Bảo đảm sự thống nhất giữa các Luật có liên quan
Chia sẻ tại Hội thảo, TS. Trần Kim Chung, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương cho rằng, việc sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản 2023 cần được tiếp cận từ góc độ phát triển một thị trường bất động sản hiện đại, thay vì chỉ tập trung điều chỉnh các hoạt động kinh doanh.
Theo ông, dự thảo Luật cần nghiên cứu mở rộng phạm vi điều chỉnh đối với các loại hình bất động sản mới; hoàn thiện cơ chế vận hành của thị trường thứ cấp, giao dịch điện tử và hệ thống thông tin thị trường nhằm nâng cao tính minh bạch, khả năng kết nối và lưu thông của bất động sản.
Dự thảo cũng cần bổ sung các công cụ điều tiết đủ linh hoạt để ứng phó với biến động cung - cầu, kiểm soát rủi ro và nâng cao năng lực quản lý nhà nước trên cơ sở dữ liệu số. Thị trường cần vận hành theo cơ chế thị trường, nhưng phải có hệ thống giám sát, cảnh báo và điều tiết khi xuất hiện các dấu hiệu bất ổn.
Ông cũng đề nghị làm rõ khái niệm, phạm vi và cơ chế vận hành của hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản; bảo đảm khả năng kết nối với Cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư và các cơ sở dữ liệu chuyên ngành, phục vụ đồng thời công tác quản lý nhà nước và hoạt động giao dịch trên thị trường.
Bên cạnh đó, cần hoàn thiện các quy định về nguyên tắc điều tiết thị trường bất động sản; rà soát quy định về công chứng hợp đồng, nghiệm thu công trình, điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh và chuyển nhượng dự án, bảo đảm sự thống nhất với Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Xây dựng.
Về phía Luật sư, LS Phạm Thanh Tuấn, Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội cho hay, một số quy định về chuyển nhượng dự án cần tiếp tục được rà soát để bảo đảm thống nhất với Luật Đầu tư năm 2025, đặc biệt là phạm vi dự án được chuyển nhượng, thẩm quyền quyết định chuyển nhượng và điều kiện hoàn thành nghĩa vụ tài chính.
Ông kiến nghị bổ sung cơ chế kế thừa hồ sơ pháp lý trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã đầu tư hạ tầng, tránh việc doanh nghiệp nhận chuyển nhượng phải thực hiện lại toàn bộ thủ tục đầu tư, làm phát sinh thời gian và chi phí không cần thiết.
Dự thảo Luật cũng cần hoàn thiện quy định chuyển tiếp đối với các hợp đồng được ký trước thời điểm Luật có hiệu lực; đồng thời mở rộng cơ chế xử lý đối với trường hợp quyền sử dụng đất đang được thế chấp, thay vì chỉ quy định đối với dự án đang thế chấp.
Theo LS Tuấn, các quy định này cần được thiết kế theo hướng bảo đảm quyền lợi của các bên, nhưng không tạo ra những rào cản không cần thiết đối với hoạt động chuyển nhượng dự án.
Cùng quan điểm, Luật sư Lê Đình Vinh, Giám đốc Công ty Luật Vietthink đánh giá, Dự thảo Luật đã có nhiều thay đổi tích cực theo hướng thông thoáng hơn và tiếp thu nhiều ý kiến từ cộng đồng doanh nghiệp. Tuy nhiên, Dự thảo cần tiếp tục rà soát phạm vi điều chỉnh đối với giao dịch góp vốn bằng bất động sản, điều kiện kinh doanh bất động sản du lịch, quy định về ủy quyền ký hợp đồng và thời hạn thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận.
Ông đề nghị làm rõ cơ chế quản lý khoản thanh toán 5% còn lại trong giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai; rà soát điều kiện đối với tổ chức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để tiếp tục đầu tư dự án; đồng thời hoàn thiện các công cụ điều tiết thị trường theo hướng không làm gia tăng chi phí tuân thủ và gánh nặng thủ tục hành chính đối với doanh nghiệp.
