Đầu xuân 2026, chúng tôi đã có cuộc trò chuyện với ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam, với những chia sẻ về cơ hội cũng như thách thức của thị trường bất động sản năm 2026.
RÀO CẢN LỚN NHẤT VẪN ĐẾN TỪ GIÁ
Ông nhìn nhận thị trường bất động sản năm 2026 sẽ như thế nào?
Ông David Jackson: Năm 2025 là giai đoạn thị trường chứng kiến hàng loạt thay đổi mang tính nền tảng, từ việc hoàn thiện khung pháp lý, điều chỉnh không gian phát triển đô thị, đẩy mạnh đầu tư hạ tầng cho tới sự dịch chuyển của dòng vốn và chiến lược đầu tư bất động sản theo hướng bền vững.
Những chuyển động này chưa ngay lập tức tạo ra tăng trưởng mạnh về giá hay thanh khoản, nhưng đóng vai trò then chốt trong việc thiết lập mặt bằng mới cho chu kỳ kế tiếp.
Bước sang giai đoạn 2026–2027, chúng tôi kỳ vọng thị trường vận hành thông suốt hơn về pháp lý, nguồn cung, lực cầu và mặt bằng giá. Khung pháp lý rõ ràng và ổn định hơn sẽ giúp nguồn cung mới được cải thiện về chất lượng và tính minh bạch, trong khi lực cầu ở thực dự kiến tăng dần cùng với sự phục hồi của kinh tế và niềm tin thị trường.
Mặt bằng giá nhiều khả năng vẫn tiếp tục đi lên, nhưng với tốc độ chậm và chọn lọc hơn so với các chu kỳ tăng nóng trước đây. Song song đó, quá trình sàng lọc thị trường sẽ diễn ra mạnh mẽ, chỉ giữ lại các chủ đầu tư có năng lực tài chính, kinh nghiệm triển khai và uy tín, trong khi hoạt động đầu tư lướt sóng giảm dần.
Theo tôi, giai đoạn 2026 - 2027 được kỳ vọng là dấu gạch nối của một chu kỳ phát triển ổn định hơn.
Với người mua nhà trong năm 2026 thì sao, thưa ông?
Tôi không nghĩ rằng tâm lý người mua nhà đã thực sự phục hồi. Dữ liệu thị trường cho thấy mức độ quan tâm tăng lên, nhưng chưa chuyển hóa tương xứng thành giao dịch thực tế.
Trong giai đoạn giữa năm 2025, lượng tìm kiếm bất động sản tăng 13% tại nhiều khu vực khi người mua bắt đầu quay lại khảo sát và cân nhắc lựa chọn sản phẩm mới sau khi thị trường hạ nhiệt từ đầu năm. Tuy nhiên, sau “cơn sốt” sáp nhập tỉnh, nhu cầu mua ở thực tại các đô thị lớn nhanh chóng giảm tốc.
Về cuối năm, dòng tiền và mức độ quan tâm có dấu hiệu cải thiện nhờ nguồn cung mới và thông tin hỗ trợ thị trường rõ ràng hơn. Dù vậy, sự phục hồi này chưa đồng đều và thiếu bền vững. Người mua có xu hướng chờ đợi, ưu tiên quan sát thêm về quy hoạch, hạ tầng và chính sách.
Rào cản lớn nhất vẫn đến từ mặt bằng giá nhà ở cao so với thu nhập, khiến nhiều người mua tiếp tục trì hoãn, dẫn đến khoảng cách đáng kể giữa quan tâm và giao dịch thực.
Như vậy thì thị trường bất động sản vẫn sẽ còn đối diện nhiều khó khăn?
Bất động sản hồi phục nhưng trong thận trọng. Trong năm 2025, thị trường đón nhiều dự án quy mô lớn khởi công, hoạt động M&A khởi sắc, khung pháp lý ngày càng hoàn thiện và hệ thống hạ tầng được đẩy mạnh đầu tư. Đây là nền tảng để xây dựng niềm tin thị trường trong dài hạn.
