Bất động sản thời khó: Người mua “nuôi giấc mơ” ép giá chủ nhà, sự thật phía sau

Chia sẻ về việc thị trường bất động sản đã xuất hiện tình trạng người mua “ép giá” chủ nhà/đất trong bối cảnh thị trường chậm thanh khoản, ông Phan Vi cho hay, thông thường, khi bất động sản bước vào chu kỳ trầm lắng, người mua có sẵn dòng tiền mặt sẽ nghĩ ra nhiều viễn cảnh về việc “săn” được hàng ngộp giá tốt, “ép giá” sâu bên bán…. Thậm chí, khi có sẵn dòng tiền mặt 10 tỷ đồng, bên mua mặc nhiên nghĩ rằng sẽ mua được căn nhà giá 12 -15 tỷ đồng (giá thị trường).

Là người có nhiều năm kinh nghiệm ở phân khúc nhà phố, tiếp xúc với nhiều chủ nhà, ông Phan Vi cho rằng, thực tế, người mua rất khó “ép giá” được bên bán. Khi thị trường xuất hiện tràn lan các thông tin kiểu như “cắt lỗ 30%”, “bán gấp trả nợ ngân hàng, lỗ 5 tỷ”, “giá ngộp sập sàn”… trên mạng xã hội đã khiến bên mua “ngộ nhận” bên bán đang cần “xả hàng”, bán lỗ. Tuy nhiên, thực tế lại khác hoàn toàn.

Theo ông Vi, những căn được rao bán cắt lỗ sâu thực chất là những tài sản bị “thổi giá” bằng đòn bẩy tài chính (vay ngân hàng 70-80%) trong giai đoạn “đỉnh sóng” của thị trường 2021-2022. Khi thị trường đảo chiều, lãi suất thả nổi đã “bóp nghẹt” tài chính của nhà đầu tư. Khi đó, việc cắt lỗ thực ra chỉ là bớt đi phần lãi ảo hoặc giảm nhẹ một phần vốn gốc để ra hàng. Đáng nói, những tài sản kiểu này đã được bán ra sớm, hoặc đã bị ngân hàng phát mãi.

Còn những tài sản còn sót lại trên thị trường hiện nay hầu hết được nắm giữ bởi các nhà đầu tư thực sự có tiềm lực tài chính. Đây cũng là điểm khác biệt của thị trường giai đoạn này so với trước đây. Nhà đầu tư hiện nay không dễ dàng giảm một căn nhà giá trị 15 tỷ đồng xuống 10 tỷ đồng, chỉ vì cần dòng tiền mặt.

Người mua cầm tiền mặt 10 tỷ đồng và muốn mua căn nhà có giá trị 15 tỷ là tâm lý dễ hiểu lúc thị trường "tuột dốc", tuy nhiên, để đi đến giao dịch là vô cùng khó. Theo ông Phan Vi, thanh khoản thị trường chậm không có nghĩa là định giá của chủ nhà bị “mù quáng” hoàn toàn. Một căn nhà có giá trị thực tế thị trường ở ngưỡng 11 - 12 tỷ (sau khi đã tự điều chỉnh giảm so với đỉnh 14 - 15 tỷ) thì chủ nhà chấp nhận đóng cửa cho thuê, gồng gánh tiếp hoặc tìm phương án khác, không chấp nhận bán giá 10 tỷ. Đối với người mua, cầm 10 tỷ đồng chỉ mua được phân khúc đúng 10 tỷ đồng, rất khó biến thành “món hời” 2 tỷ bằng cách “ép giá” bên bán.

Có 2 lý do khiến chủ nhà không giảm giá. Thứ nhất, những căn từng rao 15 tỷ thời điểm "sốt", thực chất giá trị thực lúc đó chỉ khoảng 9 - 10 tỷ đồng. Khi thị trường chậm nhịp, tài sản quay trở về đúng với giá trị thực, không phải chủ nhà đang chịu lỗ 5 tỷ đồng.

Lý do quan trọng hơn là những chủ nhà sở hữu tài sản 15 tỷ đồng thường là tầng lớp có tài sản tích lũy lớn, họ không dễ bị "bần cùng hóa" chỉ sau vài tháng thị trường ì ạch. Họ có biên độ chịu đựng rất cao. Nếu buộc phải bán, chỉ giảm xuống 12 - 13 tỷ đồng để "khớp lệnh" nhanh.

Ông Phan Vi thừa nhận, bối cảnh thị trường hiện nay người có tiền mặt là “vua”. Họ có quyền lựa chọn kỹ về sản phẩm, ép thời gian, pháp lý, giá cả bên mua. Thế nhưng, sự tôn trọng quy luật cung - cầu vẫn tồn tại trên thị trường. Khi thanh khoản chậm không phải là lúc bên mua đi “ép giá” bên bán, mà là thời điểm sàng lọc tài sản chất lượng cao. Đây là giai đoạn, người mua được tiếp cận với các sản phẩm tốt trên thị trường sau nhiều đợt bất động sản biến động. Việc thương lượng giá có diễn ra nhưng ở mức độ vừa phải, bởi hiện nay hầu hết người nắm giữ tài sản đều đã đã được “chọn lọc” kỹ, tài chính không quá bấp bênh như giai đoạn trước.

Cũng chia sẻ về câu chuyện cắt lỗ trên thị trường bất động sản, ông Lê Quốc Kiên – chuyên gia bất động sản độc lập cho rằng, cơ hội mua bất động sản giá tốt đã bắt đầu xuất hiện, nhưng chưa phải cứ hàng giảm giá là mua. Đây là giai đoạn người mua nên bổ sung thêm ngoài “săn giá rẻ” còn cần “săn đúng tài sản, đúng người bán”.

Theo ông Kiên, thực tế, một số sản phẩm thứ cấp hiện đã thấp hơn khoảng 10% – 15% so với mặt bằng cuối năm 2025, đặc biệt ở những trường hợp chủ sở hữu chịu áp lực đòn bẩy. Chẳng hạn, có căn nhà ở Bình Tân (TP. HCM) từng được trả 10,6 tỷ đồng cuối năm ngoái nhưng chủ không bán, nay đã giao dịch khoảng 9,4 tỷ đồng. Một căn khác ở Bình Thạnh (TP. HCM) từng không chấp nhận mức 13 tỷ đồng thì nay giao dịch ở khoảng 12 tỷ đồng. Với căn hộ khoảng 5 tỷ đồng, việc nhà đầu tư thứ cấp phải giảm 300 – 500 triệu đồng cũng đã xuất hiện.

Tuy nhiên, theo ông Kiên, giảm 15% chưa đồng nghĩa với mua được giá hời. Giá phải rẻ so với giá trị thực và lịch sử giao dịch, không chỉ rẻ hơn giá rao hiện tại. Người mua cần kiểm tra giá của chính bất động sản đó vào cuối năm 2024, cuối năm 2025 và tìm hiểu lý do chủ nhà phải bán.

Đặc biệt, cần lưu ý rằng nhiều dự án ngay từ khi mở bán đã được định giá theo kỳ vọng tương lai, tức giá bán đã phản ánh một phần mức tăng giá dự kiến trong vài năm tới. Vì vậy, một sản phẩm sau 2 – 3 năm nếu được bán bằng, hoặc thậm chí thấp hơn giá sơ cấp ban đầu, chưa chắc đã là “món hời”; phải xem mức giá đó đã thực sự thấp hơn giá trị thị trường hay chỉ đang quay về mức giá hợp lý hơn.