Cũng nhìn nhận về Dự thảo, bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), cho hay, Dự thảo Luật đã có nhiều điểm đổi mới quan trọng, thể hiện định hướng hoàn thiện thể chế theo hướng công khai, minh bạch, chuyên nghiệp và phát triển bền vững; đồng thời tăng cường hiệu lực quản lý nhà nước, nâng cao trách nhiệm các chủ thể tham gia thị trường, thúc đẩy chuẩn hóa hoạt động kinh doanh bất động sản, tạo nền tảng cho môi trường đầu tư minh bạch, cạnh tranh và ổn định hơn.
Tuy nhiên, VARS IRE đề nghị tiếp tục hoàn thiện quy định về ủy quyền ký hợp đồng đặt cọc nhằm phù hợp với mô hình quản trị của các doanh nghiệp có nhiều đơn vị trực thuộc, chi nhánh hoặc công ty thành viên. Đồng thời, Dự thảo Luật cần quy định rõ giới hạn mức phạt cọc trong trường hợp khách hàng không tiếp tục giao kết hợp đồng, tránh tình trạng áp dụng mức phạt quá cao, ảnh hưởng đến quyền lợi của người mua.
Đối với hoạt động của sàn giao dịch bất động sản, VARS IRE kiến nghị quy định trách nhiệm theo hướng sàn có nghĩa vụ kiểm tra hồ sơ, tài liệu và thông tin do chủ đầu tư cung cấp, thay vì phải bảo đảm toàn bộ tính pháp lý của dự án. Các sàn giao dịch phải bảo đảm tính pháp lý của dự án là trách nhiệm vượt quá chức năng và khả năng kiểm soát của sàn.
Bên cạnh đó, Dự thảo Luật cần làm rõ hình thức hành nghề của môi giới bất động sản, bảo đảm phù hợp với các mô hình lao động, cộng tác viên, đại lý và hợp tác kinh doanh đang phổ biến trên thị trường, đồng thời rà soát các quy định liên quan đến ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện và cơ chế xử lý những vướng mắc phát sinh trong quá trình cấp Giấy chứng nhận.
Rút ngắn thủ tục hành chính
Ở góc độ doanh nghiệp bất động sản, đại diện Tập đoàn Sun Group kiến nghị rà soát điều kiện hoàn thành nghĩa vụ tài chính khi chuyển nhượng dự án bất động sản. Theo doanh nghiệp, bên nhận chuyển nhượng đã phải trải qua quá trình thẩm định về năng lực tài chính và năng lực triển khai dự án, do đó nghĩa vụ tài chính có thể được chuyển giao theo thỏa thuận giữa các bên, thay vì trở thành điều kiện bắt buộc phải hoàn thành trước khi chuyển nhượng.
Doanh nghiệp này cũng đề nghị kế thừa những quy định hiện hành đang phát huy hiệu quả, tiếp tục cắt giảm thủ tục hành chính đối với hoạt động kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai, tránh tạo thêm quy trình và chi phí tuân thủ.
Góp ý với Dự thảo, đại diện Công ty Cổ phần Viglacera đề nghị bổ sung quy định cho phép chủ đầu tư ủy quyền cho đơn vị trực thuộc hoặc chi nhánh ký hợp đồng đặt cọc và hợp đồng kinh doanh bất động sản. Quy định này sẽ phù hợp hơn với mô hình quản trị của các tập đoàn có nhiều công ty thành viên và đơn vị phụ thuộc.
Viglacera kiến nghị khôi phục quy định về thời hạn 15 ngày để cơ quan quản lý phản hồi việc xác nhận nhà ở đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Trường hợp hết thời hạn mà cơ quan có thẩm quyền không có ý kiến, chủ đầu tư được phép triển khai kinh doanh theo hồ sơ đã gửi. Đối với bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, doanh nghiệp đề nghị tiếp tục duy trì cơ chế đang được áp dụng, không mở rộng nghĩa vụ bảo lãnh theo hướng làm gia tăng chi phí cho chủ đầu tư và cuối cùng chuyển thành gánh nặng tài chính đối với người mua nhà.
Cùng với đó, Dự thảo Luật cần bổ sung quy định xác định rõ thời điểm hợp đồng điện tử có hiệu lực, theo hướng hợp đồng được xác lập khi chữ ký số cuối cùng của các bên được hoàn thành.
