Sau giai đoạn lãi suất cho vay tăng cao hồi năm 2023, đầu năm 2024 lãi suất hạ nhiệt đã kích thích dòng tiền đầu tư vào bất động sản, sản phẩm được ưa thích trên thị trường Hà Nội là căn hộ chung cư.
Theo đó, giá đà tăng và đỉnh điểm là tháng 8-9/2025 thị trường dường như cảm giác không thể hạ nhiệt và không có lý do để giá loại hình căn hộ chung cư giảm.
Thời kỳ đỉnh giá, căn hộ chung cư 2 phòng ngủ CT12A Nam Trung Yên (phường Yên Hoà) được giao dịch ở mức 6,1 tỷ đồng/căn, thì ở thời điểm hiện tại căn hộ tương tự đang được chào bán 5,9 tỷ đồng/căn. Các căn 3 phòng ngủ từng được rao bán 11 tỷ đồng/căn thì nay đang được môi giới rao bán chỉ khoảng 10,5 tỷ đồng/căn.
Tại khu đô thị Vin SmartCity cũng trong tình trạng tương tự. Hồi tháng 10/2025, các căn hộ toà S. đã đi vào sử dụng được 3-4 năm giao dịch ở mức giá 3,6 tỷ đồng/căn 1 ngủ +, ở thời điểm hiện tại giá đang được rao ở mức 3,2 tỷ đồng/căn. Các căn hộ toà I. năm 2025 được giao dịch ở mức giá 4,8 tỷ đồng/căn 2 ngủ, thì từ tháng 3/2026 đến nay đang được môi giới rao tầm 4,6 tỷ đồng/căn tương tự.
Mức sụt giảm 5-10% so với đỉnh giá diễn biến diện rộng trên thị trường. Tại phường Từ Liêm, căn 2 phòng ngủ diện tích khoảng 70m2 tại Mỹ Đình Plaza 2 từng được rao bán và giao dịch ở khoảng giá 7,4-7,8 tỷ đồng/căn vào tháng 10/2025 thì hiện tại mức giá chào bán trên thị trường đã “mềm” hơn khá nhiều, dao động 7-7,3 tỷ đồng/căn. Mức giảm phổ biến từ 400-600 triệu đồng/căn so với thời kì đỉnh giá năm ngoái cũng đang diễn ra với nhiều dự án khác như Iris Garden, The Emerald Đình Thôn, Sudico, The Zei, Eco Green City…
Trước sụt giảm giá của loại hình chung cư, ông Nguyễn Anh Đức, Công ty ABLand cho biết, thị trường ở thời điểm này không còn “lực đỡ” cho căn hộ chung cư tăng giá, khi lãi suất cho vay tăng cao, nguồn hàng sơ cấp liên tục ồ ạt đổ ra thị trường. Không chỉ giảm giá mà lực cầu cũng giảm mạnh, hiện tượng đầu cơ đẩy giá cũng giảm đáng kể và ở thời điểm này giao dịch đến bởi người có nhu cầu ở thực.
Trước đó, theo Savills Hà Nội dự báo, nguồn cung căn hộ năm 2026 sẽ rất dồi dào, khoảng 70.000 căn từ 91 dự án sẽ được mở bán. Phần lớn nguồn cung sơ cấp đến từ khu vực vùng ven như Đông Anh, Hoài Đức và Hoàng Mai.
Còn theo dữ liệu từ Trung tâm Nghiên cứu Thị trường & Am hiểu Khách hàng One Mount Group, trong quý I/2026, thị trường bất động sản thứ cấp tại Hà Nội chiếm phần lớn trong tổng 11.100 giao dịch, giảm tới 50% so với quý trước và giảm 12% so với cùng kỳ năm 2025.
Ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm nhận định, thị trường chuyển nhượng đã “giảm tốc” rõ rệt sau giai đoạn tăng trưởng nóng. Mức giảm theo quý phản ánh yếu tố mùa vụ sau Tết góp phần khiến giao dịch chững lại theo quý, nhưng mức giảm theo năm phản ánh xu hướng dòng tiền đầu tư đang trở nên dè dặt trước các biến động vĩ mô như lãi suất, lạm phát và rủi ro địa chính trị.
“Thị trường không còn vận hành theo tâm lý ‘mua nhanh - bán nhanh’ mà đang chuyển sang trạng thái chọn lọc hơn. Dòng tiền ngắn hạn suy yếu, nhường chỗ cho nhu cầu ở thực và tích sản dài hạn”, ông Tiến nhấn mạnh.
Riêng phân khúc căn hộ ghi nhận mức sụt giảm mạnh nhất với khoảng 4.000 giao dịch trong quý I/2026, giảm 60% theo quý và 26% theo năm. Nguyên nhân chính là sự rút lui của dòng tiền đầu tư, trong khi lực cầu ở thực duy trì nhưng không đủ bù đắp.
Nhận định về các quý còn lại của năm 2026, ông Trần Minh Tiến cho rằng, thị trường sẽ tiếp tục được dẫn dắt bởi nhu cầu ở thực, trong bối cảnh chi phí vốn chưa giảm đáng kể và tâm lý thị trường vẫn thận trọng. Các sản phẩm có pháp lý rõ ràng, có thể ở ngay và phù hợp với khả năng chi trả của số đông sẽ tiếp tục chiếm ưu thế.
Đáng chú ý, xu hướng dịch chuyển từ thổ cư sang căn hộ được dự báo sẽ tiếp diễn, đặc biệt với nhóm khách hàng trẻ và các gia đình có nhu cầu an cư tại các khu đô thị lớn. Tuy nhiên, so với thổ cư, chung cư chuyển nhượng hiện vẫn có mức giá tiếp cận phù hợp hơn, dễ sử dụng đòn bẩy tài chính hơn và ít chịu tác động hơn từ những biến số liên quan đến quy hoạch tương lai.
Dù thị trường xuất hiện làn sóng giảm giá nhưng cơ hội tiếp cận nhà ở của người có nhu cầu thực, đặc biệt là tầng lớp thu nhập trung bình thấp, vẫn vô cùng mong manh. Thực tế, mức giảm 5-10% chỉ là sự sụt giảm mang tính kỹ thuật so với mức đỉnh vô lý của năm ngoái. Mặt bằng giá chung cư nhìn chung vẫn neo ở ngưỡng quá cao so với thu nhập đại chúng sau 3 năm liên tục phi mã.
Sự phân hóa của thị trường chung cư Hà Nội thời điểm hiện tại cho thấy một thực tế khốc liệt: Giới đầu cơ đang phải trả giá cho chiến thuật đòn bẩy, người ôm hàng thâm niên nhanh tay chốt lời, trong khi người nghèo và người có nhu cầu ở thực vẫn tiếp tục bị bỏ lại phía sau trong cuộc đua sở hữu nhà ở.
