Mua nhà năm nay trước “biến số” lãi suất

Lãi suất cho vay mua nhà có xu hướng tăng sau khi một số ngân hàng dừng các gói ưu đãi. Chúng tôi đã có cuộc trò chuyện với bà Giang Huỳnh, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu Savills Việt Nam, xung quanh tác động của khả năng tăng lãi suất lên bức tranh thị trường bất động sản Việt Nam 2026.

NHU CẦU Ở THỰC KHÔNG HỀ SUY GIẢM

Việc điều chỉnh tăng lãi suất cho vay mua nhà tác động như thế nào lên tâm lý cũng như nhu cầu mua bất động sản, thưa bà?

Bà Giang Huỳnh: Việc các ngân hàng kết thúc gói vay ưu đãi 5,5%/năm và điều chỉnh tăng lãi suất cho vay mua nhà đang tạo ra tâm lý thận trọng hơn trong nhóm người trẻ, đặc biệt với những người dựa nhiều vào tín dụng để mua nhà. Tuy vậy, mặt bằng lãi suất hiện nay vẫn thấp hơn đáng kể so với giai đoạn 2022–2023, tạo ra tâm lý ổn định tương đối, không xuất hiện hiện tượng “đóng băng” nhu cầu.

Các báo cáo thị trường gần đây cho thấy tỷ lệ tìm kiếm các sản phẩm căn hộ tầm giá 3-4 tỷ đồng tại TP.HCM và Hà Nội vẫn duy trì tăng trưởng 10–15% so với cùng kỳ. Điều này phản ánh rằng nhu cầu ở thực vẫn rất lớn, đặc biệt từ người trẻ đang bước vào giai đoạn lập gia đình và có nhu cầu sở hữu không gian sống riêng.

Lãi suất tăng có thể khiến người mua trẻ cân nhắc kỹ hơn, nhưng nhu cầu ở thực không hề suy giảm. Đây vẫn là nhóm có lực cầu mạnh nhất thị trường, đóng vai trò là bệ đỡ giúp giữ vững thanh khoản các dự án, nhất là căn hộ tầm trung.

Minh chứng cho nhu cầu ở thực vẫn còn rất lớn trên thị trường như thế nào, thưa bà?

Số liệu từ Savills cho thấy, bức tranh thanh khoản tích cực tại hai thành phố lớn. Trong quý 4/2025, tại TP.HCM, thị trường ghi nhận 2.669 căn hộ được giao dịch, tăng 10% so với quý trước. Đáng chú ý, nguồn cung mới tại đây đạt tỷ lệ hấp thụ lên tới 91%, một con số minh chứng cho sức mua mạnh mẽ bất chấp những điều chỉnh về chính sách tín dụng.

Mặt bằng lãi suất hiện nay vẫn thấp hơn đáng kể so với giai đoạn 2022–2023, tạo ra tâm lý ổn định tương đối, không xuất hiện hiện tượng ‘đóng băng’ nhu cầu

Bà Giang Huỳnh - Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu Savills Việt Nam

Tại Hà Nội, diễn biến thị trường còn có phần sôi động hơn khi tổng nguồn cung sơ cấp đạt 11.298 căn, tăng 11% so với kỳ trước. Toàn thị trường ghi nhận 7.273 giao dịch, tăng mạnh 40%, đưa tỷ lệ hấp thụ lên mức 64%.

Trong đó, các sản phẩm mới ra mắt cũng đạt tỷ lệ hấp thụ ấn tượng ở mức 81%, phản ánh lực cầu ở thực vẫn đang giữ vai trò chủ đạo trong việc dẫn dắt thanh khoản.

Dường như bà cho rằng khả năng lãi suất tăng sẽ chưa gây ảnh hưởng nhiều đến thị trường. Vậy điều gì mới có thể là yếu tố tác động chủ yếu đến thị trường bất động sản năm 2026?

