Những điểm nghẽn khiến thị trường bất động sản không ổn định

Đây là nhận định được ông Nguyễn Văn Sinh - Thứ trưởng Bộ Xây dựng cho biết tại Diễn đàn “Phát triển bền vững thị trường bất động sản” do Tạp chí Diễn đàn Doanh nghiệp tổ chức ngày 15/12.

Theo ông Sinh, thị trường bất động sản Việt Nam trong thời gian qua đã phát triển nhanh, tác động nhiều ngành nghề và có những đóng góp tích cực cho phát triển kinh tế xã hội. Tuy nhiên, gần đây, thị trường này có một số dấu hiệu phát triển không ổn định. Điều này được thể hiện ở một số khía cạnh.

Đầu tiên là về nguồn cung. Ông Sinh cho biết, nhiều dự án đầu tư vướng thủ tục pháp lý chưa triển khai thực hiện hoặc dừng thi công khiến nguồn cung giảm. Đến hết quý 3 năm nay, cả nước mới có 104 dự án đang triển khai (bằng 51% cùng kỳ so với cùng kỳ) và 63 dự án nhà ở thương mại hoàn thành.

Trong đó, cơ cấu sản phẩm bất động sản đang ở tình trạng mất cân đối, chưa phù hợp nhu cầu thị trường: cơ cấu nhà ở thương mại cao cấp nhiều trong khi dự án nhà ở giá trung bình phù hợp với đại đa số người dân lại ít, nhất là nhà ở xã hội, nhà ở công nhân.

Tình trạng trên khiến giá nhà ở neo ở mức cao, người dân khó tiếp cận, tác động đến tính thanh khoản, lượng giao dịch giảm, nhất là trong quý 4 năm nay.

Thứ hai là những khó khăn của doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản. Các khó khăn của doanh nghiệp được tập trung vào một số vấn đề như: khó khăn tiếp cận vốn tín dụng, phát hành trái phiếu doanh nghiệp khiến cho dự án bất động sản dừng thi công.

Thêm vào đó, lãi suất cho vay, tỷ giá ngoại tệ, giá nguyên vật liệu tăng đã có tác động đến doanh nghiệp đầu tư bất động sản khiến một số doanh nghiệp thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh, tinh giảm lao động, các nhà thầu thi công phải dừng thi công…

Ông Sinh nhận định, thị trường bất động sản tác động nhiều ngành nghề nên những khó khăn trên đã khiến một số lĩnh vực khác như nguyên vật liệu, trang trí nội ngoại thất bị ảnh hưởng theo.

Cuối cùng là những khó khăn do tâm lý khách hàng. Một số dự án không đảm bảo pháp lý khiến các nhà đầu tư, người dân mất lòng tin.

Bên cạnh đó, ông Sinh cũng đề cập đến một số khó khăn với thị trường xuất phát từ vướng mắc liên quan pháp luật đất đai. Cụ thể, còn tồn tại khá nhiều vướng mắc liên quan đến đền bù giải phóng mặt bằng dù chính quyền tích cực hỗ trợ doanh nghiệp; Khó khăn về định giá đất; quy hoạch sử dụng đất; giao đất thực hiện dự án, lựa chọn chủ đầu tư theo hình thức đấu giá quyền sử dụng, chấp nhận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận chủ đầu tư…

Cùng với đó là những vướng mắc liên quan quy hoạch tác động thực hiện dự án như các dự án được thực hiện quy hoạch chi tiết, đang triển khai nhưng chưa đủ căn cứ pháp lý hoặc pháp lý hết hiệu lực.

Đồng thời, còn có những vướng mắc liên quan đến pháp luật liên quan về đầu tư, về đấu thầu dự án có đất công xen kẽ, về hoạt động đầu tư phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân… đều khiến nguồn cung ra thị trường suy giảm.

Việc tháo gỡ cần đồng bộ các giải pháp

Cũng theo Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh, để tháo gỡ các khó khăn kể trên, thúc đẩy thị trường phát triển lành mạnh, bền vững, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ vừa qua đã có những chỉ đạo quyết liệt và đã thành lập Tổ công tác với sự tham gia của các bộ, ngành.

Tổ công tác đã làm việc với một số địa phương, doanh nghiệp, ghi nhận một số nhóm vấn đề vướng mắc có thể tác động đến thị trường bất động sản. Đó là những vướng mắc liên quan đến các quy định pháp luật chồng chéo mâu thuẫn và việc thực thi pháp luật chưa nghiêm ở một số địa phương, dự án.

Ông Sinh cho biết: Trên tinh thần làm việc, Tổ công tác bước đầu báo cáo Chính phủ để đưa ra các giải pháp tháo gỡ phù hợp. Với nhóm giải pháp thúc đẩy dự án đang triển khai, Tổ công tác giao các bộ ngành, địa phương rà soát, dự án nào còn vướng pháp lý thì làm rõ nội dung vướng mắc để tháo gỡ, nhất là dự án nhà ở thương mại.

"Hiện cả nước còn hơn 1.000 dự án ở nhóm giải pháp này, khi được tháo gỡ khó khăn sẽ tạo nguồn cung đáng kể cho thị trường", ông Sinh nói.

