Tiếp tục chương trình đợt 2 Kỳ họp không thường lệ thứ Nhất, Quốc hội khóa XVI, sáng 19/8, dưới sự điều hành của Phó Chủ tịch Thường trực Quốc hội Đỗ Văn Chiến, Quốc hội họp Phiên toàn thể ở Hội trường, nghe Tờ trình và Báo cáo ý kiến về định hướng chính sách sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản.
Cắt giảm, đơn giản hóa 9/31 điều kiện đầu tư kinh doanh
Trình bày Tờ trình về định hướng chính sách sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản, thừa ủy quyền của Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh cho biết, Luật Kinh doanh bất động sản (KDBĐS) sửa đổi kế thừa các quy định còn phù hợp và sửa đổi, bổ sung theo hướng sau:
Thứ nhất, thể chế đầy đủ quan điểm, đường lối, chủ trương của Đảng, Nhà nước có liên quan đến kinh doanh bất động sản, luật hóa các nghị quyết liên quan bất động sản đã được kiểm chứng trong thực tiễn.
Thứ hai, thực hiện phân cấp, phân quyền phù hợp với mô hình chính quyền địa phương hai cấp.
Thứ ba, cắt giảm, đơn giản hóa điều kiện đầu tư kinh doanh, thủ tục hành chính.
Thứ tư, đẩy mạnh chuyển đổi số, tăng cường tính minh bạch, dự báo, điều tiết thị trường.
Thứ năm, rà soát, tháo gỡ khó khăn, điểm nghẽn trong thực tiễn và sửa đổi bảo đảm đồng bộ với các pháp luật liên quan.
Thứ sáu, quy định các nội dung khung mang tính nguyên tắc.
Về nội dung cơ bản phân cấp, phân quyền, chỉ sửa đổi quy định về thẩm quyền quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản theo hướng chuyển thẩm quyền từ Thủ tướng Chính phủ cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
Đề cập việc cắt giảm, đơn giản hóa điều kiện kinh doanh, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh nêu rõ, cắt giảm, đơn giản hóa 9/31 điều kiện đầu tư kinh doanh. Về cắt giảm, đơn giản hóa thủ tục hành chính, cắt giảm 4/12 thủ tục hành chính, đơn giản hóa 7/12 thủ tục hành chính, giữ nguyên 1 thủ tục hành chính liên quan đến đăng ký cấp quyền khai thác, sử dụng dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản thuộc thẩm quyền của Bộ Xây dựng.
Về tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong thực tiễn, Bộ trưởng Trần Hồng Minh nhấn mạnh, hoàn thiện một số khái niệm về kinh doanh bất động sản, dự án bất động sản, bất động sản có sẵn, bất động sản hình thành trong tương lai. Sửa đổi quy định về việc tổ chức, cá nhân nước ngoài, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài chỉ được mua nhà ở, các loại công trình xây dựng không gắn với quyền sử dụng đất.
Bổ sung quy trình giao dịch bất động sản, trong đó có quy định nguyên tắc thực hiện giao dịch và khung quy trình về giao dịch bất động sản. Đồng thời, bổ sung quy định về hoàn thiện nghĩa vụ tài chính của dự án BT bằng bảo lãnh hoặc nộp tiền vào tài khoản phong tỏa theo quy định tại pháp luật về đầu tư và theo phương thức đối tác công tư.
Sửa đổi các quy định về kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản và chuyển nhượng dự án bất động sản theo hướng bảo đảm đồng bộ với pháp luật đất đai, đầu tư và pháp luật liên quan.
Sửa đổi, bổ sung quy định về hợp đồng kinh doanh bất động sản theo hướng mở rộng các loại hợp đồng được chuyển nhượng, quy định nội dung tối thiểu hợp đồng và làm rõ các nguyên tắc, đồng thời rà soát, thống nhất với pháp luật bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng.
Cùng với đó, bổ sung cơ chế bảo đảm đối với 5% giá trị còn lại hợp đồng kinh doanh bất động sản được bảo đảm bằng việc chuyển vào tài khoản phong tỏa hoặc theo thỏa thuận của các bên. Sửa đổi, bổ sung quy định về xây dựng hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản theo hướng bảo đảm dữ liệu được tạo lập, cập nhật đúng, đủ, sạch, sống.
Ngoài ra, bổ sung quy định về mã định danh điện tử lập cho từng tổ chức, cá nhân, bất động sản hoặc đối tượng khác thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở.
Đảm bảo thống nhất với các quy định có liên quan
Trình bày Báo cáo ý kiến về định hướng chính sách sửa đổi Luật KDBĐS, Phó Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính (UBKTTC) của Quốc hội Nguyễn Ngọc Bảo nêu rõ, về quyền mua, thuê mua phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng của cá nhân nước ngoài, Điều 9 dự thảo Luật bổ sung quyền mua, thuê mua phần diện tích sàn xây dựng đối với cá nhân nước ngoài.
