Bất động sản ven sông Đồng Nai hưởng lợi như thế nào sau khi tỉnh này lên thành phố trực thuộc Trung ương?

“Bước ngoặt” thay đổi cấu trúc kinh tế vùng

Đồng Nai chính thức trở thành thành phố trực thuộc Trung ương từ ngày 30/4. Chia sẻ về việc vị thế mới của Đồng Nai sẽ tác động thế nào đến thị trường bất động sản, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam nhấn mạnh, việc Đồng Nai trở thành thành phố trực thuộc Trung ương không đơn thuần là một thay đổi hành chính, mà là bước nâng cấp về vai trò trong cấu trúc kinh tế vùng. Khi đó, Đồng Nai không còn là một tỉnh công nghiệp vệ tinh, mà sẽ trở thành một cực phát triển mới trong đại đô thị vùng Đông Nam Bộ, gắn chặt với TP. Hồ Chí Minh và hệ thống hạ tầng quốc gia, đặc biệt là sân bay Long Thành.

Theo đó, tác động đến thị trường bất động sản sẽ mang tính tái cấu trúc hơn là “tạo sóng”. Hưởng lợi lớn nhất là bất động sản công nghiệp và logistics, khi Đồng Nai gần như chắc chắn trở thành trung tâm trung chuyển hàng hóa quy mô lớn. Cùng với đó, phân khúc nhà ở cũng sẽ tăng trưởng mạnh nhờ nhu cầu ở thực từ lực lượng chuyên gia, kỹ sư và dòng dịch chuyển dân cư từ TP. Hồ Chí Minh.

Đồng quan điểm, bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng Giám Đốc JLL Việt Nam cho rằng, việc Đồng Nai trở thành thành phố trực thuộc Trung ương thứ 7 sẽ có những tác động khác nhau đến thị trường bất động sản, tùy theo đặc thù của từng phân khúc. Trong đó, phân khúc nhà ở có triển vọng tích cực, đặc biệt các dự án khu đô thị quy hoạch bài bản gần trục giao thông chính và kết nối tốt với TP. Hồ Chí Minh. Cải thiện hạ tầng đô thị và dịch vụ công sẽ thúc đẩy nhu cầu từ cả người mua ở thực và nhà đầu tư.

Còn theo ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng Giám đốc DKRA Consulting, việc Đồng Nai định hướng phát triển lên thành phố sẽ tạo ra tác động tích cực về mặt kỳ vọng và dài hạn đối với thị trường bất động sản khu vực. Đây là yếu tố giúp nâng cao vị thế đô thị, đồng thời tạo động lực thu hút đầu tư, phát triển hạ tầng và gia tăng dân số cơ học.

Ở góc độ tổng thể, việc nâng cấp đơn vị hành chính sẽ đi kèm với quá trình đẩy mạnh đầu tư hạ tầng, hoàn thiện quy hoạch đô thị và thu hút dân cư, từ đó tạo lực đẩy cho thị trường bất động sản. Đặc biệt, Đồng Nai vốn đã có lợi thế về kết nối vùng với TP. Hồ Chí Minh, cùng với các dự án hạ tầng trọng điểm như sân bay Long Thành, nên dư địa tăng trưởng vẫn còn khá lớn.

Cơ hội nghiêng về bất động sản khu đô thị?

Lý giải việc bất động sản khu đô thị tích hợp sẽ hưởng lợi nhiều nhất sau khi Đồng Nai lên Thành phố trực thuộc Trung ương, ông Võ Hồng Thắng cho rằng, khi quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh hơn, nhu cầu về không gian sống chất lượng, đồng bộ về tiện ích và hạ tầng sẽ gia tăng. Đây là lợi thế của các khu đô thị tích hợp so với các sản phẩm phát triển rời rạc, từ đó tạo nền tảng cho khả năng hấp thụ và gia tăng giá trị trong dài hạn. Điểm mấu chốt là Đồng Nai không chỉ cần chỗ ở, mà cần những không gian sống có khả năng tích hợp đầy đủ chức năng: làm việc, sinh hoạt, thương mại và dịch vụ.

