024, cuối năm 2025 và tìm hiểu lý do chủ nhà phải bán.

Đặc biệt, người mua cần lưu ý rằng, nhiều dự án ngay từ khi mở bán đã được định giá theo kỳ vọng tương lai, tức giá bán đã phản ánh một phần mức tăng giá dự kiến trong vài năm tới. Vì vậy, một sản phẩm sau 2 – 3 năm nếu được bán bằng, hoặc thậm chí thấp hơn giá sơ cấp ban đầu, chưa chắc đã là “món hời”; phải xem mức giá đó đã thực sự thấp hơn giá trị thị trường hay chỉ đang quay về mức giá hợp lý hơn.

Ông Kiên chỉ ra các lưu ý/kinh nghiệm khi người mua "săn hàng" giá tốt lúc thị trường chậm nhịp.

Thứ nhất là săn người bán. Phải tìm hiểu người bán đang vay bao nhiêu, lãi suất hiện tại thế nào, đang được cố định hay đã chuyển sang lãi thả nổi và khi nào khoản vay bắt đầu chịu lãi thả nổi. Khi hiểu được áp lực dòng tiền của người bán, người mua sẽ biết đâu là mức giá có thể thương lượng.

Thứ hai, phải phân biệt “cắt lỗ” với “giảm lãi”. Người mua phải nhìn vào giá giao dịch thực tế của chính bất động sản đó, ít nhất tại cuối năm 2024 và cuối năm 2025, không chỉ nhìn giá rao hiện tại.

Thứ ba, nếu sử dụng đòn bẩy không nên vay quá 50% giá trị tài sản và phải tính rất rõ mỗi tháng mình có bao nhiêu tiền để trả ngân hàng. Trong bối cảnh lãi suất đang được định hướng giảm, nếu vay thì có thể cân nhắc kỳ cố định khoảng một năm, đồng thời đàm phán mức phạt trả trước hạn thấp nhất có thể. Khi lãi suất giảm, người mua sẽ có thêm dư địa để cơ cấu hoặc vay lại với chi phí thấp hơn.

Cuối cùng, người mua nên ưu tiên những sản phẩm có nhu cầu ở thực, đã có dân cư hoặc có khả năng thu hút dân về nhanh trong khoảng 3 năm, có thể ở hoặc cho thuê được, thay vì những sản phẩm quá xa chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá.