Mới đây, Cục Thuế ban hành Công văn số 2696/CT-CS ngày 28/4/2026 để hướng dẫn Thuế thành phố Hà Nội việc xác định nghĩa vụ thuế thu nhập cá nhân đối với trường hợp ủy quyền quản lý, chuyển nhượng bất động sản.
Theo nội dung công văn, cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản thực hiện kê khai nộp thuế khi chuyển nhượng. Trường hợp các cá nhân có quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản ủy quyền quản lý bất động sản cho người được ủy quyền, mà người được ủy quyền có quyền chuyển nhượng hoặc có quyền như người sở hữu bất động sản thì người được ủy quyền có nghĩa vụ kê khai nộp thuế đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, người ủy quyền có trách nhiệm kê khai nộp thuế đối với hoạt động ủy quyền bất động sản theo quy định tại khoản 3 Điều 1 Thông tư số 111/2013/TT-BTC của Bộ Tài chính.
Việc miễn thuế TNCN thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân số 04/2007/QH12.
Đề nghị Thuế thành phố Hà Nội căn cứ hồ sơ thực tế, xác định bản chất giao dịch phát sinh để xác định nghĩa vụ của người nộp thuế theo đúng quy định.
Luật sư Trần Minh Cường - Đoàn luật sư TP.HCM cho biết, cơ quan thuế nhấn mạnh nguyên tắc: Việc xác định nghĩa vụ thuế không chỉ dựa vào tên gọi “hợp đồng ủy quyền”, mà phải xem xét bản chất thực tế của giao dịch.
Cụ thể, nếu người được ủy quyền có quyền định đoạt, chuyển nhượng bất động sản như chủ sở hữu thì giao dịch này có thể bị xem là phát sinh thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản và thuộc diện kê khai, nộp thuế TNCN (2% đối với mỗi lần giao dịch).
Trường hợp việc chuyển nhượng thuộc quan hệ miễn thuế giữa: vợ chồng, cha mẹ – con, ông bà – cháu, anh chị em ruột… thì vẫn được áp dụng chính sách miễn thuế theo quy định.
Điểm đáng lưu ý là cơ quan thuế yêu cầu phải đánh giá hồ sơ và bản chất giao dịch thực tế để xác định đúng nghĩa vụ thuế, tránh việc sử dụng hợp đồng ủy quyền nhằm thay thế giao dịch chuyển nhượng.
Luật sư Cường cho biết, có thể thấy, trong thực tiễn hiện nay, nhiều trường hợp lựa chọn “ủy quyền toàn phần” thay vì ký hợp đồng mua bán để tránh thủ tục hoặc nghĩa vụ tài chính.
Việc này tiềm ẩn nhiều rủi ro cho bên mua vì Hợp đồng uỷ quyền có thể chấm dứt hiệu lực và tiềm ẩn các rủi ro về tranh chấp và nghĩa vụ tài chính cũng như việc thực hiện thủ tục sang tên sau này.
"Về mặt bản chất, chúng ta cần hiểu rằng 'uỷ quyền" tức là "thay mặt và nhân danh" chủ tài sản, còn tài sản vẫn là của Chủ đất", Luất sư Cường nói.