Một trong những điểm nhấn của thị trường trong giai đoạn này là sự áp đảo của phân khúc trung cấp (Grade B và C). Tại TP.HCM, hai phân khúc này chiếm tới 97% tổng nguồn cung, trong khi tại Hà Nội, phân khúc Grade B cũng chiếm ưu thế tuyệt đối với 73% nguồn cung sơ cấp.

Việc các chủ đầu tư tập trung vào dòng sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả đã tạo ra một làn sóng dịch chuyển nhu cầu ra khu vực vùng ven ngày càng rõ nét.

Cùng với đó, cú hích hạ tầng sẽ thúc đẩy nhu cầu thị trường. Giá căn hộ thứ cấp tại TP.HCM đã tăng trung bình 15% so với cùng kỳ năm trước. Các khu vực dọc theo các tuyến phát triển theo mô hình TOD (Transit-Oriented Development) như khu Đông ghi nhận mức tăng cao nhất lên đến 16%.

Mặt bằng giá tại các khu vực vùng ven đang phản ánh ngày càng rõ giá trị thực của hạ tầng, thay vì chỉ dựa trên kỳ vọng. Những dự án gắn với hệ thống giao thông đã và đang hình thành sẽ có lợi thế lớn về khả năng hấp thụ.

Với nhóm người trẻ, khu vực vùng ven có hạ tầng hoàn thiện đang trở thành lựa chọn chính bởi mức giá tiếp cận được trong khi kết nối giao thông ngày càng thuận tiện.

Theo bà, hạ tầng sẽ tác động đến thị trường bất động sản trong dài hạn hay chỉ là yếu tố nhất thời?

Yếu tố hạ tầng và giãn dân đô thị là động lực mang tính dài hạn đối với thị trường bất động sản. Việc đầu tư mạnh vào các tuyến giao thông liên vùng giúp mở rộng không gian đô thị, chuyển trọng tâm phát triển từ khu vực lõi sang các đô thị vệ tinh, nơi quỹ đất còn dồi dào và giá nhà phù hợp hơn với khả năng chi trả.

Trong ngắn hạn, thông tin hạ tầng có thể tạo ra những đợt tăng giá mang tính kỳ vọng tại một số khu vực. Tuy nhiên, về dài hạn, chỉ những khu vực có hạ tầng được triển khai thực chất, đồng bộ với tiện ích và việc làm mới duy trì được sức hấp dẫn và thanh khoản bền vững. Do đó, hạ tầng không chỉ là yếu tố hỗ trợ thị trường trong giai đoạn phục hồi, mà còn là nền tảng định hình lại cấu trúc phát triển đô thị và bất động sản trong trung và dài hạn.

RÀO CẢN LỚN NHẤT CỦA THỊ TRƯỜNG

Theo quan sát của bà, những phân khúc hoặc khu vực nào đang duy trì được thanh khoản tốt trong bối cảnh lãi vay tăng và nguồn cung hạn chế?

Căn hộ phục vụ nhu cầu ở thực tại TP.HCM và các đô thị vệ tinh. Phân khúc này có nhu cầu ở thật lớn, bền vững, phù hợp khả năng chi trả của nhiều người. Thanh khoản vẫn tốt trong bối cảnh thị trường chọn lọc. Thời gian qua, mặc dù giá sơ cấp tăng nhưng các dự án căn hộ mới vẫn có giao dịch, chứng tỏ nguồn cầu tốt ở các dự án mới.

Bên cạnh đó, nhà ở tại các đại đô thị quy mô lớn, có pháp lý hoàn chỉnh, triển khai theo giai đoạn. Các dự án này sẽ hưởng lợi từ hạ tầng và tiện ích đồng bộ, thu hút cả người mua ở thực lẫn đầu tư dài hạn.

Ngoài ra, bất động sản khu công nghiệp, bất động sản thương mại và khách sạn tại các thành phố lớn tại khu vực lõi TP.HCM vẫn sẽ hoạt động tốt trong năm 2026.

Còn rào cản hay lưu ý gì với người mua bất động sản trong bối cảnh lãi suất tăng, thưa bà?

