Theo ghi nhận, từ quý II/2026, thị trường bất động sản phía Nam bước vào tâm thế sẵn sàng bung hàng, tìm kiếm cơ hội ngay cả khi thị trường biến động. Theo các doanh nghiệp bất động sản, nhu cầu mua nhà vẫn hiện hữu, có chăng những rào cản về lãi suất, vĩ mô phần nào tác động đến tâm lý người mua, khiến sức cầu chậm lại.
Phía doanh nghiệp địa ốc cũng cho rằng, rất khó để dự án bất động sản giảm giá khi tất cả các chi phí đầu vào đều gia tăng. Doanh nghiệp chỉ có thể hỗ trợ tiến độ thanh toán, cố định lãi suất ưu đãi để đồng hành cùng người mua nhà trong bối cảnh thị trường hiện nay.
Dẫu vậy, về phía người mua, ngoài “nhạy cảm” với biến động thị trường thì giá cả cũng là câu chuyện mà họ “cân lên đặt xuống” trước khi đưa ra quyết định. Chị N (ngụ TP. Hồ Chí Minh) đã rất khó khăn khi cầm 3,5 tỷ đồng để tìm mua nhà vùng ven– con số mà chị từng nghĩ rằng rất dễ dàng để tìm một căn hộ ở gần vị trí trung tâm. Theo chị N, giá tăng nhanh đã khiến thời gian, tiêu chí lựa chọn bất động sản của gia đình chị thay đổi gần như hoàn toàn. Khi cầm số tiền hơn 3 tỷ nhưng gần 4 tháng vẫn chưa thể tìm được căn nhà ưng ý (bao gồm vị trí, giá, việc di chuyển…) khiến chị N có chút “bế tắc” và tự trách bản thân, tại sao không mua sớm hơn.
Thực tế cho thấy, nửa đầu năm 2026, dù nguồn cung tăng, thanh khoản chậm nhưng giá bất động sản vẫn đã đi lên. Biên độ tăng giá thứ cấp có chậm lại ở một số dự án, khu vực song giá sơ cấp hiện tại vẫn tăng khoảng 10-25% so với cùng kỳ năm ngoái (tuỳ phân khúc). Mặc dù được chủ đầu tư hỗ trợ chính sách bán hàng ưu việt, nhưng người mua vẫn khá thận trọng và có phần “nhạy cảm” với giá. Họ khó đưa ra quyết định khi khoảng tài chính sẵn có đang “xa dần” với tổng giá của một bất động sản. Việc vay ngân hàng để bù đắp khoảng trống là một sự cân nhắc không nhỏ trong bối cảnh lãi suất còn tương đối cao như hiện nay.
Ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho rằng, hiện thanh khoản bất động sản thứ cấp khá chậm, bất động sản sơ cấp nhờ chính sách linh hoạt và hỗ trợ chiết khấu từ chủ đầu tư nên ổn hơn. Dẫu vậy, nếu lãi suất không hạ nhiệt thì thị trường bất động sản rất khó đoán.
Khảo sát thị trường gần đây cho thấy, các dự án bất động sản rục rịch ra thị trường quý II/2026 phần lớn nằm ở ngưỡng giá từ 60 triệu đến trên 100 triệu đồng mỗi m2. Thậm chí có dự án tái khởi động sau hơn 10 năm “bất động” rumor với giá gần 400 triệu đồng/m2.
Nhìn vào ngưỡng giá để thấy, việc trông chờ vào mặt bằng giá dễ chịu là rất khó diễn ra trên thị trường hiện nay. Không thể phủ nhận, giá cao đã ảnh hưởng trực tiếp đến thanh khoản chung của thị trường. Người mua - nếu thực sự có tiền, kèm ưu đãi tốt từ phía chủ đầu tư họ vẫn chấp nhận mức giá sơ cấp. Trong khi đối tượng đang tìm kiếm bất động sản giá vừa túi tiền (kèm vay ngân hàng) thì rất khó để thực hiện giao dịch.
Ông Nguyễn Hoàng - người có nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản chia sẻ: "Nói người mua “nhạy cảm” với giá bất động sản là không sai, bởi lẽ, so với tài chính hiện hữu và mức giá trên thị trường, rất khó để họ tiếp cận. Chưa kể, lãi suất tăng là rào cản không nhỏ. Với đối tượng khách hàng có nhu cầu mua ở thực, họ lại càng “nhạy cảm” với giá và lãi suất ngân hàng".
Dữ liệu từ CBRE Việt Nam chỉ ra, trong quý đầu năm 2026, giá căn hộ tại Hà Nội và TP.HCM đã hạ nhiệt so với cuối năm ngoái, nhưng không đáng kể. Trái với tâm lý kỳ vọng của doanh nghiệp, sức mua không tăng mà còn giảm rõ rệt. Tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới tại Hà Nội chỉ đạt 55%, trong khi TP.HCM là 40%.
Chia sẻ mới đây, ông Hoàng Liên Sơn - Tổng Giám đốc của Công ty Cổ phần Đầu tư và Môi giới Bất động sản Alpha cho rằng, giao dịch bất động sản sụt giảm 40-60% trong quý I/2026 là đang phản ánh đúng thực tế thị trường. Người mua tỏ ra thận trọng với “biến số” lãi suất và biến động địa chính trị Trung Đông. Tuy nhiên, thị trường bất động sản trong thời gian tới vẫn phát triển ổn định và còn nhiều cơ hội tăng trường. Theo vị này, hiện khách hàng chia thành hai nguồn là mua ở thực và mua đầu tư trung – dài hạn. Thị trường gần như đã mất hẳn nhà đầu tư lướt sóng.
Chưa kể, giữa lúc bối cảnh lãi suất chưa hạ nhiệt hẳn thì các chủ đầu tư đã chủ động hỗ trợ khách mua bằng các phương án tài chính linh hoạt. Điều này phần nào kích thích nhu cầu của người mua. Cũng theo ông Sơn, người mua nhà hiện nay cũng “chắc” về tài chính hơn giai đoạn trước, họ không còn “tay không bắt giặc” mà chuẩn bị kỹ về phương án tài chính khi mua ở/hay đầu tư. Ngoài ra, người mua bất động sản không còn kỳ vọng siêu lợi nhuận khi xác định sự ổn định lâu dài. Chính điều này sẽ tạo ra nền tảng phát triển vững chắc cho thị trường bất động sản trong giai đoạn tới.
