Vị này cho rằng, mỗi khi thị trường bất động sản có những biến động lên/xuống hay giá bất động sản tăng cao thì kênh đầu tư này được đem ra bàn tán. Thực tế, so với 10-15 năm về trước, thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay đã phát triển tích cực và trưởng thành hơn rất nhiều, dù còn những rào cản.
“Ai cũng mong muốn thị trường bất động sản hoạt động ổn định, rõ ràng, minh bạch nhưng lại không muốn bị ràng buộc bởi các quy định. Tôi nghĩ, để thị trường bất động sản hoạt động bền vững cần có trách nhiệm kèm theo giữa các chủ thể”, ông Nguyễn Hoàng nhấn mạnh.
Cụ thể, với Nhà nước cần có cơ chế hoạt động hiệu quả đầy đủ. Các biện pháp ổn định bất động sản bắt buộc phải đồng bộ, linh hoạt và hợp thời. Bất động sản liên quan đến nhiều lĩnh vực và quy định khác nhau ở các Luật (Luật Đầu tư, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai, Luật Nhà ở,…), vì thế không thể giải quyết “ngày một ngày hai” mà phải có lộ trình từng bước rõ ràng.
Ông Hoàng chỉ ra 15 điểm có thể sẽ được quy định trong Luật, nhằm đưa thị trường bất động sản phát triển bền vững, ổn định dài hạn.
Thứ nhất, thuế tài sản bất động sản khi sở hữu/hoặc mua bán bất động sản thứ 2, thứ 3 trở lên có thể sẽ được áp dụng, chỉ là sớm hay muộn. Tuy nhiên, cần có lộ trình từng bước và linh hoạt một số trường hợp, ví dụ như thừa kế thì tính cơ chế riêng cho phù hợp với truyền thống văn hoá dân tộc.
Thứ hai, thuế Thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng tính giảm dần theo thời gian sở hữu kéo dài như hồi tháng 7/2025 đã dự thảo, nhưng cần tính toán lại các bậc tỉ lệ.
Thứ ba, phân biệt tín dụng bất động sản từng loại để có cơ chế ưu đãi/kiểm soát khác nhau. Chẳng hạn, bất động sản nhà ở thương mại, nhà ở xã hội (NOXH), bất động sản công nghiệp - nông nghiệp, bất động sản tiện ích xã hội (y tế - giáo dục - cộng đồng...) không nên đánh đồng chung một giỏ mà phải tách biệt để từ đó vẫn phát triển được những phân khúc với lợi ích phù hợp.
Thứ tư, lãi suất cho vay mua nhà phải phân biệt mua nhà lần đầu (ví dụ nhà thương mại hạng C, NOXH... không quá lãi suất tiết kiệm/năm) và nhà thương mại thông thường (theo thị trường), dĩ nhiên mỗi loại có những điều kiện – tiêu chí khác nhau.
Thứ năm, với chủ đầu tư phải có tiêu chí chặt chẽ để tránh rủi ro đổ vỡ và phát triển bong bóng kiểu 1 vốn – 10 nợ (không chỉ là rủi ro doanh nghiệp nguy cơ phá sản mà hậu quả kéo theo tác động xã hội rất lớn ...), đặc biệt là các chủ đầu tư niêm yết trên thị trường chứng khoán.
Thứ sáu, đối với NOXH, sau hết thời hạn quy định ở thực tế, khi bán lại thì phải bán lại cho cơ quan quản quản lý NOXH địa phương để hạn chế trục lợi, qua đó cơ quan quản lý có được nguồn cung nhà bù đắp và quay vòng.
Thứ bảy, thay vì 20% diện tích dự án làm NOXH thì quy hoạch luôn NOXH riêng để đảm bảo công bằng. Thực tế 20% diện tích của dự án để làm NOXH là sự bất công với chủ đầu tư và hưởng lợi bất hợp lý của NOXH, chưa kể điều này còn tạo ra sự chênh lệch khoảng cách đời sống xã hội. Theo đó, phải có 1 chương trình Nhà ở quy mô tầm vóc sâu rộng hơn thay thế cho Chương trình NOXH hiện rất manh mún.
Thứ tám, quản lý chặt việc phân lô bán nền không đủ tiêu chí đối với phân lô hộ lẻ, bởi không chỉ ảnh hưởng đến quy hoạch/bộ mặt đô thị/dân cư mà còn ảnh hưởng đến tầng kỹ thuật, dân số…
Thứ chín, hạn chế việc cấp phép dự án phân lô bán nền tràn lan kiểu homestay/Farmstay hoặc các khu phân lô xong bỏ hoang vừa phá vỡ quy hoạch, vừa lãng phí quỹ đất…
Thứ mười, gia tăng nguồn cung mới thông qua cấp phép các dự án sao cho thuận tiện nhưng đúng pháp luật, đúng quy hoạch. Việc tập trung quy hoạch các đô thị vệ tinh sẽ có lợi ích rất nhiều, thay vì cấp phép dự án manh mún lẻ tẻ.
Mười một, đối với các chủ đầu tư xây nhà ở hình thành trong tương lai thì phải siết điều kiện năng lực tài chính. Ví dụ, tiền thu của khách trả trước chỉ được dùng vào việc phát triển dự án, không được tự do làm việc khác... giảm rủi ro tiến độ/hoặc không xây dựng. Đồng thời, các điều kiện được phép mở bán phải quản chặt, kể cả việc ngân hàng bảo lãnh cho người mua trong trường hợp chủ đầu tư không hoàn thành được. Điều này là một cơ chế để thanh lọc những chủ đầu tư làm ăn không nghiêm túc, không có đủ năng lực…
Mười hai, cho phép người nước ngoài mua condotel, vừa để giải quyết được kênh khách hàng cho chủ đầu tư, vừa kêu gọi thêm nguồn tiền nước ngoài, vấn đề là cơ chế kiểm soát và quản lý.
Mười ba, về tín dụng bất động sản, cần đa dạng sản phẩm tài chính, vừa thêm kênh dẫn vốn cho thị trường bất động sản, vừa là kênh đầu tư (tài chính bất động sản) để thay thế đầu tư trực tiếp bất động sản.
Mười bốn, quy trình chặt chẽ việc mua bán từ khi đặt cọc - ký hợp đồng mua bán - bàn giao nhà/sổ với trách nhiệm quyền lợi của các bên. Đặc biệt việc cung cấp thông tin cho khách hàng, tránh trường hợp khách mua mà không được bảo vệ quyền lợi từ cung cấp thông tin đến các điều khoản cụ thể.
Mười lăm, về môi giới cần có những quy định cụ thể và chi tiết hơn để nâng tầm chuyên nghiệp. Các quy định pháp lý với ngành nghề này cần trọn vẹn chứ không phải là "chỗ thừa chỗ thiếu", dù đã có trong Luật Kinh doanh bất động sản. Bên cạnh tiêu chí/trách nhiệm từ phía môi giới thì đây là đối tượng cần được bảo vệ quyền lợi một cách đầy đủ, xứng đáng.
