Mới đây, Bộ Xây dựng đã có Tờ trình gửi Thủ tướng Chính phủ về dự thảo Nghị quyết của Chính phủ liên quan đến việc thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp. Theo Tờ trình, việc xây dựng Nghị quyết xuất phát từ yêu cầu hoàn thiện thể chế thị trường bất động sản, kiểm soát giá nhà ở và tăng khả năng tiếp cận nhà ở cho người dân có nhu cầu thực, đặc biệt là nhóm thu nhập trung bình tại các đô thị.
Tuy nhiên, theo đại diện một số doanh nghiệp bất động sản, để phân khúc này thực sự thu hút nhà đầu tư và tạo thêm nguồn cung, gisp phần bình ổn giá nhà thì các cơ chế ưu đãi cần được thiết kế rõ ràng, cụ thể, đảm bảo tính khả thi, đặc biệt liên quan đến đất đai, vốn và thủ tục hành chính.
Đảm bảo lợi nhuận cho doanh nghiệp
Ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch HĐQT G6 Group, Ủy viên Ban Chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng dự thảo nghị quyết lần này đã bổ sung nhiều ưu đãi cho phân khúc nhà ở thương mại giá phù hợp.
Theo ông Quê, các dự án nhà ở thương mại giá phù hợp có thể được chấp thuận chủ trương đầu tư và giao đất mà không phải qua đấu thầu hoặc đấu giá, trong khi dự án nhà ở thương mại thông thường bắt buộc phải thực hiện các thủ tục này.
Ngoài ra, việc xác định giá đất cũng được thực hiện theo bảng giá đất nhân hệ số thay vì phải định giá đất cụ thể như các dự án thương mại thông thường. Chủ đầu tư cũng được áp dụng nhiều hình thức huy động vốn và được vay với lãi suất ưu đãi.
Một điểm đáng chú ý khác là các dự án nhà ở thương mại giá phù hợp không phải dành 20% quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội như quy định đối với các dự án nhà ở thương mại hiện nay.
Theo ông Quê, những ưu đãi này khá hấp dẫn so với đầu tư nhà ở thương mại thông thường, thậm chí trong một số trường hợp còn tiệm cận với mức ưu đãi dành cho nhà ở xã hội. Mức lợi nhuận định mức 15% cũng cao hơn mức 10% của nhà ở xã hội.
Tuy vậy, ông Quê cho rằng, loại hình này vẫn có một số điểm kém ưu đãi hơn nhà ở xã hội, đặc biệt là việc doanh nghiệp phải tự bỏ chi phí giải phóng mặt bằng thay vì được Nhà nước giao mặt bằng sạch. Do đó, theo ông Quê, phân khúc này có thể phù hợp hơn với những doanh nghiệp có tiềm lực tài chính mạnh, đủ khả năng triển khai dự án ngay từ giai đoạn đầu.
Về phía khách hàng, nhà ở thương mại giá phù hợp được kỳ vọng hướng đến nhóm thu nhập trung bình khá, khoảng 30-50 triệu đồng mỗi tháng. Đây là nhóm có khả năng tài chính tốt hơn người mua nhà ở xã hội nhưng chưa đủ để tiếp cận các dự án nhà ở thương mại cao cấp.
Ông Quê cho rằng nếu chính sách được triển khai hiệu quả, phân khúc này sẽ góp phần tăng nguồn cung và mở rộng cơ hội tiếp cận nhà ở cho người dân. Tuy nhiên, ông cũng lưu ý việc phát triển cần được kiểm soát quy mô để tránh tình trạng nguồn cung tăng quá nhanh dẫn đến dư thừa trong tương lai.
Giảm chi phí đất và hỗ trợ vốn
Ông Vũ Cương Quyết, Tổng Giám đốc CTCP Dịch vụ và Địa ốc Đất Xanh Miền Bắc cho rằng chủ trương phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp là cần thiết, song việc triển khai trên thực tế sẽ gặp nhiều thách thức nếu chưa có cơ chế đủ mạnh.
Theo ông Quyết, dự thảo nghị quyết hiện đã đưa ra một số cơ chế hỗ trợ như giao chủ đầu tư dự án không qua đấu giá, đấu thầu và cho phép áp dụng trình tự thủ tục tương tự nhà ở xã hội. Tuy nhiên, yếu tố quyết định vẫn là cách xác định chi phí đất và giá bán.
Cụ thể, ông Quyết cho rằng, với nhà ở xã hội, doanh nghiệp được miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất và một số loại thuế, đồng thời Nhà nước quy định giá trần bán ra thị trường nên bài toán chi phí và lợi nhuận tương đối rõ ràng. Trong khi đó, nếu nhà ở thương mại giá phù hợp vẫn phải tính tiền sử dụng đất theo giá thị trường thì chi phí đầu vào sẽ rất lớn.
“Giả sử Nhà nước giao dự án mà không qua đấu giá nhưng tiền sử dụng đất vẫn tính theo giá thị trường thì chi phí đã rất cao. Khi đó doanh nghiệp rất khó bán nhà với giá thấp”, ông Quyết nêu quan điểm.
Ngoài chi phí về đất, doanh nghiệp còn phải gánh nhiều chi phí thị trường khác như giải phóng mặt bằng, lãi vay ngân hàng, vật liệu xây dựng và nhân công. Trong nhiều trường hợp, doanh nghiệp phải tự thỏa thuận mua đất của người dân theo giá thị trường trước khi triển khai dự án.
Dự thảo cũng đề xuất mức lợi nhuận tối đa 15% cho chủ đầu tư khi phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp. Tuy nhiên, theo ông Quyết, nếu không có thêm ưu đãi mạnh về đất đai và vốn, mức lợi nhuận này có thể khó đảm bảo tính khả thi.
Theo ông Quyết, mô hình nhà ở thương mại giá phù hợp hiện đang ở trạng thái trung gian, không có nhiều ưu đãi như nhà ở xã hội nhưng cũng không hoàn toàn vận hành theo cơ chế thị trường như nhà ở thương mại thông thường. Điều này khiến doanh nghiệp khó tính toán hiệu quả đầu tư.
Từ thực tế đó, ông Quyết đề xuất cần quy định rõ các ưu đãi ngay từ đầu, đặc biệt là xem xét giảm tiền sử dụng đất hoặc thuế đất so với mức thị trường để giảm chi phí đầu vào cho dự án. Bên cạnh đó, doanh nghiệp cũng cần được hỗ trợ tiếp cận nguồn vốn với lãi suất ưu đãi. Trong bối cảnh lãi suất vay thương mại hiện vẫn ở mức khoảng 10-12% mỗi năm, chi phí tài chính đang là gánh nặng lớn đối với các dự án bất động sản.
“Chi phí nhân công, vật liệu xây dựng và lãi vay ngân hàng đều đang tăng, trong khi thời gian làm thủ tục dự án có thể kéo dài nhiều năm khiến chi phí vốn đội lên. Nếu không có ưu đãi cụ thể thì rất khó để doanh nghiệp phát triển nhà ở với giá thấp”, ông Vũ Cương Quyết nêu quan điểm.
