Thị trường bất động sản ngóng lãi suất và vấn đề trái phiếu doanh nghiệp hạ nhiệt

Đây là nhận định chung được đưa ra tại Hội nghị bất động sản Việt Nam (Vietnam Real Estate Summit - VRES 2022) tổ chức sáng ngày 14/12 tại Hà Nội.

Hội nghị nhằm nhìn lại một năm của ngành bất động sản Việt Nam khi tái hiện toàn cảnh biến động thị trường dựa trên dữ liệu lớn, đồng thời gợi mở những kịch bản cho thị trường bất động sản (BĐS) năm 2023.

Đây có thể là nguồn tham khảo hữu ích giúp các cá nhân và doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản có kế hoạch kinh doanh phù hợp.

Tiềm năng còn rất lớn

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, trong năm 2022, bất chấp nhiều khó khăn của thị trường, 70% hộ gia đình có thu nhập 40 - 70 triệu vẫn mua thêm ít nhất 1 sản phẩm bất động sản.

Khi được hỏi về dự định mua bất động sản, gần một nửa những người chưa có nhà cho biết họ sẽ mua trong vòng 1 năm tới. Tỷ lệ này ở những người đã sở hữu từ 1 bất động sản trở lên còn cao hơn.

“Càng nắm giữ nhiều bất động sản, xu hướng muốn mua thêm nhà, đất của người tiêu dùng càng tăng. Trong cuộc khảo sát, 79% người đang có 2 bất động sản cho biết họ sẽ mua thêm bất động sản trong tương lai gần, tỷ lệ này ở những người đã làm chủ 3 bất động sản lên đến 87%”, ông Nguyễn Quốc Anh cho biết về kết quả của một cuộc khảo sát.

Bên cạnh đó, trong năm 2022, kinh tế Việt Nam dự kiến tăng trưởng GDP ở mức cao từ 7,5 - 8,2% cùng với chỉ số giá tiêu dùng CPI từ 3,8 - 4,2% cho thấy bức tranh chung duy trì tốc độ tăng trưởng, thu nhập người dân ổn định.

"Trong khi đó, tỷ lệ đô thị hóa ở Việt Nam còn thấp, đạt khoảng 40%, còn ở các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM chưa đến 50%. Với những đô thị lớn tập trung đông dân, kinh tế được đẩy mạnh đầu tư thì thị trường bất động sản vẫn có nhiều cơ hội”, ông Nguyễn Quốc Anh nhận định.

Dù khẳng định vẫn có nhiều tiềm năng, song ông Nguyễn Quốc Anh cho rằng thị trường hiện tại thiếu sự tự tin. Lực cầu vẫn có song niềm tin của nhà đầu tư vào thị trường sụt giảm. Hầu hết các bên đang giữ tâm thế nghe ngóng và quan sát diễn biến thị trường.

Nhìn nhận về vấn đề này, theo ông Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế, có nhiều nguyên nhân khiến thị trường bất động sản suy giảm trong năm 2022 gồm thị trường đang điều chỉnh mạnh sau hơn 2 năm tăng nóng; vẫn còn nhiều rào càn về pháp lý về tài chính, đặc biệt là nguồn vốn; Đảng và Nhà nước đang lành mạnh hóa thị trường nên đã có những vụ việc đã làm ảnh hưởng khá lớn đến tâm lý và niềm tin của nhà đầu tư và thị trường.

Dù vậy, khả năng phục hồi thị trường bất động sản bắt đầu từ năm tới là có cơ sở.

“Các nước trên thế giới bắt đầu không tăng lãi suất, áp lực tỷ giá và lãi suất cũng bớt đi; hay những vụ việc đang diễn ra xảy ra đến thời điểm đó đã được xử lý xong, và đặc biệt câu chuyện trái phiếu doanh nghiệp lúc đó rõ ràng hơn nhiều và đã lấy lại niềm tin của các nhà đầu tư”, ông Lực kỳ vọng.

Làm thế nào để kích hoạt dòng tiền vào "bắt đáy"?

Theo ông Cấn Văn Lực, để thị trường bất động sản hồi phục thì bài toán trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn đang là một thách thức cần giải quyết.

Trong Dự thảo sửa đổi Nghị định 65 của Chính phủ cho phép phát hành trái phiếu để trả nợ, cho phép đàm phán với trái chủ để gia hạn nợ, và nới rộng hơn những điều kiện nhà đầu tư chuyên nghiệp. Như vậy nhà đầu tư cá nhân cũng có thể tham gia tích cực.

“Chúng tôi đang kiến nghị các quy định trong dự thảo cần cởi mở hơn để cho nhiều nhà đầu tư, tổ chức (bao gồm định chế tài chính, quỹ đầu tư, công ty bảo hiểm) tham gia đầu tư vào thị trường nhiều hơn thì mới bền vững và lâu dài”, ông Cấn Văn Lực cho biết.

Về những lưu ý cho doanh nghiệp bất động sản, ông Lực cho rằng cần phải cơ cấu lại, kiểm soát rủi ro dòng tiền, lãi suất, tỷ giá. Cùng với đó, các doanh nghiệp cũng cần chủ động tìm kiếm các nguồn vốn từ các Chương trình phục hồi kinh tế, cổ phiếu, trái phiếu hay các quỹ đầu tư.

“Đặc biệt là phải nhanh chóng thay đổi các sản phẩm để đáp ứng nhu cầu thị trường như tập trung đầu tư vào bất động sản xanh hay chuyển đổi số - đây là những xu thế thời gian tới”, ông Lực lưu ý.

Còn ông Nguyễn Quốc Anh cho rằng, để dòng vốn thực sự được khơi thông sẽ cần phải có lực mua đủ lớn. Muốn kích hoạt được dòng tiền từ người mua ở thực thì giá bất động sản cần giảm tiếp.

“Trong ngắn hạn, giá của một số phân khúc ở một số khu vực có thể vẫn chững lại, người sở hữu chịu áp lực lãi suất cao trong thời gian dài buộc phải bán ra tài sản, đây cũng là thời điểm thị trường đủ hấp dẫn để kích hoạt dòng tiền vào "bắt đáy", mở thanh khoản, khơi thông dòng vốn đang tắc nghẽn và giải cứu thị trường”, ông Tuấn dự báo.

Nổi bật trong các loại hình bất động sản phục vụ nhu cầu ở thực, chung cư có mặt bằng giá vẫn tăng ở Hà Nội nhưng gần như đi ngang ở TP.HCM. Cụ thể, nhu cầu tìm mua chung cư TP.HCM tăng ổn định, nhưng giá rao bán gần như đi ngang trong cả năm nay, chỉ tăng nhẹ khoảng 2 đến 4%.

Trong khi đó, ở Hà Nội, ngoại trừ phân khúc căn hộ bình dân có mặt bằng giá rao bán chỉ tăng 2%, phân khúc chung cư trung cấp và cao cấp có giá tăng từ 7% đến 13% so với đầu năm.