Bất động sản công nghiệp phía Nam đang bước vào giai đoạn trưởng thành mới

Báo cáo tổng quan thị trường bất động sản quý I/2026 của đơn vị này chỉ ra, đất công nghiệp, nhà xưởng và nhà kho xây sẵn tại vùng kinh tế trọng điểm phía Nam ghi nhận nguồn cung ổn định, hấp thụ chọn lọc và tăng trưởng giá thuê vững chắc trong quý đầu tiên của năm 2026. Số liệu cho thấy nguồn cung nhất quán, hoạt động cho thuê được kiểm soát và hiệu suất giá thuê bền vững trên các khu công nghiệp, nhà xưởng và nhà kho xây sẵn.

TP. Hồ Chí Minh tiếp tục giữ vai trò trung tâm sản xuất tiên tiến, trong khi các tỉnh lân cận như Đồng Nai và Tây Ninh tiếp tục thu hút dòng vốn đầu tư, được hỗ trợ bởi cải thiện hạ tầng và nhu cầu đa dạng từ khách thuê.

Theo bà Chương Quốc Đoan, Phó Giám đốc Bộ phận Cho thuê Công nghiệp & Văn phòng tại Cushman & Wakefield Việt Nam, vùng Kinh tế trọng điểm phía Nam đang bước vào giai đoạn trưởng thành mới, khi tăng trưởng nguồn cung được hấp thụ và nhu cầu ngày càng được định hình bởi các ngành công nghiệp giá trị cao cùng sự thay đổi trong ưu tiên FDI. Với việc nâng cấp hạ tầng đang được đẩy nhanh và khách thuê ngày càng chọn lọc hơn, thị trường sẽ cân bằng giữa ổn định và chuyển đổi — củng cố vai trò của khu vực phía Nam như một trung tâm chiến lược về sản xuất, logistics và hoạt động công nghiệp tiên tiến.

Đất khu công nghiệp: Không có dự án mới gia nhập thị trường

Trong các tháng đầu năm 2026, tổng nguồn cung đất khu công nghiệp tại vùng kinh tế trọng điểm phía Nam duy trì ở mức khoảng 36.400 ha, không thay đổi so với quý trước do không ghi nhận nguồn cung mới. So với cùng kỳ, nguồn cung tăng 8,6%, phản ánh lượng quỹ đất được đưa ra thị trường đáng kể trong năm 2025.

TP. Hồ Chí Minh tiếp tục dẫn đầu với khoảng 45% tổng nguồn cung, theo sau là Đồng Nai (33%) và Tây Ninh (22%). Mức nguồn cung ổn định cho thấy thị trường đang chuyển sang giai đoạn hấp thụ, khi quỹ đất mới được đưa ra đang dần được tiêu thụ, đồng thời các chủ đầu tư điều tiết tốc độ ra hàng sau giai đoạn mở rộng trước đó.

Tỷ lệ lấp đầy toàn thị trường quý I/2026 đạt 74,8%, tăng 0,3 điểm %(đpt) so với quý trước nhưng giảm 1,3 đpt cùng kỳ năm ngoái. Diện tích hấp thụ thuần đạt khoảng 127 ha (+182% so với quý trước, +59%so với năm trước); tuy nhiên, tỷ lệ lấp đầy nhìn chung vẫn đi ngang khi nguồn cung mới tiếp tục vượt tốc độ hấp thụ. So với quý I/2025, tổng quy mô thị trường mở rộng thêm khoảng 2.871 ha, trong khi diện tích đã cho thuê chỉ tăng 1.710 ha.

Ở cấp độ thị trường thành phần, TP. Hồ Chí Minh ghi nhận tỷ lệ lấp đầy 84,8%, được hỗ trợ bởi nhu cầu từ các ngành có giá trị gia tăng cao; Đồng Nai duy trì ổn định ở mức 71,6%; trong khi Tây Ninh cải thiện lên 59% từ mức nền thấp. Nhu cầu tiếp tục được dẫn dắt bởi các ngành thâm dụng đất như công nghiệp nặng, năng lượng, hóa dầu và sản xuất thép, với mức hấp thụ đáng kể ghi nhận tại các khu vực như Cái Mép và Đất Đỏ trong quý I/ 2026.

Giá chào thuê trung bình đất khu công nghiệp đạt khoảng 186,6 USD/m2/chu kỳ thuê tăng 0,9% so với quý trước và 1,7% so với cùng kỳ năm ngoái, phản ánh mặt bằng giá ổn định với xu hướng điều chỉnh tăng nhẹ. Diễn biến theo từng thị trường ghi nhận sự phân hóa rõ nét: TP. Hồ Chí Minh tăng lên 184,2 USD/m2, trong khi Đồng Nai duy trì ổn định ở mức 188,0 USD/m2. Ngược lại, Tây Ninh điều chỉnh giảm xuống 188,7 USD/m2 cho thấy quá trình tái cân bằng giá trong bối cảnh tỷ lệ trống còn cao và nguồn cung tiếp tục gia tăng.

Trong giai đoạn dự báo 2026–2029, thị trường đất khu công nghiệp phía Nam dự kiến bổ sung khoảng 5.347 ha nguồn cung mới, trong đó TP. Hồ Chí Minh chiếm 59%, tiếp đến là tỉnh Tây Ninh (24%) và tỉnh Đồng Nai (17%). Trong khi TP. Hồ Chí Minh tiếp tục đóng vai trò trung tâm đối với các ngành công nghiệp giá trị cao, nguồn cung tương lai cho thấy xu hướng dịch chuyển rõ nét sang các tỉnh vệ tinh, nơi quỹ đất quy mô lớn hỗ trợ mở rộng các ngành sản xuất thâm dụng đất và tối ưu chi phí.

