Đồng Nai đang bước vào giai đoạn tái định vị công nghiệp giá trị cao
Ông John Campbell, Giám đốc Bộ phận Dịch vụ Công nghiệp, Savills Việt Nam cho biết, trong nhiều năm qua, Đồng Nai luôn nằm trong nhóm các thị trường công nghiệp lớn và phát triển nhất phía Nam. Theo dữ liệu Savills vào tháng 12/2025, địa phương hiện có khoảng 6.725 ha đất công nghiệp cho thuê, với tỷ lệ lấp đầy khoảng 94%. Bên cạnh đó, nguồn cung nhà xưởng và kho vận xây sẵn đạt khoảng 3,48 triệu m², với tỷ lệ lấp đầy xấp xỉ 95%.
Mức hấp thụ cao phản ánh nhu cầu thuê duy trì mạnh mẽ ở cả phân khúc đất công nghiệp lẫn sản phẩm xây sẵn. Giá đất công nghiệp trung bình hiện đạt khoảng 192 USD/m² cho mỗi chu kỳ thuê, trong khi giá thuê nhà xưởng và kho vận xây sẵn dao động quanh mức 4 USD/m²/tháng.
Theo đánh giá của Savills, Đồng Nai hiện không chỉ cạnh tranh bằng quỹ đất công nghiệp, mà đang có cơ hội phát triển các hệ sinh thái công nghiệp có giá trị cao hơn như sản xuất công nghệ cao, logistics hàng không, công nghiệp hỗ trợ và khu chế xuất.
Nhà đầu tư hiện nay cũng không còn chỉ đánh giá chi phí thuê đất, mà quan tâm nhiều hơn đến các yếu tố như nguồn lao động, nhà ở, tiện ích, hạ tầng giao thông và khả năng mở rộng dài hạn.
Dữ liệu của Savills cho thấy, trong giai đoạn từ năm 2021 đến 10 tháng đầu năm 2025, các nhóm ngành kim loại tiền chế, máy móc thiết bị và thiết bị điện chiếm hơn 40% tổng số dự án sản xuất mới tại Đồng Nai. Trong khi đó, điện tử, cao su và nhựa cũng ghi nhận tỷ trọng đáng kể, phản ánh vai trò ngày càng rõ nét của địa phương trong chuỗi công nghiệp hỗ trợ và sản xuất hướng xuất khẩu.
Ở góc độ dòng vốn đầu tư, Trung Quốc hiện chiếm khoảng 27% số lượng dự án sản xuất mới tại Đồng Nai, theo sau là Singapore, Hàn Quốc và Nhật Bản. Theo Savills, điều này phản ánh xu hướng đa dạng hóa chuỗi cung ứng cũng như sự mở rộng liên tục của các cụm sản xuất châu Á hiện hữu.
Bên cạnh đó, trong giai đoạn từ năm 2021 đến 10 tháng đầu năm 2025, Đồng Nai có 375 dự án sản xuất mới. Số lượng giao dịch thuê nhà xưởng tăng mạnh trong những năm gần đây, phản ánh nhu cầu mở rộng sản xuất tiếp tục duy trì ở mức cao.
“Nhu cầu thuê đã tăng đáng kể trong vài năm qua. Các dự án FDI sản xuất mới tại Đồng Nai đã tăng từ 31 giao dịch nhà xưởng năm 2021 lên 110 giao dịch vào năm 2025. Các giao dịch đất cũng tăng từ 10 thương vụ năm 2021 lên 29 thương vụ năm 2025, cho thấy niềm tin ngày càng tăng của các nhà đầu tư trong việc cam kết mở rộng dài hạn”, ông John Campbell cho biết.
Long Thành và FTZ có thể tái định hình chuỗi logistics phía Nam
Một trong những yếu tố được đánh giá có khả năng tạo thay đổi lớn cho Đồng Nai là sân bay quốc tế Long Thành cùng kế hoạch phát triển khu thương mại tự do (FTZ) quy mô 16 tỷ USD.
Theo Savills, Long Thành không chỉ là một sân bay quốc tế phục vụ hành khách, mà còn có thể trở thành cửa ngõ vận tải hàng hóa hàng không mới của khu vực phía Nam. Khi kết hợp cùng hệ thống cảng biển tại Bà Rịa - Vũng Tàu và vai trò trung tâm tài chính - dịch vụ của TP.Hồ Chí Minh, Đồng Nai có cơ hội hình thành mô hình phát triển tích hợp giữa công nghiệp, logistics và xuất khẩu.
Các doanh nghiệp có thể đặt cơ sở sản xuất tại Đồng Nai, tập kết hàng hóa tại các trung tâm logistics gần Long Thành và xuất khẩu thông qua cả đường hàng không lẫn cảng biển nước sâu. Sự linh hoạt về logistics đa phương thức giúp giảm thời gian vận chuyển và nâng cao khả năng chống chịu của chuỗi cung ứng.
Bên cạnh đó, FTZ cũng được kỳ vọng sẽ mở thêm dư địa thu hút các ngành công nghiệp và logistics có giá trị gia tăng cao hơn. Các lĩnh vực được đánh giá có tiềm năng lớn gồm điện tử, thiết bị điện, máy móc, công nghiệp hỗ trợ, logistics chuỗi lạnh, thiết bị y tế và các trung tâm phân phối khu vực. Những ngành này được hưởng lợi lớn từ logistics đa phương thức, khả năng thuận lợi hóa hải quan và lợi thế kết nối của sân bay Long Thành cùng hệ thống cảng biển khu vực.
Theo Savills, thay vì cạnh tranh dàn trải trên mọi lĩnh vực sản xuất, Đồng Nai có thể hướng tới phát triển một hệ sinh thái công nghiệp chuyên biệt hơn nhằm tạo khác biệt so với các địa phương lân cận.
Cơ hội lớn nhưng cuộc đua sẽ nằm ở hạ tầng và thể chế
Dù sở hữu nhiều động lực tăng trưởng mới, Savills cho rằng Đồng Nai vẫn đối mặt với nhiều thách thức cần được tháo gỡ để khai thác tối đa tiềm năng từ FTZ và sân bay Long Thành.
Trong đó, điểm nghẽn đầu tiên nằm ở khả năng kết nối hạ tầng, đặc biệt là các tuyến giao thông “dặm cuối” giữa khu công nghiệp, sân bay và hành lang cảng biển. Dù nhiều dự án hạ tầng lớn đang được triển khai, khả năng lưu thông vận tải và tích hợp logistics vẫn sẽ đóng vai trò quan trọng đối với hiệu quả vận hành của toàn chuỗi công nghiệp - xuất khẩu.
Bên cạnh đó là bài toán về cơ chế và khung pháp lý. ông John Campbell, các mô hình FTZ đòi hỏi quy trình hải quan tinh gọn, cơ chế thuế linh hoạt và thủ tục phê duyệt đầu tư hiệu quả hơn. Nếu thiếu các chính sách đủ rõ ràng và linh hoạt, những lợi ích kỳ vọng từ FTZ có thể khó được hiện thực hóa toàn diện.
Ngoài ra, việc phối hợp quy hoạch liên vùng giữa Đồng Nai, TP.HCM và Bà Rịa - Vũng Tàu cũng được xem là yếu tố quan trọng trong bối cảnh chuỗi cung ứng và logistics ngày càng có tính liên kết cao.
“Nếu FTZ, sân bay và hạ tầng logistics được triển khai thành công, Đồng Nai có thể chuyển đổi từ một trung tâm sản xuất truyền thống thành trung tâm sản xuất và logistics trọng điểm của khu vực”, ông John Campbell nhận định.