Bà Bùi Thị Hải Yến, đại diện Công ty Cổ phần Hanel cho rằng, Dự thảo Luật cần được xây dựng trên tinh thần chuyển từ tư duy quản lý sang tư duy kiến tạo phát triển. Doanh nghiệp đề nghị rà soát, loại bỏ những quy định làm gia tăng chi phí tuân thủ hoặc kéo dài thời gian thực hiện dự án; xây dựng cơ sở dữ liệu theo nguyên tắc “một lần khai báo - nhiều cơ quan sử dụng”; xác định rõ lộ trình chuyển đổi số và thời hạn giải quyết hồ sơ chuyển nhượng dự án.
Bên cạnh đó, cần tăng cường cơ chế giám sát, theo dõi và xử lý hồ sơ trên môi trường điện tử, giúp doanh nghiệp có thể kiểm tra tiến độ, xác định rõ trách nhiệm của từng cơ quan và nâng cao khả năng dự báo đối với thủ tục hành chính.
Tóm lại, góp ý với Luật Kinh doanh bất động sản 2023, các ý kiến tại Hội thảo tập trung vào những nhóm kiến nghị trọng tâm: Thể chế hóa đầy đủ các chủ trương của Nghị quyết số 21-NQ/TW; bảo đảm sự thống nhất giữa Luật Kinh doanh bất động sản với pháp luật về đất đai, nhà ở, đầu tư, xây dựng và các lĩnh vực có liên quan.
Rà soát, điều chỉnh điều kiện chuyển nhượng dự án, đặc biệt là quy định về hoàn thành nghĩa vụ tài chính, dự án hoặc quyền sử dụng đất đang thế chấp, dự án BT và cơ chế kế thừa hồ sơ pháp lý sau chuyển nhượng.
Cắt giảm điều kiện kinh doanh, đơn giản hóa thủ tục hành chính; quy định rõ thời hạn giải quyết hồ sơ, trách nhiệm của cơ quan nhà nước và cơ chế xử lý khi hết thời hạn mà không có phản hồi.
Hoàn thiện quy định về nhà ở hình thành trong tương lai, hợp đồng đặt cọc, ủy quyền ký hợp đồng, bảo lãnh, quản lý khoản thanh toán 5% còn lại, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng điện tử và thời hạn cấp Giấy chứng nhận.
Làm rõ trách nhiệm của chủ đầu tư, sàn giao dịch và môi giới bất động sản; bảo đảm trách nhiệm được xác định đúng với chức năng, thẩm quyền và khả năng kiểm soát của từng chủ thể.
Xây dựng hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu bất động sản đồng bộ, liên thông theo nguyên tắc “một lần khai báo - nhiều cơ quan sử dụng”; tăng cường giải quyết thủ tục và giám sát tiến độ hồ sơ trên môi trường điện tử.
Bổ sung cơ chế quản lý phù hợp đối với bất động sản thương mại, bất động sản du lịch và các loại hình bất động sản mới; đồng thời hoàn thiện công cụ giám sát, cảnh báo và điều tiết thị trường trên cơ sở dữ liệu.
TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam đánh giá cao tinh thần trách nhiệm cùng những ý kiến tâm huyết, thẳng thắn của các chuyên gia, doanh nghiệp. Toàn bộ ý kiến, tham luận và kiến nghị tại Hội thảo sẽ được Hiệp hội Bất động sản Việt Nam và Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nghiên cứu, phân loại và tổng hợp thành báo cáo kiến nghị gửi Bộ Xây dựng cùng các cơ quan có thẩm quyền, phục vụ quá trình nghiên cứu, tiếp thu và hoàn thiện Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi.
Đại diện đơn vị này cũng kỳ vọng những khó khăn, vướng mắc phát sinh từ thực tiễn sẽ được phản ánh đầy đủ trong quá trình xây dựng chính sách; góp phần hoàn thiện Luật Kinh doanh bất động sản theo hướng đồng bộ, minh bạch và khả thi.
Việc sửa đổi Luật được kỳ vọng sẽ tạo lập môi trường đầu tư, kinh doanh ổn định, an toàn và lành mạnh; bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người dân và doanh nghiệp; đồng thời khơi thông các nguồn lực để thị trường bất động sản phát triển bền vững trong giai đoạn mới.