Rào cản lớn nhất của thị trường bất động sản là mất cân đối cung cầu và khả năng chi trả. Nguồn cung giá thấp hạn chế, khả năng chi trả ngày càng suy giảm. Bên cạnh đó, người mua vẫn sợ rủi ro dự án chậm tiến độ, lo lãi suất tăng và thanh khoản tài sản khiến họ cân nhắc kỹ đòn bẩy. Với nhà đầu tư những lo ngại này đã khiến họ ưu tiên tài sản dễ cho thuê/dễ bán lại, không chạy theo “sóng” ngắn hạn. Chưa kể, rủi ro từ biến động vĩ mô bên ngoài vẫn là yếu tố mà người mua bất động sản cần theo dõi.

Sự thiếu hụt nguồn cung vẫn hiện hữu trên thị trường làm cho mặt bằng giá tăng cao, dẫn đến khả năng chi trả ngày càng bị thu hẹp. Theo đó, thị trường tiếp tục diễn ra sự phân hóa mạnh; không tăng trưởng đồng đều mà tập trung vào một số khu vực và phân khúc nhất định.

Bà đánh giá thế nào về cơ hội của thị trường bất động sản giai đoạn 2026 – 2027?

Kỳ vọng về điểm rơi tăng trưởng của thị trường bất động sản vào giai đoạn 2026-2027 là có cơ sở. Năm 2025 được xem là giai đoạn bản lề, khi thị trường từng bước phục hồi, tái lập niềm tin và thích nghi với khung pháp lý, chính sách mới, trong khi nguồn cung và sức cầu chưa thể bứt phá mạnh trong ngắn hạn do độ trễ của thủ tục đầu tư và chi phí phát triển gia tăng.

Bước sang giai đoạn 2026-2027, khi quá trình sáp nhập và tái cấu trúc địa giới hành chính dần đi vào ổn định, thị trường được kỳ vọng hưởng lợi từ tiến độ phê duyệt dự án thông suốt hơn, không gian phát triển đô thị được mở rộng và quy mô thị trường được nâng lên, qua đó tạo dư địa cho tăng trưởng cả về nguồn cung lẫn thanh khoản.

Người mua hiện nay vẫn sợ rủi ro dự án chậm tiến độ, lo lãi suất tăng và thanh khoản tài sản khiến họ cân nhắc kỹ đòn bẩy

Bà Giang Huỳnh - Giám đốc bộ phận nghiên cứu Savills Việt Nam

Bên cạnh đó, định hướng phát triển kinh tế vĩ mô theo hướng ổn định, thúc đẩy sản xuất - tiêu dùng và cải thiện môi trường đầu tư, cùng với chính sách thu hút dòng vốn FDI dự kiến tiếp tục khả quan, sẽ đóng vai trò quan trọng trong việc tạo thêm việc làm, gia tăng thu nhập và mở rộng nhu cầu nhà ở tại các đô thị và khu công nghiệp trọng điểm.

Đồng thời, việc đẩy mạnh đầu tư vào các dự án hạ tầng then chốt trong 5 năm tới sẽ là động lực tăng trưởng chủ đạo, giúp cải thiện kết nối liên vùng, thúc đẩy giãn dân đô thị và hình thành các cực phát triển mới.

Tổng hợp các yếu tố này cho thấy, nếu không xuất hiện biến động lớn từ bên ngoài, chu kỳ tăng trưởng tiếp theo của thị trường bất động sản nhiều khả năng sẽ được xác lập rõ nét hơn từ giai đoạn 2026-2027, theo hướng chọn lọc, thực chất và bền vững hơn so với các chu kỳ trước.

Bà nghĩ sao về tiềm năng của kênh đầu tư bất động sản trước “biến số” lãi suất cũng như một số kênh đầu tư khác như vàng, bạc… đang nổi lên trong thời gian gần đây?

Tôi cho rằng bất động sản vẫn là kênh có tốc độ tăng trưởng tài sản cao và ổn định nhất so với các kênh khác.

Xin cảm ơn bà!