Đặc biệt, khi sông Đồng Nai được xác định là trục cảnh quan, sinh thái và kinh tế quan trọng, giữ vai trò trung tâm trong tổ chức không gian đô thị, kết nối Biên Hòa, Long Thành, Nhơn Trạch, các khu đô thị tích hợp ven sông, đô thị đảo tự nhiên, đô thị sân bay tại Long Thành, hay đô thị vệ tinh kết nối trực tiếp với TP. Hồ Chí Minh tại khu vực này sẽ có lợi thế rất lớn. Những khu đô thị gắn với nhu cầu ở thật và có khả năng khai thác kinh doanh sẽ là những dự án dẫn dắt thị trường trong giai đoạn tới.

Tổng Giám Đốc JLL tiếp lời, với tư cách thành phố trực thuộc Trung ương thường đi kèm với khung quy hoạch đô thị có tiêu chuẩn cao hơn, điều này có thể tạo thuận lợi cho các dự án quy hoạch tổng thể. Các dự án nằm trên trục TP. Hồ Chí Minh - Đồng Nai, cung cấp đầy đủ tiện ích sống-làm việc-giải trí, có tiềm năng thu hút người mua đang tìm kiếm chất lượng sống tốt hơn.

Theo cách chuyên gia, trong bối cảnh Đồng Nai phát triển theo mô hình đa cực, không có một trung tâm lõi duy nhất như các đô thị truyền thống, bất động sản khu đô thị tích hợp sẽ là phân khúc có nhiều cơ hội nhất.

Ghi nhận cho thấy, tại Đồng Nai một số dự án bất động sản khu đô thị tích hợp đang nhận được sự quan tâm tích cực từ người mua nhờ lợi thế hạ tầng kết nối, quy hoạch bài. Phải kể đến đô thị tích hợp Izumi City 170ha nằm ngay mặt tiền Hương Lộ 2 – Nam Cao, xã Long Hưng (Biên Hoà) do Nam Long và 2 đối tác Nhật bản (Hankyu Hanshin Properties, Tokyu Corporation) phát triển. Dự án hiện đã hoàn thiện phân khu đầu tiên - Izumi Gardenia, đã bàn giao nhà và trao sổ hồng cho cư dân. Hiện nay, chủ đầu tư đang mở bán phân khu thấp tầng thứ hai – Izumi Canaria, được quy hoạch theo mô hình compound khép kín, riêng tư, gồm 461 sản phẩm đa dạng: biệt thự đơn lập – song lập, nhà phố vườn, nhà phố thương mại.

Cùng khu vực, khu đô thị Elyse Island nằm trên đảo Đại Phước do Nam Long hợp tác đầu tư cùng Nishi-Nippon Railroad (NNR) cũng đang được thị trường chú ý. Trên quy mô 45 ha, Elyse Island được quy hoạch gồm các khu biệt thự, công trình công cộng, mảng xanh, mặt nước và hệ thống giao thông nội khu bài bản. Dự án có lợi thế kết nối với TP. Hồ Chí Minh, sân bay quốc tế Long Thành và khu vực lân cận thông qua các tuyến hạ tầng trọng điểm như Vành đai 3, cao tốc TP. Hồ Chí Minh - Long Thành - Dầu Giây, cao tốc Bến Lức - Long Thành. Được biết, dự án đã hoàn thiện đầy đủ pháp lý. Trong đợt mở bán đầu tiên vào tháng 12/2025, Nam Long đã giới thiệu ra thị trường 2 dòng sản phẩm biệt thự song lập & đơn lập, ghi nhận sức hấp thụ tốt.

Theo các chuyên gia, dù việc Đồng Nai trở thành thành phố trực thuộc trung ương là chất xúc tác lên giá trị bất động sản nhưng thị trường sẽ bước vào giai đoạn “chọn lọc” cao, thay vì một kịch bản tăng giá đại trà. “Chìa khóa” tăng giá bất động sản không nằm ở “danh xưng” thành phố mới, mà nằm ở “nội lực” của từng khu vực.

Thay vì chạy theo thông tin, nhà đầu tư và người mua giờ đây sẽ soi chiếu kỹ lưỡng vào 3 yếu tố cốt lõi: Một là, khả năng kết nối hạ tầng đến các cực tăng trưởng; hai là, chất lượng và sự đồng bộ của hệ sinh thái tiện ích nội khu; ba là, uy tín của chủ đầu tư, thể hiện qua năng lực bàn giao và sự minh bạch pháp lý