Trong phân khúc nhà ở, nguồn cung cải thiện sau gần ba năm “ngủ đông” khi nhiều dự án mới được khởi công hoặc tái khởi động sau khi tháo gỡ vướng mắc pháp lý, song vẫn thiếu hụt sản phẩm nhà ở vừa túi tiền, phù hợp nhu cầu ở thực.
Bất động sản công nghiệp giữ vững giá thuê và lấp đầy bất chấp lo ngại về cú sốc thuế quan và gián đoạn chuỗi cung ứng.
Tuy vậy, thị trường vẫn chưa giải quyết được những vấn đề mang tính “căn cơ”. Tâm lý thận trọng của người mua nhà và nhà đầu tư kéo dài. Điều này chịu tác động từ bối cảnh kinh tế vĩ mô toàn cầu và các thay đổi lớn trong nước như quá trình sáp nhập đơn vị hành chính. Thanh khoản căn hộ phục hồi chậm hơn kỳ vọng do mặt bằng giá cao.
Chưa kể, trong giao dịch mua bán – sáp nhập tài sản, định giá vẫn dựa nhiều vào kỳ vọng tương lai, khiến bên mua và bên bán khó tìm được tiếng nói chung, kéo dài thời gian đàm phán. Ngoài ra, sự mất cân đối cơ cấu nhà ở, thừa cao cấp, thiếu sản phẩm phổ thông vẫn chưa được cải thiện rõ rệt, cần thêm thời gian để thị trường tái cấu trúc toàn diện.
Yếu tố hạ tầng, theo ông, sẽ ảnh hưởng thế nào đến bức tranh bất động sản năm 2026?
Hạ tầng đóng vai trò “xương sống” trong sự vận động của thị trường bất động sản. Khi đất đai càng dễ tiếp cận và kết nối liên vùng tốt, giá trị bất động sản khu vực đó càng tăng lên, mở ra nhiều tiềm năng phát triển dài hạn.
"Hạ tầng đóng vai trò “xương sống” trong sự vận động của thị trường bất động sản. Khi đất đai càng dễ tiếp cận và kết nối liên vùng tốt, giá trị bất động sản khu vực đó càng tăng lên, mở ra nhiều tiềm năng phát triển dài hạn”
Ông David Jackson - Tổng giám đốc Avison Young
Hệ thống hạ tầng giao thông phía Nam ghi nhận nhiều điểm sáng. Lấy khu vực trung tâm làm vùng lõi, hàng loạt công trình giao thông liên vùng trọng điểm như Vành đai 3, cao tốc Bến Lức - Long Thành, cao tốc Biên Hòa -Vũng Tàu… được đẩy nhanh tiến độ. Các dự án này không chỉ giúp giảm áp lực giao thông nội đô mà còn tái cấu trúc không gian phát triển theo hướng mở rộng ra các đô thị vệ tinh, gia tăng tính kết nối giữa TP.HCM với các khu vực lân cận.
Chính sự cải thiện rõ nét về khả năng kết nối này đã tạo điều kiện cho các dự án khu đô thị quy mô lớn tại vùng ven - nơi có quỹ đất dồi dào, chi phí đất đai và chi phí phát triển còn ở mức hợp lý hơn so với khu vực lõi.
Về bản chất, hạ tầng không chỉ tạo ra “sóng” ngắn hạn về giá mà có tác động lâu dài đến thị trường bất động sản do nâng cao khả năng tiếp cận, rút ngắn thời gian di chuyển, tăng sức hút dân cư và thúc đẩy quá trình giãn dân.
CẦN THẬN TRỌNG VÀ THỰC TẾ HƠN
Cơ hội của từng phân khúc bất động sản trong năm 2026 thế nào, theo ông?
Bất động sản công nghiệp sẽ tiếp tục giữ vai trò trụ cột khi Việt Nam đang chuyển dịch chiến lược thu hút FDI sang các ngành có giá trị gia tăng cao như công nghệ, điện tử, bán dẫn và logistics hiện đại.
Định hướng này kéo theo nhu cầu ổn định và dài hạn đối với quỹ đất công nghiệp, nhà xưởng xây sẵn, kho vận và các khu công nghiệp được phát triển theo tiêu chuẩn cao.
