Báo cáo tổng quan thị trường mua bán và sáp nhập (M&A) bất động sản 6 tháng đầu năm 2026 của JLL Việt Nam cho thấy, thị trường bất động sản Việt Nam tiếp tục duy trì sức hấp dẫn đối với nhà đầu tư nước ngoài trong nửa đầu năm 2026, bất chấp những thách thức từ môi trường kinh tế vĩ mô toàn cầu.
Loạt thương vụ lớn trải dài từ nhà ở đến nghỉ dưỡng
Trong 6 tháng đầu năm, phân khúc nhà ở tiếp tục dẫn dắt thị trường M&A bất động sản, chiếm tỷ trọng lớn nhất về số lượng giao dịch.
Một trong những thương vụ đáng chú ý là việc Tổng CTCP Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIC Group) chuyển nhượng bốn phân khu tại dự án Khu đô thị du lịch sinh thái Đại Phước, Đồng Nai.
Trong đó, các phân khu 1, 2 và 3 với tổng diện tích khoảng 30,7 ha, do Công ty TNHH Đại Phước Thiên An phát triển, được chuyển nhượng cho CTCP TNT Phú Hòa với giá trị hơn 97 triệu USD. Riêng phân khu 7.1, diện tích khoảng 14,3 ha, do Công ty TNHH Đại Phước Thiên Minh phát triển, được chuyển nhượng cho CTCP Everland An Giang với giá trị dự kiến hơn 19 triệu USD.
Các quỹ đất này được kỳ vọng tiếp tục phát triển thành các giai đoạn tiếp theo của khu đô thị, với sản phẩm nhà ở thấp tầng, thương mại dịch vụ và hệ sinh thái cảnh quan.
Với các dự án quy mô lớn, mô hình liên doanh phát triển dự án đang ngày càng được ưa chuộng. Thương vụ nổi bật trong giai đoạn này là dự án Eco Smart City tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm, TP.HCM.
Dự án có bước tiến quan trọng sau khi UBND TP.HCM chấp thuận cho Lotte được chuyển nhượng tối đa 35% phần vốn góp cho các đối tác không liên quan. Sau đó, CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt ký biên bản ghi nhớ với Lotte Properties và đặt cọc khoảng 34 triệu USD nhằm thể hiện cam kết tham gia dự án.
Trong một giao dịch khác, TT Capital cùng các đối tác Nhật Bản gồm Cosmos Initia, Koterasu và Hinokiya hoàn tất việc mua lại khu đất phát triển rộng 1,9 ha trên đường Đào Sư Tích, huyện Nhà Bè, TP.HCM với giá trị ước tính khoảng 30 triệu USD.
Ngoài ra, thị trường phía Nam cũng ghi nhận một số thương vụ đáng chú ý như OBC Holdings mua lại dự án tháp căn hộ Thuận An Xanh và Bcons Group mua lại dự án Thuận An 2 từ Phát Đạt.
Ở phân khúc bất động sản thương mại, Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc đã hoàn tất việc mua lại Công ty TNHH 3H Việt Nam và Công ty TNHH Logistics A&E, qua đó gián tiếp nắm quyền chi phối CTCP Láng Hạ, đơn vị phát triển dự án tổ hợp văn phòng và thương mại cao 34 tầng tại vị trí đắc địa ở Hà Nội.
Trong lĩnh vực bán lẻ, đầu năm 2026, Pico Holdings đã ký thỏa thuận mua lại phần vốn liên quan đến hệ thống điện máy Nguyễn Kim từ Central Retail Corporation. Thương vụ có giá trị công bố khoảng 36 triệu USD, đánh dấu quá trình hợp nhất giữa hai thương hiệu bán lẻ lâu đời tại Việt Nam.
Phân khúc công nghiệp ghi nhận hoạt động M&A thận trọng hơn. CTCP Container Việt Nam hoàn tất việc mua lại 65% cổ phần chi phối tại Công ty TNHH Harbour City với giá trị khoảng 34,7 triệu USD. Doanh nghiệp mục tiêu được thành lập năm 2025, có vốn điều lệ hơn 53,5 triệu USD và đang phát triển dự án bất động sản công nghiệp rộng khoảng 6.000 m2 tại Khu đô thị mới sân bay Cát Bi, Hải Phòng.
Ngành khách sạn và nghỉ dưỡng cũng là điểm sáng trong 6 tháng đầu năm. Tháng 3/2026, ông Suchad Chiaranussati, nhà sáng lập SC Capital Partners đã hoàn tất việc mua lại Công ty TNHH Serenity Holding, đơn vị sở hữu và vận hành chuỗi nghỉ dưỡng cao cấp Fusion Hotel Group tại Việt Nam.
Dù giá trị giao dịch không được công bố, Fusion sẽ được tích hợp cùng HMJ của Nhật Bản và Topotels của Indonesia để quản lý khoảng 16.000 phòng khách sạn tại bốn thị trường tăng trưởng cao của châu Á, với sự hỗ trợ của đội ngũ hơn 100 chuyên gia khách sạn.
