Thị trường bất động sản Hà Nội đang trải qua giai đoạn trầm lắng hiếm thấy sau thời gian tăng trưởng nóng. Không còn cảnh nhà đầu tư liên tục “xuống tiền” hay môi giới chốt giao dịch chỉ sau vài ngày mở bán, nhiều sàn hiện rơi vào trạng thái gần như “đóng băng”, lượng khách sụt giảm, thanh khoản lao dốc.
Tại khu vực phía Tây Hà Nội, nơi từng được xem là “điểm nóng” của phân khúc căn hộ cao cấp nay các môi giới cho biết trong gần một tháng trở lại đây, giao dịch phát sinh rất hạn chế, thậm chí có thời điểm không ghi nhận trường hợp mua bán mới.
Anh Tuấn, môi giới chuyên phân phối căn hộ khu vực Mỹ Đình, Nam Từ Liêm cho biết, lượng khách đi xem nhà bắt đầu giảm mạnh từ sau Tết Nguyên đán và gần như chững lại sau kỳ nghỉ lễ 30/4.
“Có những tuần cả sàn không chốt nổi một căn. Trước đây, khách chỉ cần xem 2–3 dự án là có thể xuống tiền, còn hiện nay họ khảo sát rất nhiều nhưng hầu như không ra quyết định. Tâm lý chờ giá giảm đang bao trùm thị trường”, anh nói.
Theo anh Tuấn, nhóm nhà đầu tư lướt sóng gần như đã rút khỏi thị trường. Trong khi đó, người mua ở thực cũng trở nên dè dặt hơn trước áp lực lãi suất và mặt bằng giá đã tăng nhanh trong thời gian qua.
“Hiện tại, nhiều nhà đầu tư chấp nhận giảm lãi, có khi chỉ cần hòa vốn hoặc lãi rất thấp để thoát hàng nhưng vẫn khó bán”, môi giới Tuấn cho hay.
Không chỉ môi giới, các nhà đầu tư cá nhân cũng bắt đầu cảm nhận rõ sự đảo chiều. Anh Hoàng, nhà đầu tư sở hữu căn hộ tại khu vực Mễ Trì cho biết đã mua sản phẩm từ giữa năm 2025 vừa cho thuê vừa đợi giá tăng, tuy nhiên đến nay, kế hoạch bán ra gần như “đóng băng”.
“Trước đây chỉ cần tăng 200–300 triệu đồng là có thể chốt nhanh, kể cả 300–400 triệu vẫn có người mua. Bây giờ rao nhiều tuần gần như không có khách gọi, tôi buộc phải hạ kỳ vọng, chỉ cần chốt lời khoảng 50–100 triệu đồng để quay vòng vốn. Người mua mặc cả rất sâu, còn tâm lý thì cực kỳ thận trọng”, anh Hoàng chia sẻ.
Chị Lương, một nhà đầu tư khác đang sở hữu căn hộ tại The Matrix One cũng cho biết đã phải liên tục điều chỉnh giá bán nhưng thanh khoản vẫn rất chậm.
“Năm ngoái nhiều người nghĩ mua căn hộ cao cấp chắc chắn thắng. Nhưng hiện tại, giữ hàng càng lâu càng áp lực vì lãi vay, phí quản lý và dòng tiền đều bị chôn”, chị Lương nói.
Diễn biến trên cũng phần nào phản ánh bức tranh chung của thị trường. Trong báo cáo mới đây, One Mount Group đánh giá thị trường nhà đất Hà Nội đã giảm tốc đáng kể. Tổng lượng giao dịch thị trường bất động sản thứ cấp trong quý I đạt khoảng 11.100 sản phẩm, giảm 50% so với quý trước và 12% so với cùng kỳ năm ngoái.
Riêng phân khúc căn hộ ghi nhận khoảng 4.000 giao dịch chuyển nhượng, giảm 60% theo quý và 26% theo năm. Theo đơn vị này, mức giảm theo quý mang tính mùa vụ và phản ánh tâm lý thận trọng sau Tết, trong khi mức giảm theo năm cho thấy dòng tiền đầu tư ngày càng dè dặt trước các yếu tố như lãi suất, lạm phát và rủi ro địa chính trị.