Nhà ở trong các khu đô thị khu vực vệ tinh của các trung tâm lớn sẽ duy trì sức cầu tốt trong năm 2026, nhờ hưởng lợi trực tiếp từ việc hoàn thiện hạ tầng kết nối, quy hoạch đồng bộ và hệ thống tiện ích đầy đủ. Quanh khu vực TP.HCM, vành đai phía Đông và các tỉnh phía Tây và Nam - nơi đang tập trung các đại dự án - sẽ là tâm điểm thị trường trong thời gian tới.
Ở mảng bất động sản nghỉ dưỡng, các dự án khách sạn – khu nghỉ dưỡng quy mô vừa và nhỏ, định hướng boutique, wellness hoặc chăm sóc sức khỏe được đánh giá có nhiều cơ hội hơn so với các mô hình đại trà.
Đặc biệt, tại các điểm đến ven biển mới nổi như Ninh Bình, Bình Định, Phú Yên, Quảng Ngãi hay Ninh Thuận, nơi còn dư địa phát triển và ít cạnh tranh trực tiếp, các dự án được đầu tư bài bản có thể tận dụng tốt làn sóng dịch chuyển du lịch và tạo chỗ đứng trong năm 2026.
"Năm 2026 sẽ chứng kiến sự lên ngôi của những loại hình bất động sản gắn với nhu cầu ở và khai thác thực, thay vì các sản phẩm mang tính đầu cơ"
Ông David Jackson - Tổng giám đốc Avison Young
Năm 2026 cũng nhiều khả năng sẽ chứng kiến sự lên ngôi của những loại hình bất động sản gắn với nhu cầu ở và khai thác thực, thay vì các sản phẩm mang tính đầu cơ.
Theo đó, căn hộ tầm trung tại các thị trường vệ tinh quanh các đô thị lớn sẽ có tiềm năng tăng trưởng tốt, nhờ hưởng lợi trực tiếp từ hạ tầng và mặt bằng giá phù hợp với khả năng chi trả của phần đông người mua.
Song song đó, tại các thị trường du lịch lớn và đã hình thành dòng khách ổn định, căn hộ cao cấp cho thuê cũng được đánh giá là một điểm sáng về hiệu quả đầu tư. Sự phục hồi của du lịch, cùng với nhu cầu lưu trú dài ngày của chuyên gia nước ngoài, khách công tác và nhóm du khách có mức chi tiêu cao, giúp loại hình này duy trì tỷ lệ lấp đầy và dòng tiền cho thuê tương đối tốt.
Nếu phải đưa ra lời khuyên cho nhà đầu tư bất động sản trong bối cảnh hiện tại, ông sẽ nói gì?
Trong bối cảnh thị trường bất động sản ngày càng cạnh tranh và nhà đầu tư có nhiều lựa chọn thay thế như vàng, chứng khoán hay tiết kiệm, tôi nghĩ việc tham gia kênh bất động sản đòi hỏi cách tiếp cận thận trọng và thực tế hơn.
Nhà đầu tư cần đặt kỳ vọng lợi nhuận ở mức hợp lý, phù hợp với bối cảnh mặt bằng giá đang tăng chậm lại, đồng thời kiểm soát đòn bẩy tài chính, với tỷ lệ vay không nên vượt quá 50% để giảm áp lực dòng tiền và rủi ro lãi suất.
Bên cạnh đó, ưu tiên lựa chọn các dự án và sản phẩm có nhu cầu thực, pháp lý hoàn chỉnh và tiến độ xây dựng được đảm bảo, bởi đây là những yếu tố quyết định khả năng thanh khoản, dễ dàng chuyển nhượng hoặc khai thác cho thuê trong trung và dài hạn.
Thay vì “đặt cược” vào một kênh duy nhất, nhà đầu tư nên cân nhắc đa dạng hóa danh mục và chỉ nắm bắt cơ hội sau khi đã nghiên cứu kỹ lưỡng, nhằm tối ưu hóa lợi nhuận và kiểm soát rủi ro trong giai đoạn thị trường đang tái định hình.
