80% chung cư TPHCM có giá trên 120 triệu đồng/m2, khả năng chi trả của người mua vẫn chưa thể bắt kịp

80% chung cư có giá trên 120 triệu đồng/m2

Dù thị trường đang ghi nhận nguồn cung mới tăng trở lại, nhưng khả năng chi trả của người mua vẫn chưa thể bắt kịp. Áp lực từ mặt bằng giá ngất ngưởng và chi phí vay vốn neo cao đang tạo ra tâm lý e ngại lớn.

Theo báo cáo của Savills, trong quý II/2026, thị trường căn hộ TP.HCM ghi nhận nguồn cung mới đạt 1.800 căn. Trong bối cảnh lãi suất vay mua nhà duy trì ở mức cao khiến tâm lý thận trọng vẫn bao trùm, thị trường nhìn chung vẫn duy trì được tín hiệu cải thiện khi nguồn cung mới tăng theo năm. Lũy kế nửa đầu năm, nguồn cung mới đạt 3.700 căn đến từ 7 dự án mới.

Tuy nhiên, rào cản lớn nhất hiện nay là các đợt mở bán mới chủ yếu tập trung ở phân khúc hạng A và B. Tất cả các sản phẩm này đều có mức giá trên 90 triệu đồng/m2 thông thủy, đặc biệt có tới 80% vượt ngưỡng 120 triệu đồng/m2. Diễn biến này minh chứng cho việc khoảng cách về khả năng chi trả của người dân đang ngày càng lớn, khi thị trường dịch chuyển mạnh sang các sản phẩm đòi hỏi năng lực tài chính cao.

Mặc dù nguồn cung được cải thiện, tình hình hoạt động của thị trường vẫn khá trầm lắng. Tính đến quý II/2026, lãi suất vay mua nhà trung bình đã đạt khoảng 13%, tăng 4 điểm % so với cùng kỳ năm ngoái. Hệ quả là tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường, bao gồm cả nguồn cung mới, giảm xuống chỉ còn 32%, tương đương hơn 1.500 giao dịch.

Việc nguồn cung dồn vào phân khúc cao cấp đã làm tăng mức độ nhạy cảm của thị trường đối với các điều kiện tín dụng, bởi các sản phẩm giá cao luôn đòi hỏi người mua phải sử dụng tỷ lệ đòn bẩy lớn hơn.

Để kích cầu, các chủ đầu tư đang tiếp tục triển khai các chính sách hỗ trợ lãi suất trong 1–2 năm đầu và tung ra các gói vay với mức lãi suất cố định quanh 10%. Dù vậy, những ưu đãi này vẫn chưa đủ để thúc đẩy tâm lý thị trường. Nhóm khách hàng có nhu cầu sử dụng đòn bẩy tài chính vẫn giữ tâm lý thận trọng trước dự báo lãi suất sẽ tiếp tục neo cao trong thời gian tới.

Bước sang nửa cuối năm 2026, thị trường dự kiến sẽ đón nhận khoảng 10.000 căn hộ mới mở bán. Động lực phục hồi được kỳ vọng đến từ các khu đô thị có quy mô lớn do các chủ đầu tư uy tín phát triển, đi kèm với đó là các chính sách bán hàng cạnh tranh và tiến độ nâng cấp hạ tầng đang được đẩy mạnh.

Về dài hạn, tính đến năm 2029, nguồn cung tương lai lũy kế của thị trường được dự báo sẽ đạt khoảng 70.000 căn.

Bà Cao Thị Thanh Hương - Phó Giám đốc nghiên cứu & S22M Savills TPHCM nhấn mạnh: “Nguồn cung phục hồi nhưng khả năng chi trả chưa bắt kịp khiến người mua e ngại trước áp lực mặt bằng giá và chi phí vốn neo cao”.

Giá liền kề, biệt thự giảm

Đối với thị trường biệt thự, nhà phố TP.HCM trong quý II/2026 ghi nhận tình hình hoạt động cải thiện nhẹ so với quý trước đó, với hơn 600 giao dịch và tỷ lệ hấp thụ đạt mức 15%. Nguồn cung bất động sản liền thổ mới đạt 1.600 căn, nhưng phần lớn lượng sản phẩm này chỉ đến từ việc ra mắt của một dự án khu đô thị quy mô lớn nằm tại khu vực ngoại thành.

Đáng chú ý, sự xuất hiện của nguồn cung mới tại các khu vực vùng ven đã kéo mức giá bán trung bình giảm 10% theo quý, lùi xuống mức 179 triệu đồng/m2 đất. Sự dịch chuyển này làm bộc lộ rõ sự phân hóa trên thị trường, khoảng cách giữa các phân khúc sản phẩm ngày càng bị nới rộng. Trong đó, các sản phẩm có mức giá dưới 10 tỷ đồng đang chiếm phần lớn lượng giao dịch, dẫn đầu là phân khúc nhà phố có diện tích nhỏ.

Để kích cầu và thu hút người mua trong bối cảnh lãi suất vay mua nhà tăng cao, các chủ đầu tư hiện nay đã phải triển khai nhiều chính sách bán hàng linh hoạt như thanh toán giãn tiến độ và tung ra các gói cho vay với lãi suất cố định.

Bên cạnh yếu tố giá bán, sự quan tâm của thị trường đang hướng mạnh về các khu vực vùng ven nhờ lực hỗ trợ từ các dự án cơ sở hạ tầng kết nối theo quy hoạch. Quy hoạch chung TP.HCM mở rộng đang đóng vai trò then chốt trong việc định hình lại thị trường nhà ở dọc theo các hành lang hạ tầng trọng điểm.

Tuy nhiên, tâm lý chung của các chủ đầu tư hiện vẫn duy trì sự thận trọng. Thay vì ồ ạt mở rộng quỹ đất, các doanh nghiệp đang tập trung ưu tiên cho việc triển khai các dự án hiện hữu.

Dự kiến trong nửa cuối năm 2026, thị trường sẽ đón nhận thêm khoảng 5.000 căn nhà thấp tầng. Nguồn cung này chủ yếu vẫn xuất phát từ các khu đô thị quy mô lớn nằm ở vùng ven, được phát triển bởi các chủ đầu tư tên tuổi.

Nhìn về dài hạn, khi quỹ đất tại khu vực trung tâm ngày càng trở nên hạn hẹp, việc tháo gỡ các vướng mắc pháp lý được kỳ vọng sẽ là chìa khóa để khơi thông thêm nguồn cung cho toàn thành phố. Tính đến năm 2029, nguồn cung tương lai lũy kế của thị trường dự kiến sẽ đạt khoảng 22.000 căn, trong đó Cần Giờ và Hóc Môn là hai khu vực dẫn đầu.