Thị trường bất động sản trông chờ gỡ khó về cơ chế định giá đất

Mới đây, kết luận cuộc họp trực tiếp và trực tuyến nghe báo cáo về tình hình thị trường bất động sản, hó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà đã yêu cầu Bộ Nông nghiệp và Môi trường chủ trì phối hợp với Bộ Tài chính rà soát các quy định về đất đai nhất là về thủ tục hành chính, định giá đất, giao nhiệm vụ cho đơn vị sự nghiệp công lập đủ điều kiện hoạt động tư vấn xác định giá khi không chọn được tư vấn giá đất, tiếp cận đất đai, các quy định chuyển tiếp để trình Chính phủ Nghị định sửa đổi, bổ sung trong tháng 6 năm 2025.

Bên cạnh đó, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà cũng yêu cầu Bộ Nông nghiệp và Môi trường khẩn trương hoàn thành xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn, tiến tới áp dụng một giá đất, bảo đảm minh bạch, công bằng, làm cơ sở thực hiện chính sách thuế bất động sản, ngăn ngừa các hành vi đầu cơ, thổi giá.

Với những chỉ đạo quyết liệt, cụ thể nêu trên, các doanh nghiệp nói chung cũng như các doanh nghiệp bất động sản nói riêng đang kỳ vọng những vướng mắc liên quan đến các quy định, cơ chế liên quan đến công tác định giá, thẩm định giá đất sẽ sớm được tháo gỡ, mở ra “cánh cửa” hồi sinh cho không ít dự án đang trong cảnh “bất động” do chưa thể hoàn thành các nghĩa vụ tài chính liên quan do chưa xác định được giá đất cụ thể.

Thực tế cho thấy, hiện nay, dù đã có quy định cụ thể về trình tự, nội dung xác định giá đất, nhưng thực tế cho thấy, công tác định giá đất vẫn còn gặp nhiều khó khăn, ngay cả tại các tỉnh thành phố lớn như Hà Nội, TP. HCM.

Đơn cử như tại TP. HCM, mới đây, thông tin với báo chí, đại diện Công ty cổ phần Đầu tư Anh Tuấn cho biết doanh nghiệp đã được chấp thuận chủ trương đầu tư đối với Dự án Khu dân cư Phú Thuận (quận 7, TP.HCM) được gần 13 năm nhưng đến nay vẫn chưa thể hoàn tất nghĩa vụ tài chính để triển khai tiếp, dù doanh nghiệp nhiều lần chủ động xúc tiến các thủ tục. Nguyên nhân không phải do thiếu phương pháp định giá đất, mà ở những vướng mắc hành chính kéo dài và cơ chế phối hợp giữa các cơ quan chức năng.

Ông Dương Tuấn Tú, Tổng giám đốc Công ty Anh Tuấn cho biết, doanh nghiệp đã nộp hồ sơ xin xác định tiền sử dụng đất từ năm 2017. Dự án đã hoàn tất quy hoạch chi tiết 1/500, đầu tư hạ tầng, tiện ích và tiến hành chuyển nhượng nền đất cho khách hàng. Tuy nhiên, suốt hơn 5 năm qua, việc xác định nghĩa vụ tài chính - bước quan trọng để triển khai xây dựng - vẫn chưa được hoàn thành.

“Doanh nghiệp muốn được nộp tiền, nhưng thủ tục cứ vướng từ sở này sang sở khác. Sở Tài nguyên và Môi trường nói phải gia hạn thời gian thực hiện dự án, thì mới tính được tiền sử dụng đất. Trong khi Sở Xây dựng lại yêu cầu doanh nghiệp phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, thì mới được xem xét gia hạn. Mọi việc cứ lòng vòng như câu hỏi con gà hay quả trứng có trước”, ông Tú bức xúc.

Theo số liệu từ Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, trên địa bàn TP.HCM hiện có hơn 150 dự án phải ngừng triển khai, trong đó, có tới 60 - 70% dự án bị tắc ở khâu định giá đất để tính tiền sử dụng đất. Thậm chí, có dự án hàng chục năm vẫn chưa được nộp tiền sử dụng đất. Chỉ tính riêng các dự án chung cư được xây dựng hoàn thành, có khoảng 25.000 căn hộ đã bàn giao cho khách hàng, nhưng chưa được cấp sổ hồng, vì không đóng được tiền sử dụng đất. Nhiều trường hợp chủ đầu tư đã tạm nộp tiền sử dụng đất, hoặc đã nộp và được cấp sổ hồng một phần, nhưng nay không được cấp tiếp, vì có vướng mắc, phải xác định lại tiền sử dụng đất.

Dưới góc độ đơn vị quản lý nhà nước, ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM thừa nhận việc xác định giá đất trên địa bàn TP.HCM thời gian qua gặp nhiều khó khăn, vướng mắc; chủ yếu rơi vào những hồ sơ có quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo Luật Đất đai các năm 1993, 2003 và các hồ sơ thuê đất, trả tiền thuê đất hằng năm. Thực tế, việc xác định giá đất gặp khó khăn lớn nhất ở khâu thuê đơn vị tư vấn.

Theo ông Thắng, TP.HCM hiện có gần 100 doanh nghiệp có chức năng thẩm định giá. Tuy nhiên, khi rà soát, chỉ có chưa đến 10 doanh nghiệp còn hoạt động công tác thẩm định giá đất. Đó là chưa kể, nhiều đơn vị lâm vào tình trạng bị thanh tra, điều tra, kiểm toán… dẫn đến phải tạm dừng hoạt động. Rất nhiều hồ sơ bị ngưng trệ bởi không thuê được đơn vị tư vấn, thậm chí có nhiều trường hợp tìm kiếm “đỏ mắt” vẫn không thuê được. Điều này làm cho quá trình xác định giá đất kéo dài nhiều năm, đến nay vẫn chưa xử lý được.

Liên quan đến công tác xây dựng, sửa đổi các quy định về định giá, thẩm định giá đất, theo ông Nguyễn Tiến Thỏa - Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam (VVA), các nguyên tắc và phương pháp xác định giá đất cần được xây dựng theo hướng đơn giản hóa thủ tục minh bạch, ngắn gọn, dễ thực hiện.