“Thị trường không còn vận hành theo tâm lý mua nhanh - bán nhanh mà chuyển sang trạng thái chọn lọc hơn”, ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm nghiên cứu thị trường và am hiểu khách hàng One Mount Group nhận định. Ông cũng nói thêm, dòng tiền đầu tư lướt sóng theo đó suy yếu, nhường chỗ cho nhu cầu ở thực và tích sản dài hạn.
Không chỉ tại Hà Nội, thị trường căn hộ TP.HCM cũng ghi nhận xu hướng tương tự. Theo One Mount Group, lượng tiêu thụ trong quý I/2026 đạt khoảng 4.800 căn, tăng 70% so với cùng kỳ năm trước, nhưng giảm tới 63% so với quý IV/2025.
Ông Tiến cho rằng nguyên nhân chính đến từ mặt bằng lãi suất duy trì ở mức cao, ảnh hưởng đáng kể đến nhu cầu bất động sản. Trong bối cảnh này, nhiều chủ đầu tư vẫn trong trạng thái chờ đợi thời điểm phù hợp để mở bán dự án mới.
Lãi suất neo cao kéo dài cũng khiến việc tiếp cận vốn trở nên khó khăn hơn, buộc các doanh nghiệp thận trọng trong kế hoạch phát triển. Theo đó, nguồn cung mở mới năm 2026 dự kiến đạt khoảng 28.000–29.000 căn, giảm khoảng 2.000 căn so với dự báo trước đó.
Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy, tỷ lệ nhà đầu tư “lướt sóng” hiện chỉ còn khoảng 4%, giảm mạnh so với mức 30–40% trước đây. Ngược lại, khoảng 67% giao dịch phục vụ nhu cầu ở thực và gần 30% hướng tới mục đích cho thuê.
Điều này cho thấy thị trường căn hộ Hà Nội đang dần rời xa chu kỳ tăng trưởng nóng, giai đoạn mà hoạt động mua đi bán lại ngắn hạn từng đóng vai trò lớn trong việc đẩy thanh khoản và giá bán.
Trong bối cảnh đó, áp lực tài chính đang gia tăng đối với nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy. Bà Nguyễn Ly Ly, Quản lý bộ phận Nghiên cứu thị trường tại Cushman & Wakefield Việt Nam cho biết, thanh khoản giảm trong khi nguồn cung mới tăng mạnh đang tạo sức ép đáng kể lên thị trường.
“Nguồn cung lớn xuất hiện cùng lúc thanh khoản chậm lại sẽ tạo thách thức cho nhóm đầu tư dùng đòn bẩy tài chính. Họ vừa phải chịu chi phí vốn cao, vừa phải cạnh tranh với các sản phẩm mới có chính sách bán hàng hấp dẫn hơn”, bà nhận định.
Ở góc độ dài hạn, bà Cao Thị Thanh Hương, Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu Savills Việt Nam cho rằng, thị trường đang bước vào giai đoạn phân hóa mạnh và chọn lọc tự nhiên.
“Thị trường sẽ không còn tăng trưởng đại trà mà chuyển sang phát triển bền vững, có chọn lọc hơn. Đây sẽ là cuộc chơi của các chủ đầu tư có tiềm lực, chiến lược dài hạn và sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực”, bà Hương nhấn mạnh.
Theo bà, áp lực lớn nhất hiện nay vẫn đến từ lãi suất và tỷ giá. Lãi suất vay mua nhà, đặc biệt là lãi suất thả nổi, có xu hướng gia tăng, tạo áp lực lên cả người mua nhà lẫn doanh nghiệp.
Trong khi đó, hành vi người mua cũng đang thay đổi. Thay vì tập trung vào khu vực lõi trung tâm, người mua có xu hướng dịch chuyển theo tiến độ phát triển hạ tầng và các đại đô thị vệ tinh. Theo chuyên gia, việc hoàn thiện hạ tầng sẽ tiếp tục là động lực chính dẫn dắt thị trường trong giai đoạn tới.
