Thị trường bất động sản năm 2022: "Một năm khó khăn toàn diện"

Đây là đúc kết về thị trường bất động sản năm qua được Chủ tịch Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) Phạm Tấn Công nhìn nhận tại “Diễn đàn phát triển bền vững thị trường Bất động sản năm 2022” và Trao chứng nhận "Dự án đáng sống 2022" do Tạp chí Diễn đàn Doanh nghiệp tổ chức ngày 15/12.

Theo ông Công, trong năm 2022, doanh nghiệp bất động sản đã phải đối mặt với những khó khăn lớn về nguồn vốn, về lãi suất cho vay, tỷ giá ngoại tệ và thủ tục đầu tư, pháp lý của dự án.

Chủ tịch VCCI cho rằng 2022 là một năm khó khăn toàn diện của ngành bất động sản. Các khó khăn này đang ảnh hưởng rất tiêu cực đến hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp trong ngành, cũng như lan toả đến nhiều ngành, nhiều doanh nghiệp trong nền kinh tế.

Chủ tịch VCCI nhận định, với thị trường bất động sản, khó khăn về thủ tục pháp lý đã tồn tại từ lâu. Ngay từ năm 2019, VCCI đã có báo cáo gửi Thủ tướng Chính phủ và Chủ tịch Quốc hội về các chồng chéo giữa các luật trong lĩnh vực đầu tư, đất đai, xây dựng, môi trường, nhà ở, kinh doanh bất động sản, đấu thầu. Từ kiến nghị của VCCI, Quốc hội khi ban hành Luật Đầu tư (sửa đổi), Luật Xây dựng (sửa đổi) 2020 đã thực hiện sửa đổi nhiều chồng chéo mà VCCI đã kiến nghị. Thủ tướng Chính phủ cũng thành lập Tổ công tác rà soát chồng chéo do Bộ trưởng Bộ Tư pháp làm tổ trưởng và Chủ tịch VCCI là tổ phó.

Trong tháng 11 vừa qua, tại Quyết định số 1435/QĐ-TTg ngày 17/11/2022, Thủ tướng Chính phủ đã thành lập Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ về rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sản cho các địa phương, doanh nghiệp; việc làm này, đã kịp thời giúp ổn định phần nào tâm lý, niềm tin cho thị trường, cho cho các nhà đầu tư cũng như cho các doanh nghiệp phát triển bất động sản.

Mới nhất, ngày 14/12, Thủ tướng Chính phủ ký Công điện 1164/CĐ-TTg ngày 14/12, nhằm kịp thời tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản và phát triển nhà ở ổn định, lành mạnh, bền vững, ông Phạm Tấn Công thông tin.

Các doanh nghiệp bất động sản cần "xem lại mình"

Nhận định về nguyên nhân của những khó khăn trên, ông Công cho rằng gồm cả nguyên nhân khách quan và chủ quan từ phía doanh nghiệp.

Trong đó, về khách quan, tình hình kinh tế thế giới với các thị trường vốn, tài chính đều xấu đi, thế giới kết thúc thời kỳ vốn giá rẻ, bước vào thời kỳ lạm phát và lãi suất cao. Mỹ tiếp tục tăng lãi suất cơ bản liên tục, tác động tới thị trường toàn cầu. Dòng vốn vào bất động sản cao, kết thúc thời kỳ bất động tăng giá cao.

Còn tại Việt Nam, dòng vốn cho bất động sản suy giảm đột ngột, tín dụng hết "room". Các doanh nghiệp bất động sản vừa là nguyên nhân vừa là nạn nhân của những khó khăn này. Thêm vào đó, chứng khoán cũng giảm sâu, nhiều doanh nghiệp bán giải chấp khiến dòng vốn đầu tư ngày càng khó khăn.

Ông Phạm Tấn Công đánh giá, đây chính là những nguyên nhân khách quan tạo ra bối cảnh hết sức khó khăn cho ngành bất động sản.

Còn về chủ quan, Chủ tịch VCCI cho rằng có hai vấn đề. Đầu tiên là vấn đề vốn, thứ hai là vấn đề sản phẩm.

Ông Phạm Tấn Công đặt vấn đề, trước hết các doanh nghiệp cần xem lại mình "đã sử dụng vốn đúng, khoa học hay chưa?". Đồng thời, cho rằng qua những "sóng gió" vừa qua chính là lúc để doanh nghiệp rút ra bài học, rút kinh nghiệm để phát triển bền vững hơn. Trong đó, trọng tâm chính là bền vững từ sử dụng và huy động vốn hợp lý.

“Khi vốn huy động xã hội không được đổ vào tạo sản phẩm cho thị trường bất động sản, mà một tỷ lệ lớn đổ vào đầu cơ, mở rộng quỹ đất thâu tóm dự án quỹ đất khiến dòng tiền tương lai bị chặn đứng. Doanh nghiệp trông chờ vào tăng giá đất đai là khiếm khuyết lớn, là bài học chúng ta cần rút ra. Chúng ta huy động vốn để tạo ra sản phẩm bất động sản không phải là thâu tóm đất đai”, Chủ tịch VCCI nhấn mạnh.

Cũng theo ông Công, các doanh nghiệp cần xem lại vấn đề sản phẩm bất động sản đã phù hợp nhu cầu chưa, hay mới tập trung phục vụ nhu cầu đầu cơ. Đó là điểm yếu chí mạng của thị trường bất động sản.

Thời kỳ "vốn rẻ" đã kết thúc cùng với COVID-19

Từ thực tế trên, Chủ tịch VCCI khuyến nghị doanh nghiệp cần khách quan nhìn nhận, có tầm nhìn phát triển bền vững hơn, bởi thời kỳ vàng son của vốn rẻ cũng đã kết thúc theo COVID-19.

Theo đó, trong giai đoạn khó khăn hiện nay các doanh nghiệp bất động sản cần cơ cấu, kiểm soát lại rủi ro dòng tiền, lãi suất, tỷ giá. Cần có phương án xử lý việc đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp trong hai năm tới.

Đồng thời, chủ động tìm hiểu, tiếp cận các hỗ trợ của chương trình phục hồi và phát triển kinh tế. Kế đến, doanh nghiệp bất động sản cần phải chuyển đổi số để kịp thời đón đầu xu hướng mới. Trong đó việc thích ứng để có thể quản lý thay đổi, quản lý rủi ro...

Theo ông Công, doanh nghiệp bất động sản cần phải hướng tới minh bạch, chuyên nghiệp, nhất từ khâu huy động vốn hồ sơ tín dụng, hồ sơ phát hành chứng khoán, thực hiện các cam kết... Đặc biệt, việc huy động vốn phải gắn với mục đích sử dụng cụ thể. Đi kèm với đó là quan tâm quản lý rủi ro tài chính về dòng tiền, lãi suất, tỷ giá. Các doanh nghiệp cũng cần có thêm các chính sách, tính toán lại giá bán phù hợp.

Bên cạnh đó, với nhà nước, ông Phạm Tấn Công nhận định, cũng cần phải cân nhắc hỗ trợ một nguồn lực nhất định giúp thị trường có trợ lực vượt qua giai đoạn khó khăn. Đó có thể là một nguồn vốn nhất định cho vay hoặc hỗ trợ lãi suất cho người lao động chưa có nhà được vay để mua căn hộ, hoặc nhà ở theo tiêu chuẩn trung cấp trở xuống.