Ngành bất động sản nhà ở phục hồi mạnh mẽ

Trong quý 1/2025, ngành bất động sản (BĐS) nhà ở phục hồi mạnh mẽ ở cả nguồn cung và tỷ lệ hấp thụ. Điều này giúp cải thiện đáng kể lợi nhuận và tỷ lệ đòn bẩy của nhóm 30 doanh nghiệp niêm yết có doanh thu lớn nhất mà VIS Rating theo dõi. Tuy nhiên, dòng tiền hoạt động (CFO) vẫn duy trì ở mức âm là điểm yếu chính trong hồ sơ tín nhiệm của ngành.

VIS Rating kỳ vọng các chính sách hỗ trợ sẽ tiếp tục bình ổn và cải thiện thị trường BĐS trong năm 2025, qua đó tăng doanh số bán hàng, giúp cải thiện CFO và các tỷ lệ bao phủ nợ trong nửa cuối năm. Các kênh huy động vốn sẽ duy trì ổn định, giúp các chủ đầu tư (CĐT) quản trị rủi ro thanh khoản tốt hơn.

Liên quan đến các chính sách hỗ trợ sẽ thúc đẩy hoạt động phát triển dự án: Thủ tục cấp phép và phê duyệt dự án tiếp tục được cải thiện trong quý 1/2025, với số lượng dự án được cấp phép mới tăng 37% so với cùng kỳ (svck).

Nghị định 76/2025/NĐ-CP, ngày 01/04/2025, nêu rõ cách thức tính tiền sử dụng đất, qua đó tháo gỡ rào cản pháp lý cho 64 dự án chậm tiến độ. Điều này sẽ có lợi cho các chủ đầu tư như NVL, Sovico, Eurowindow.

Nghị định 75/2025/NĐ-CP, ngày 01/04/2025, cho phép cơ quan chức năng cấp phép cho các dự án nhà ở thương mại đủ điều kiện nằm trên đất không phải đất ở. Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất, xây dựng và thương mại hóa của các dự án liên quan.

Về thị trường bất động sản nhà ở, trong quý 1/2025, nguồn cung nhà ở mới tại Hà Nội và TP. HCM tăng 51% svck, chủ yếu từ phân khúc cao cấp. Tỷ lệ hấp thụ tại các thành phố này cũng tăng lên 108% trong quý 1/2025, từ mức 95% tại quý 4/2024. Các doanh nghiệp mà chúng tôi theo dõi, như VHM và NLG, ghi nhận doanh số bán bán hàng tăng lần lượt 116% và 120% svck.

Sau khi sáp nhập tỉnh, CĐT ngày càng chú ý tới các trung tâm hành chính mới để tận dụng tâm lý tích cực và giá BĐS tăng. Một số dự án lớn tại các khu vực này bao gồm Alluvia City (198ha), Vinhomes Green City (197ha), Bắc Giang Dream City (121ha). Khả năng tiếp cận nguồn vốn duy trì ổn định, chủ yếu từ vay ngân hàng.

Dư nợ tín dụng kinh doanh BĐS tăng 34% svck trong quý 1/2025 (năm 2024: 24%), do các CĐT đẩy nhanh tiến độ phát triển dự án sau khi được phê duyệt pháp lý. Tăng trưởng dư nợ cho vay mua nhà duy trì ổn định trong quý 1/2025 ở mức 12% svck.

Hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp vẫn ở mức thấp trong quý vừa qua. Tuy nhiên, VIS Ratingkỳ vọng hoạt động phát hành trái phiếu sẽ tốt hơn trong nửa cuối năm 2025 để hỗ trợ hoạt động mở rộng quỹ đất, đặc biệt khi chính quyền địa phương được hoàn thiện sau sáp nhập.

Về sức khỏe tài chính của các doanh nghiệp: Tỷ lệ đòn bẩy cải thiện nhờ lợi nhuận gia tăng; CFO vẫn ở mức âm, do các CĐT tăng cường vay nợ để đầu tư dự án.

Tỷ lệ đòn bẩy của nhóm top 30 doanh nghiệp niêm yết dựa trên doanh thu mà VIS Rating theo dõi đã cải thiện mạnh mẽ trong quý 1/2025. Tỷ lệ Nợ/EBITDA trung bình ngành giảm còn 3.0x trong quý 1/2025, từ 4.2x trong quý 1/2024, nhờ EBITDA tăng 45% svck, vượt xa mức tăng 16,2% svck của tổng nợ.

Tăng trưởng nợ chủ yếu đến từ các CĐT lớn như VHM, DXG và KDH. Nhóm này đẩy mạnh vay vốn, đầu tư phát triển dự án tại các trung tâm đô thị lớn. Ngược lại, các CĐT thuộc phân khúc nghỉ dưỡng và đầu cơ tiếp tục chậm hơn trong triển khai dự án.

Dù doanh thu cải thiện, CFO vẫn duy trì ở mức âm, là điểm yếu chính trong hồ sơ tín nhiệm của ngành. Tuy nhiên mức thâm hụt trong quý 1/2025 đã giảm xuống còn - 2 nghìn tỷ đồng (quý 1/2024: -12 nghìn tỷ đồng), do dòng tiền thu từ bán hàng tăng.