Dòng vốn chuyển từ kỳ vọng tăng giá sang chất lượng tài sản
Theo JLL Việt Nam, giá năng lượng gia tăng cùng căng thẳng địa chính trị đang tái định hình bức tranh M&A bất động sản tại Việt Nam. Chi phí đầu vào xây dựng leo thang và điều kiện tiếp cận vốn chặt chẽ hơn khiến nhiều chủ đầu tư lựa chọn chuyển nhượng dự án hiện hữu thay vì triển khai dự án mới.
Xu hướng này thúc đẩy hoạt động M&A, khi các nhà đầu tư ngày càng ưu tiên mua lại tài sản đã hình thành thay vì phát triển từ đầu. Trong bối cảnh bài toán hiệu quả đầu tư và thời gian phát triển dự án trở nên thách thức hơn, các tài sản có sẵn pháp lý, hạ tầng và khả năng khai thác được đánh giá cao hơn.
Khẩu vị của nhà đầu tư cũng chọn lọc rõ rệt. Dòng vốn đang tập trung vào các dự án có tính minh bạch cao, vị trí chiến lược, kết nối hạ tầng tốt và được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín.
Quy trình thẩm định ngày càng được siết chặt khi nhà đầu tư ưu tiên bảo toàn vốn hơn là tìm kiếm các cơ hội tăng giá mang tính đầu cơ. Trọng tâm đánh giá hiện nay chuyển sang chất lượng tài sản, khả năng tạo dòng tiền ổn định và hiệu quả vận hành bền vững trong dài hạn.
Những dự án phụ thuộc nhiều vào kỳ vọng tăng giá hoặc nằm tại các khu vực chưa có nhu cầu thực vẫn đối mặt với nhiều thách thức. Ngược lại, các tài sản có hiệu quả năng lượng cao và đáp ứng tiêu chuẩn phát triển bền vững đang có lợi thế cạnh tranh rõ rệt, trong bối cảnh khách thuê ngày càng quan tâm đến kiểm soát chi phí vận hành.
Ông Tạ Mỹ Bách, Giám đốc Thị trường vốn, JLL Việt Nam, nhận định thị trường đang ghi nhận sự dịch chuyển rõ rệt từ chiến lược đầu tư dựa trên kỳ vọng tăng giá sang chiến lược đầu tư dựa trên chất lượng tài sản và hiệu quả vận hành thực tế.
“Trong môi trường chi phí vốn còn ở mức cao, các nhà đầu tư ngày càng ưu tiên những dự án có khả năng tạo ra dòng tiền ổn định, sở hữu lợi thế cạnh tranh dài hạn và đáp ứng các tiêu chuẩn phát triển bền vững. Đây sẽ là những yếu tố quyết định khả năng thu hút vốn của thị trường trong giai đoạn tiếp theo”, ông Bách cho biết.
Data center có thể trở thành điểm đến mới của dòng vốn
Theo JLL Việt Nam, trong thời gian tới, lĩnh vực trung tâm dữ liệu có thể là một phân khúc nhiều tiềm năng. Nhiều nhà đầu tư trong khu vực đang tích cực tìm kiếm quỹ đất, đánh giá điều kiện hạ tầng kỹ thuật và chuẩn bị kế hoạch gia nhập thị trường Việt Nam. Đây được xem là phân khúc mới có khả năng ghi nhận nhiều giao dịch đáng chú ý trong nửa cuối năm.
“Rào cản lớn nhất của thị trường hiện nay nằm ở khoảng cách kỳ vọng giữa bên mua và bên bán. Trong khi nhiều chủ sở hữu kỳ vọng mức giá phản ánh triển vọng phục hồi của thị trường, các quỹ đầu tư quốc tế vẫn duy trì quan điểm thận trọng sau giai đoạn kinh tế toàn cầu biến động mạnh. Chúng tôi kỳ vọng khoảng cách này sẽ dần thu hẹp khi niềm tin thị trường cải thiện và các thương vụ thành công tiếp tục được ghi nhận trong thời gian tới”, ông Bách nhận định.
Bên cạnh đó, thời hạn sử dụng đất còn lại của dự án cũng là yếu tố được các nhà đầu tư đặc biệt quan tâm, khi một số tài sản đang dần tiến gần thời điểm hết hạn giao đất hoặc thuê đất. Cách thức xử lý tài sản sau khi hết thời hạn sử dụng đất và định hướng chính sách của cơ quan quản lý là những vấn đề được nhiều nhà đầu tư nước ngoài cân nhắc trước khi ra quyết định.
Trong thời gian tới, nhà đầu tư nước ngoài được kỳ vọng tiếp tục duy trì sự quan tâm đối với thị trường bất động sản Việt Nam. Cả nhà đầu tư hiện hữu lẫn nhà đầu tư mới đang tích cực tìm kiếm các dự án có pháp lý rõ ràng, chất lượng tốt, đáp ứng tiêu chí lợi nhuận và quản trị rủi ro.
Trong nửa cuối năm 2026, hoạt động M&A được dự báo duy trì ổn định, tập trung vào các tài sản chất lượng thuộc lĩnh vực nhà ở, khách sạn nghỉ dưỡng, trung tâm dữ liệu và một số phân khúc bất động sản thương mại chọn lọc.