Các dự án phát triển trong tương lai ngày càng tập trung vào các lĩnh vực công nghiệp nặng, năng lượng, hóa dầu, đồng thời mở rộng sang các ngành công nghệ cao như sản xuất bán dẫn và vi mạch, phản ánh xu hướng nâng cao chất lượng dòng vốn FDI. Song song đó, các chủ đầu tư đang tích hợp các tiêu chuẩn ESG và quy hoạch hiện đại vào các khu công nghiệp mới.

Theo Cushman & Wakefield Việt Nam, việc hoàn thiện và đẩy nhanh tiến độ các dự án hạ tầng trọng điểm như Vành đai 3, Vành đai 4, cao tốc Bến Lức - Long Thành, cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, cùng kết nối tới cụm cảng Cái Mép - Thị Vải, được kỳ vọng sẽ tăng cường liên kết vùng, mở ra các hành lang công nghiệp mới và củng cố vai trò của Vùng Kinh tế Trọng điểm phía Nam như một trung tâm sản xuất và logistics mang tính chiến lược.

Nhà xưởng xây sẵn (RBF): Duy trì hoạt động thuê tích cực

Trong quý I/2026, tổng nguồn cung RBF tại vùng kinh tế trọng điểm phía Nam đạt khoảng 6,8 triệu m2 diện tích cho thuê thuần (NLA). Thị trường ghi nhận thêm khoảng 192.000 m2 diện tích cho thuê mới, chủ yếu tại TP. Hồ Chí Minh và tỉnh Đồng Nai.

Về phân bổ nguồn cung, TP. Hồ Chí Minh và tỉnh Đồng Nai tiếp tục mở rộng với mức tăng lần lượt khoảng 5,7% và 0,6% theo quỹ, nâng tổng nguồn cung lên 3,3 triệu m2 và 2,2 triệu m2. Trong khi đó, tỉnh Tây Ninh duy trì ở mức 1,4 triệu m2, không ghi nhận nguồn cung mới, cho thấy nguồn cung tiếp tục tập trung tại các trung tâm công nghiệp trọng điểm.

Thị trường nhà xưởng xây sẵn duy trì hoạt động cho thuê tích cực, với diện tích hấp thụ thuần đạt hơn 170.000 m2, phục hồi mạnh so với quý trước. Tỷ lệ lấp đầy duy trì ổn định trên toàn khu vực, trong đó, tỉnh Đồng Nai dẫn đầu với 94,8%, tiếp đến là tỉnh Tây Ninh (93,7%), trong khi TP. Hồ Chí Minh giảm nhẹ xuống 89,7% do bổ sung nguồn cung mới.

Hoạt động thuê được thúc đẩy bởi cả nhu cầu mở rộng và tái cơ cấu của các doanh nghiệp sản xuất, đặc biệt trong lĩnh vực cơ khí chính xác và công nghiệp hỗ trợ. Đáng chú ý, một số cụm nhà xưởng xây sẵn tại Bình Dương (cũ) và tỉnh Đồng Nai đã đạt tỷ lệ lấp đầy 100% trong quý, tăng từ mức trên 90%, phản ánh tốc độ hấp thụ nhanh tại các khu công nghiệp đã hình thành. Song song đó, các giao dịch thuê mới từ doanh nghiệp quốc tế, bao gồm nhà sản xuất linh kiện công nghiệp đến từ Mỹ, tiếp tục củng cố nhu cầu từ nhóm khách thuê định hướng xuất khẩu. Điều này cho thấy, RBF vẫn là lựa chọn tối ưu nhằm giảm chi phí đầu tư ban đầu và rút ngắn thời gian triển khai sản xuất.

Giá chào thuê trung bình RBF trong quý I/2026 đạt khoảng 4,9 USD/m2/tháng, tăng nhẹ so với mức 4,86 USD/m2/tháng trong quý IV/2025 và tiếp tục xu hướng tăng so với năm trước. Diễn biến này phản ánh nhu cầu ổn định tại các khu công nghiệp trọng điểm; trong đó Đồng Nai ghi nhận mức lấp đầy cao đi kèm tăng trưởng giá thuê, trong khi các thị trường khác duy trì ổn định. Các tài sản có vị trí tốt và tiêu chuẩn xây dựng cao tiếp tục giữ vững mặt bằng giá bất chấp nguồn cung mới.

Theo Cushman & Wakefield Việt Nam, trong giai đoạn 2026–2029, thị trường dự kiến bổ sung khoảng 944.000 m2 nguồn cung RBF mới, trong đó TP. Hồ Chí Minh chiếm hơn 800.000 m2, tiếp tục khẳng định vai trò trung tâm công nghiệp cốt lõi. Nguồn cung này sẽ góp phần giảm áp lực thiếu hụt mặt bằng tại các cụm hiện hữu, đồng thời gia tăng cạnh tranh giữa các chủ đầu tư.

Nhu cầu được kỳ vọng tiếp tục được hỗ trợ bởi dòng vốn FDI chất lượng cao, đặc biệt trong các ngành điện tử, cơ khí chính xác và sản xuất công nghệ cao. Đồng thời, hạ tầng kết nối cải thiện, bao gồm Vành đai 3, Vành đai 4 và Sân bay Quốc tế Long Thành, sẽ nâng cao khả năng liên kết vùng và củng cố vị thế của khu vực trong chuỗi cung ứng toàn cầu. Trong bối cảnh đó, khách thuê ngày càng chọn lọc hơn, với xu hướng ưu tiên các nhà xưởng chất lượng cao và đáp ứng tiêu chuẩn ESG.