Lo nhà đầu tư dự án BT bị thiệt do giá đất tăng, HoREA có đề xuất mới

Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) đánh giá, Nghị định số 257/2025/NĐ-CP ngày 08/10/2025 của Chính phủ, quy định chi tiết về việc thực hiện dự án áp dụng loại hợp đồng xây dựng - chuyển giao (Hợp đồng BT), đã giúp hoàn thiện cơ sở pháp lý cho việc áp dụng loại Hợp đồng BT; Đồng thời, đã tạo điều kiện cho các địa phương có cơ sở pháp lý vững chắc để huy động nguồn lực từ khu vực tư nhân trong việc đầu tư các dự án, công trình hạ tầng, góp phần vào sự phát triển của đất nước, cũng như thực hiện mục tiêu tăng trưởng kinh tế hai con số trong năm 2026 và các năm tiếp theo.

Tuy nhiên, theo HoREA sau 07 tháng triển khai, thực hiện, Nghị định số 257/2025/NĐ-CP đã phát sinh những “bất cập” liên quan đến việc thanh toán dự án áp dụng loại Hợp đồng BT bằng quỹ đất để nhà đầu tư thực hiện “dự án đối ứng”, đặc biệt là đối với các dự án BT có quy mô và tổng mức đầu tư có giá trị lớn.

Giá đất đối ứng dự án BT tăng - nhà đầu tư “bị thiệt”

Liên quan đến quy định tại điểm d khoản 3 Điều 6 và điểm c khoản 1 Điều 19 Nghị định số 257/2025/NĐ-CP về “giá trị quỹ đất dự kiến thanh toán” cho nhà đầu tư, HoREA cho rằng, nếu thực hiện theo quy định này thì nhà đầu tư dự án BT chỉ được Nhà nước giao đất sau khi đã hoàn thành việc bồi thường, giải phóng mặt bằng và việc xác định giá trị quỹ đất thanh toán được thực hiện tại thời điểm Nhà nước giao đất, cho thuê đất dẫn đến giá trị quỹ đất thanh toán cho nhà đầu tư sẽ “luôn bị tăng” so với giá trị quỹ đất thanh toán tạm tính được ghi nhận tại thời điểm ký kết Hợp đồng BT.

HoREA cho rằng, do giá đất “luôn có xu hướng tăng theo thời gian”, đặc biệt đối với các dự án BT quy mô lớn, có tổng mức đầu tư lớn do các nhà đầu tư lớn, có uy tín tham gia đầu tư thì giá trị quỹ đất thanh toán cũng sẽ “luôn bị tăng theo, do uy tín của nhà đầu tư”, khi đó nhà đầu tư sẽ phải “chịu thiệt” do bị giảm quy mô quỹ đất thanh toán hoặc phải nộp thêm tiền sử dụng đất của quỹ đất thanh toán nhiều hơn do giá trị quỹ đất thanh toán được tính cao hơn so với thời điểm ký kết Hợp đồng BT. Từ đó, làm ảnh hưởng đến kế hoạch kinh doanh và hiệu quả đầu tư của nhà đầu tư dự án BT tại quỹ đất thanh toán để thu hồi vốn đầu tư, xây dựng công trình BT và thực hiện dự án đối ứng.

Đồng thời, Hiệp hội cũng cho rằng, việc xác định giá trị Hợp đồng BT theo quy định tại điểm a, khoản 4 Điều 16 Nghị định số 257/2025 /NĐ-CP và việc xác định giá trị quỹ đất thanh toán cho nhà đầu tư theo quy định tại điểm d khoản 3 Điều 6 và điểm a khoản 1 Điều 19 Nghị định số 257/2025/NĐ-CP làm phát sinh tình trạng “bất bình đẳng” giữa Nhà nước và nhà đầu tư với tư cách là các đối tác công – tư. Đồng thời, không phù hợp với nguyên tắc mua bán, thanh toán “ngang giá” tại cùng thời điểm ký kết Hợp đồng BT hoặc tại cùng thời điểm giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư dự án BT, gây rủi ro “kép" về tài chính cho nhà đầu tư.

Từ những bất cập trên, HoREA đề xuất Bộ Tài chính và Chính phủ xem xét sửa đổi Nghị định số 257/2025/NĐ-CP về xác định giá trị quỹ đất thanh toán cho nhà đầu tư dự án BT để đảm bảo công bằng giữa Nhà nước và nhà đầu tư theo hướng: “Giá trị quỹ đất thanh toán được xác định tại thời điểm ký kết Hợp đồng BT theo quy hoạch chi tiết 1/500 được cấp có thẩm quyền phê duyệt của quỹ đất thanh toán; Giá trị quỹ đất thanh toán sẽ được ghi nhận tại Hợp đồng BT và cố định, không thay đổi trong suốt thời gian thực hiện Hợp đồng BT".

Bất cập “khóa trần” giá trị công trình BT

Cũng theo HoREA, một trong những bất cập lớn khác hiện nay là giá trị công trình BT gần như bị “khóa trần” ngay từ đầu. Theo đó, giá trị công trình dự án BT quyết toán không vượt giá trị công trình dự án BT tại quyết định phê duyệt dự toán công trình BT. Có nghĩa là “giá trị công trình BT tại thời điểm ký kết Hợp đồng BT” là “giá tối đa (giá trần)” không được thay đổi, không được làm tăng giá Hợp đồng BT đã ký kết trong mọi trường hợp.

Nhưng trên thực tế, đặc biệt là đối với các dự án BT có quy mô lớn, tổng mức đầu tư lớn, thời gian thi công thường kéo dài sẽ luôn có phát sinh tăng tổng mức đầu tư do lạm phát và việc tăng giá của các nguyên, nhiên vật liệu đầu vào, nhân công... dẫn đến việc nhà đầu tư sẽ tự phải chịu các khoản chi phí phát sinh tăng này (chịu lỗ) mà không được thanh toán.

HoREA cho rằng, quy định này chưa phù hợp với điểm a khoản 2a Điều 45 Luật PPP năm 2024 không quy định phải “tuân thủ nguyên tắc không làm tăng tổng mức đầu tư trong toàn bộ thời gian có hiệu lực của Hợp đồng BT”. Đồng thời cũng chưa đồng bộ, chưa thống nhất với quy định của pháp luật về xây dựng cho phép lập dự toán “chi phí dự phòng” không vượt quá 10% tổng dự toán đầu tư xây dựng.