Từ cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu đến siêu cảng Cái Mép Hạ: Điểm rơi lợi nhuận của bất động sản Phú Mỹ 2026

Hạ tầng tăng tốc, định hình lại bản đồ bất động sản khu vực

Trong bối cảnh nền kinh tế Việt Nam giai đoạn 2025–2026 tiếp tục được dẫn dắt bởi đầu tư công và dòng vốn FDI, các khu vực sở hữu lợi thế hạ tầng và công nghiệp đang dần trở thành tâm điểm của thị trường bất động sản. Thay vì các “cơn sóng” ngắn hạn, xu hướng dịch chuyển hiện nay cho thấy dòng tiền có xu hướng tập trung vào những địa bàn gắn với logistics, sản xuất và khả năng khai thác thực.

Tại phía Nam, khu vực phường Phú Mỹ, TP. Hồ Chí Minh (Bà Rịa – Vũng Tàu cũ) được nhắc đến nhiều khi đồng thời hội tụ các dự án hạ tầng quy mô lớn như cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, sân bay Long Thành và cụm cảng Cái Mép – Thị Vải.

Đối với tuyến cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu dài 54 km, đi qua 2 địa phương Đồng Nai (34,2 km) và TP. Hồ Chí Minh (khu vực Bà Rịa - Vũng Tàu cũ 19,8 km) sẽ được khai thác tạm tuyến chính vào tháng 4. Hiện nay, dự án Thành phần 2 và 3 của tuyến cao tốc này đã cơ bản hoàn thành. Còn dự án Thành phần 1 đang tăng cường máy móc, nhân lực thi công đẩy nhanh tiến độ.

Sân bay Long Thành giai đoạn 1 đang được đẩy nhanh tiến độ, nhiều hạng mục hoàn thành vào tháng 6/2026, mục tiêu đưa dự án vào khai thác thương mại trong quý IV/2026.

Bên cạnh hạ tầng giao thông, khu vực Phú Mỹ còn được hưởng lợi từ quy hoạch phát triển cảng biển, trong đó có dự án cảng Cái Mép Hạ. Theo đó, Cảng tổng hợp và container Cái Mép Hạ có tổng vốn 50.820 tỷ đồng (tương đương khoảng 1,97 tỷ USD) vừa được phê duyệt chủ trương hồi đầu tháng 1. Đây là một trong những dự án hạ tầng cảng biển lớn nhất khu vực phía Nam, đóng vai trò then chốt trong chiến lược phát triển logistics và khu thương mại tự do (FTZ) của thành phố.

Cảng Cái Mép Hạ nằm trong cụm cảng Cái Mép - Thị Vải, khu vực có độ sâu tự nhiên hàng đầu Đông Nam Á. Nhờ đó, cảng có thể tiếp nhận tàu container trên 150.000 DWT, khai thác trực tiếp các tuyến đi châu Âu, Mỹ mà không cần trung chuyển qua Singapore hay Hong Kong.

Theo đánh giá, Cảng Cái Mép Hạ không chỉ là dự án hạ tầng giao thông đơn thuần, mà còn là hạt nhân hình thành hệ sinh thái logistics xanh của TP. Hồ Chí Minh và vùng Đông Nam Bộ. Dự án hướng tới mục tiêu giảm chi phí logistics quốc gia, hiện chiếm khoảng 16 - 17% GDP, cao hơn mức trung bình của ASEAN.

Trong tương lai, cảng sẽ kết nối đồng bộ với cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, sân bay Long Thành, tuyến đường sắt Thủ Thiêm - Long Thành, phục vụ hiệu quả các khu công nghiệp, khu kinh tế và hoạt động xuất nhập khẩu tại vùng kinh tế trọng điểm phía Nam.

Việc các công trình này dần hình thành không chỉ cải thiện kết nối, mà còn giúp thị trường bất động sản Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ) nói chung và Phú Mỹ nói riêng hưởng lợi trực tiếp.

Kỳ vọng “điểm rơi” từ năm 2026

Theo bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc - Giám đốc Cấp cao, Tư vấn Chiến lược, Cushman & Wakefield Việt Nam, các thị trường vệ tinh của TP. Hồ Chí Minh đang bước vào giai đoạn phát triển bài bản và có cấu trúc hơn, nơi quy hoạch đô thị và tiến độ triển khai hạ tầng sẽ quyết định giá trị dài hạn. Khi TP. Hồ Chí Minh thúc đẩy chiến lược phát triển đô thị đa cực, các khu vực lân cận như Bình Dương (cũ) và Bà Rịa – Vũng Tàu (cũ) sẽ hưởng lợi từ sự cải thiện kết nối vùng và định hướng quy hoạch tổng thể rõ ràng hơn.

Còn TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng với thị trường bất động sản, để có thể phát triển được việc đầu tiên phải là giao thông mở lối, tiếp đến là các chủ đầu tư sẽ nhắm vào để phát triển thị trường. Còn nhà đầu tư muốn thắng thì sẽ tìm kiếm những khu vực có tiềm năng phát triển nhưng đang thiếu nguồn cung để đầu tư vì đây chính là thời điểm vàng để có thể mua được mức giá tốt trước khi thị trường tăng giá mạnh.

Thực tế cho thấy, thị trường bất động sản Phú Mỹ đang có những tín hiệu vận động theo hướng này. Nguồn cung hiện vẫn khá hạn chế, đặc biệt ở phân khúc cao cấp. Trong số ít dự án đang triển khai, Maison Grand do Tumys Homes làm chủ đầu tư là dự án căn hộ cao cấp sẽ cung cấp ra thị trường 1.248 căn hộ. Dự án này sẽ được hoàn thiện và sẵn sàng bàn giao căn hộ từ cuối quý II/2026.

Dự án nằm tại trung tâm Phú Mỹ, mặt tiền đường Quốc Lộ 51 điều này giúp dự án sở hữu lợi thế giao thương kết nối các tiện ích đô thị hiện hữu và liên kết các vùng kinh tế trọng điểm phía Nam và Nam Trung Bộ, như chỉ 20 phút đến Sân bay Quốc tế Long Thành, 10 phút đến Cụm Cảng Cái Mép - Thị Vải, 45 phút đến Trung tâm tài chính quốc tế P. Sài Gòn. Mặt bằng giá được công bố ở mức khoảng 33 triệu đồng/m2, được xem là còn thấp so với nhiều khu vực có điều kiện hạ tầng tương đồng.

Trong khi nguồn cung hiện tại chưa nhiều, một số doanh nghiệp cũng đã bắt đầu có động thái chuẩn bị phát triển dự án ở đây như CTCP Thanh Bình Phú Mỹ, Công ty Vina Viling… Diễn biến này cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn chuẩn bị cho một chu kỳ phát triển mới, khi các chủ đầu tư chuẩn bị đón đầu xu hướng hạ tầng và nhu cầu thực.

Trong bối cảnh kinh tế còn nhiều biến động, yếu tố hạ tầng tiếp tục được xem là nền tảng cho tăng trưởng dài hạn của thị trường bất động sản. Thực tế cho thấy các khu vực sở hữu hệ thống giao thông và logistics đồng bộ thường duy trì được mức độ ổn định cao hơn so với những thị trường phụ thuộc vào các yếu tố ngắn hạn.

Với Phú Mỹ, việc đồng thời hội tụ cao tốc, cảng biển và kết nối sân bay đang tạo ra nền tảng phát triển gắn với hoạt động sản xuất và xuất nhập khẩu. Nhờ đó, bất động sản khu vực này được nhìn nhận theo hướng tích lũy giá trị bền vững, phù hợp với chiến lược đầu tư trung và dài hạn.