Chia sẻ tại Diễn đàn Bất động sản 2026, ông Dũng cho rằng, vùng đô thị TP. Hồ Chí Minh đang gánh chịu hai nghịch lý về chi phí logistics và giá nhà ở đều đang ở mức quá cao.
Về logistics, chi phí vận chuyển và chuỗi cung ứng tại Việt Nam hiện chiếm tới 16 -18% GDP, cao hơn đáng kể so với mức trung bình các nước trong khu vực. Riêng tại TP. Hồ Chí Minh, thiệt hại kinh tế do ùn tắc nội đô ước tính vào khoảng 6 tỉ đô la mỗi năm, tương đương gần 9,3% GRDP của thành phố. Kết nối liên vùng thiếu hiệu quả không chỉ đẩy giá thành sản xuất lên cao mà còn làm giảm năng lực cạnh tranh của cả hệ sinh thái công nghiệp.
Nghịch lý thứ hai là về nhà ở khi tỷ lệ giá nhà trên thu nhập tại TP. Hồ Chí Minh năm 2025 đang ở mức 22,2 lần, chỉ đứng sau một số thị trường đặc thù như Hồng Kông hay Thâm Quyến của Trung Quốc. Điều này đồng nghĩa với việc một người lao động phải dành toàn bộ thu nhập trong hơn 20 năm mới đủ sức mua một căn nhà.
Hệ quả là khoảng 50% lực lượng lao động phi nông nghiệp trong vùng vẫn sinh sống ở các khu vực nông thôn hoặc ven đô vì không thể tiếp cận nhà ở gần nơi làm việc. Có đến 56 - 58% thu nhập hàng tháng của người thuê nhà tại TP. Hồ Chí Minh bị ngốn vào chi phí thuê.
Theo ông Dũng, hai gánh nặng chi phí logistics và nhà ở đang chờ hạ tầng giải quyết, nhưng hạ tầng chỉ là điều kiện cần. Điều kiện đủ là một tư duy phát triển đô thị không xây dự án chỉ để bán, mà phải kiến tạo trung tâm đô thị để sống. Không đón sóng để "thoát hàng" mà là nhận diện cấu trúc để đầu tư dài hạn. Không chạy theo mật độ xây dựng, mà xây dựng hệ sinh thái hoàn chỉnh, nơi việc làm, nhà ở, giáo dục, y tế và giao thông kết nối thành một tổng thể đô thị đáng sống.
Cũng nhận nhận về vùng đô thị, bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Giám đốc cấp cao, Trưởng bộ phận Tư vấn chiến lược Cushman & Wakefield Việt Nam đã dẫn chứng mô hình phát triển của quận Tùng Giang, một vùng ngoại ô Thượng Hải từng thuần là khu công nghiệp dệt may từ thập niên 1960. Qua hơn sáu thập kỷ, Tùng Giang đã trải qua bốn giai đoạn chuyển hóa từ đô thị vệ tinh công nghiệp (1958 -1990), sang đô thị mới đa chức năng (1990 - 2010), rồi tích hợp với nâng cấp công nghệ cao (2010 - 2020), và đến nay đang phát triển như một cực đô thị hội nhập vùng đồng bằng sông Dương Tử.
Theo bà Ngọc, điều khiến Tùng Giang trở thành bài học có giá trị là sự xuất hiện đồng thời của ba yếu tố. Đầu tiên là kết nối giao thông với tuyến tàu điện ngầm số 9 khai trương năm 2007 và nâng cấp thành đầu mối giao thông trọng điểm năm 2024. Tiếp theo là hệ thống giáo dục và y tế đủ năng lực với nhiều trường đại học, bệnh viện và trung tâm y tế được xây dựng đồng thời.
Cuối cùng là cơ hội việc làm đa dạng, từ sản xuất công nghệ cao đến hành lang đổi mới sáng tạo. Dân số thường trú của khu vực này tăng vọt ngay khi tuyến metro đầu tiên đến nơi. Dân cư đến đây không phải vì bị giải tỏa, đẩy ra ngoại ô, mà vì họ chủ động chọn Tùng Giang vì đủ điều kiện sống và làm việc.
Bài học này đặt ra một câu hỏi trực tiếp cho các nhà phát triển bất động sản Việt Nam, đó là giãn dân chỉ hiệu quả khi cơ hội việc làm và hạ tầng xã hội phát triển song hành với nhà ở. Một đô thị vệ tinh chỉ có nhà, dù đẹp, dù gần cao tốc mà thiếu trường học chất lượng, bệnh viện, trung tâm thương mại và đặc biệt là việc làm, sẽ vẫn là "đô thị ngủ" không có sức hút dân cư thực sự.
Theo các chuyên gia, chu kỳ thị trường bất động sản hiện tại không còn chỗ cho những mô hình phát triển thiếu nền tảng mà chuyển sang dành cho những doanh nghiệp có chiến lược dựa trên cấu trúc dài hạn. Trong giai đoạn phát triển mới, lợi thế không còn thuộc về người đi nhanh nhất, mà thuộc về những ai có khả năng hiểu đúng cấu trúc vận động của nền kinh tế và kiên định với chiến lược dài hạn.