Còn với nhóm các giải pháp liên quan đến các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, theo Nghị quyết 11 của Chính phủ thực hiện Nghị quyết 43 của Quốc hội, các nhà đầu tư đang triển dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, chung cư cũ được hưởng ưu đãi, Chính phủ sẽ đôn đốc địa phương, ngân hàng, doanh nghiệp thực hiện Nghị quyết 11 có hiệu quả, Thứ trưởng Sinh, Tổ phó Tổ công tác thông tin

Đồng thời, việc cải tạo chung cư cũ ở các thành phố lớn cũng tiếp tục được đẩy mạnh khi cơ chế, chính sách liên quan đã được tháo gỡ, vấn đề chính là tổ chức thực hiện, góp phần cung ứng thêm sản phẩm nhà ở cho thị trường.

Mới nhất, ngày 14/12, Chính phủ đã ban hành Công điện 1164 nêu rõ trách nhiệm các bộ, ngành, trong đó có Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính tháo gỡ khó khăn liên quan trái phiếu doanh nghiệp bất động sản, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam có một loạt giải pháp liên quan tín dụng bất động sản, giảm lãi suất, giãn các khoản nợ… để góp phần thúc đẩy nguồn cung và cơ cấu sản phẩm trên thị trường.

Đề cập về các giải pháp lâu dài, Thứ trưởng Sinh cho rằng mấu chốt vẫn là cần tập trung sửa đổi các văn bản pháp luật còn chồng chéo mâu thuẫn, gây khó khăn cho doanh nghiệp. Đồng thời, các địa phương cũng cần tích cực nắm bắt tình hình doanh nghiệp trên địa bàn để kịp thời có giải pháp tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp.

Áp lực về vốn khi "tăng quá nhanh" rồi phải “phanh gấp”

Phát biểu chia sẻ tại Diễn đàn, TS. Cấn Văn Lực - Kinh tế trưởng của BIDV cũng nhìn nhận, thị trường bất động sản năm nay đã phát triển khá bất thường và có sự khác biệt so với thế giới và khu vực.

Liên quan đến điểm nghẽn về "vốn", ông Lực đánh giá, mặc dù nguồn vốn tín dụng năm vừa qua vẫn tăng 15% đổ vào lĩnh vực bất động sản. Tuy nhiên, có 2 áp lực về vốn khi quý 1, quý 2 đã tăng quá nhanh dẫn đến việc quý 3/2022 phải “phanh gấp”.

Mặt khác, nhu cầu vốn của doanh nghiệp trong năm lớn, trong khi kênh trái phiếu doanh nghiệp không phát triển, phát hành giảm đã dồn áp lực vốn cho hệ thống ngân hàng.

Trong khi đó, nguồn vốn nước ngoài trong giai đoạn lại đổ vào bất động sản tương đối tốt, khoảng hơn 4 tỷ USD cho đến thời điểm hiện nay; gồm hơn 2 tỷ USD từ M&A và gần 2 tỷ USD là vốn góp cổ phần, ông Lực thông tin.

Đánh giá về cấu trúc vốn cho thị trường bất động sản năm nay, ông Lực cho biết khoảng 700-800 ngàn tỷ đồng. Thông thường vốn ngân hàng chiếm 50%. Nhưng do năm 2022 các kênh vốn khác không phát triển nhiều nên vốn ngân hàng đang chiếm đến 70%, 30% là vốn từ các kênh còn lại.

Chính vì vậy, TS. Cấn Văn Lực đề xuất cần có biện pháp để cấu trúc vốn trở về trạng thái cân bằng hơn trong thời gian tới.

Về vấn đề trái phiếu doanh nghiệp, để xử lý trái phiếu đáo hạn năm tới và năm tiếp theo, TS. Cấn Văn Lực cho rằng, chủ phát hành cần phải đàm phán với các trái chủ để giãn hoãn nợ. Và việc sửa đổi Nghị định 156 của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực chứng khoán và thị trường chứng khoán là bước quan trọng khi cho phép giãn hoãn nợ với trái chủ.

TS. Cấn Văn Lực cũng đề nghị có thể xem xét đổi tiền lấy hàng: đổi trái phiếu lấy nhà. Tuy nhiên, Việt Nam cần có hướng dẫn cụ thể về quy trình, thủ tục, cũng như cách thức và giá cả… Đồng thời, được phép phát hành trái phiếu mới, đặc biệt có giãn hoãn một số điều kiện hơi chặt hiện nay.

Theo ông Lực, hiện nay quan điểm của Bộ Tài Chính và Chính phủ đã cởi mở hơn và điều này sẽ góp phần tích cực trong tháo gỡ khó khăn, áp lực của đáo hạn trái phiếu.

Về phía doanh nghiệp, ông Lực cũng khuyến nghị doanh nghiệp cần phải chủ động tiến hành tái cấu trúc, chấp nhận cắt lỗ, bán đi một số tài sản, dự án để có tiền trả nợ. Có như vậy mới có thể trả nợ đúng hạn phải trả; hay khi không trả được đúng hạn phải chủ động đàm phán khất...