UBKTTC nhận thấy, về mặt pháp lý, mặc dù giao dịch không kèm theo quyền sử dụng đất đối với phần diện tích sàn xây dựng, không kèm theo quyền sử dụng đất chung; tuy nhiên, việc sở hữu phần diện tích sàn xây dựng thực tế vẫn không tách rời việc sử dụng đất thực tế. Đề nghị tiếp tục nghiên cứu, rà soát kỹ lưỡng, đánh giá tác động đầy đủ và hết sức thận trọng, bảo đảm quán triệt đầy đủ các quan điểm, định hướng có liên quan tại Nghị quyết số 21-NQ/TW vừa được ban hành, hoàn thiện quy định để bảo đảm điều kiện “không gắn với chuyển quyền sử dụng đất”; bảo đảm quốc phòng, an ninh, trật tự, an toàn xã hội và tuân thủ quy hoạch, thống nhất với quy định có liên quan tại dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).
Về cơ chế đối với dự án bất động sản thực hiện trên quỹ đất thanh toán dự án BT, UBKTTC nhận thấy, việc có quy định thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai phù hợp với cơ chế triển khai thực hiện dự án bất động sản thực hiện trên quỹ đất thanh toán dự án BT là cần thiết, có cơ sở thực tiễn. Tuy nhiên, hiện nay các dự án BT đang được thực hiện theo quy định cụ thể tại văn bản dưới luật mới được ban hành là Nghị định số 257/2025/NĐ-CP của Chính phủ; quá trình thực hiện có thể phát sinh vấn đề mới, cần được xử lý đồng bộ theo khung pháp lý riêng với dự án BT, như giá trị bảo lãnh, điều kiện giải tỏa, xử lý biện pháp bảo đảm, trách nhiệm theo dõi, thu hồi…
Do đó, đề nghị hoàn thiện nội dung này đồng bộ cùng với pháp luật về đất đai và pháp luật PPP; chỉ quy định mang tính nguyên tắc tại Luật KDBĐS và dẫn chiếu sang pháp luật PPP; tránh xử lý riêng rẽ các vấn đề cụ thể tại các luật khác nhau, khó khăn trong việc bảo đảm tính tổng thể của chính sách đối với dự án BT.
Liên quan đến kiểm soát huy động vốn và bảo vệ khách hàng trong KDBĐS hình thành trong tương lai, nhiều ý kiến đề nghị quy định theo hướng giữ quyền lựa chọn của khách hàng như Luật hiện hành; đồng thời, tách bạch rõ nghĩa vụ của chủ đầu tư phải thu xếp sẵn khả năng cấp bảo lãnh với lựa chọn của từng khách hàng về việc phát hành thư bảo lãnh riêng; việc từ chối bảo lãnh phải trên cơ sở tự nguyện và được cung cấp đầy đủ thông tin về quyền lợi, chi phí, rủi ro, không được mặc định trong hợp đồng mẫu.
Về chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, Phó Chủ nhiệm Nguyễn Ngọc Bảo đề nghị tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện khoản 4 Điều 30, đáp ứng đầy đủ yêu cầu tại Kết luận số 151/KL-UBTVQH16 về việc nghiên cứu, lấy ý kiến đối tượng chịu sự tác động, đánh giá đầy đủ tác động của chính sách liên quan; bảo đảm phù hợp với thực tiễn, tạo cơ chế khơi thông nguồn lực triển khai thực hiện các dự án đối với trường hợp chủ đầu tư dự án không còn nhu cầu hoặc năng lực triển khai dự án muốn chuyển nhượng dự án mà không có khả năng hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai, đồng thời, có quy định chặt chẽ về phương thức bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước và cam kết triển khai dự án của bên nhận chuyển nhượng.
Đồng thời, tiếp tục rà soát khoản 1 Điều 31 bảo đảm đồng bộ với khoản 7 Điều 51 Luật Đầu tư, xác định rõ trường hợp thực hiện thủ tục chuyển nhượng dự án theo Luật Đầu tư và theo Luật KDBĐS, bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ, phù hợp với thuyết minh của Chính phủ khi sửa đổi Luật Đầu tư tại Báo cáo số 1189/BC-CP ngày 08/12/2025 của Chính phủ, không dẫn đến cách hiểu khác nhau về mục tiêu của quy định. Thủ tục chuyển nhượng dự án, điều chỉnh nhà đầu tư và đăng ký biến động đất đai cần được thiết kế theo nguyên tắc một đầu mối, một bộ hồ sơ dùng chung và một lần kiểm tra cùng điều kiện.
Khoản 4 Điều 31 quy định phân quyền cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định chuyển nhượng dự án đã được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư phải đi cùng trách nhiệm và cơ chế kiểm soát chặt chẽ; đề nghị làm rõ các trường hợp cần ý kiến hay quyết định của cơ quan Trung ương, quy định rõ về thời hạn, giá trị ý kiến, công khai quyết định và cập nhật dữ liệu.
