Lãi tiền tỷ sau 1-2 năm mua căn hộ

Vào cuối năm 2022, chị H mua căn hộ diện tích 73m2 tại P.Long Trường, TP.HCM với giá 2,5 tỷ đồng/căn. Mới đây chị giao dịch với giá 3,6 tỷ đồng/căn, tức lãi hơn tỷ sau hai năm đầu tư. Theo chị H đây cũng là mức lời khá tốt so với những căn hộ trước đó chị đầu tư.

Tương tự, mua căn hộ diện tích hơn 50m2 tại Cát Lái (quận 2, TP.HCM cũ) vào cuối năm 2023, vợ chồng anh Ch cũng lãi gần 1 tỷ đồng. Căn hộ có giá 2,15 tỷ đồng, đầu năm 2025 anh bán ra với giá 3 tỷ đồng. Ban đầu anh xác định mua để ở nhưng vợ chồng anh tìm được căn hộ có vị trí gần chỗ làm hơn nên quyết định bán căn này.

Việc lãi tiền tỷ trong 1-2 năm đầu tư đang diễn ra khá nhiều trên thị trường căn hộ TP.HCM. Thậm chí, nhiều người không muốn bán ra vì cho rằng giá còn lên. Anh Vĩnh - một môi giới chuyên bán căn hộ tại thị trường khu Đông TP.HCM cho biết, nhu cầu khách hỏi mua căn hộ giá trên dưới 3 tỷ đồng khá nhiều, nhất là những dự án đã có sổ nhưng chủ căn không bán ra. Theo đó, anh phải rất khó khăn để tìm kiếm nguồn hàng cho khách mua.

Mới đây, anh tìm được cho khách đầu tư một căn hộ giá 3,5 tỷ đồng tại quận 9 (cũ). Giá này đã tăng gần 500 triệu đồng so với năm ngoái, thế nhưng bên mua rất khó thương lượng về giá với chủ căn hộ. Với giá này, một năm trước khách hàng có thể mua được căn hộ view đẹp, diện tích lớn hơn nhưng hiện tại môi giới phải khá khó khăn để tìm sản phẩm cho khách có nhu cầu. Điều này cho thấy, dù giá tăng nhưng ở một số khu vực/dự án không sẵn sản phẩm thứ cấp bán lại cho người mua.

Dữ liệu quý 3/2025 của CBRE Việt Nam chỉ ra, trong một năm qua, giá căn hộ sơ cấp và thứ cấp tại Hà Nội và TP.HCM liên tục tăng nhanh. Cụ thể, giá trung bình căn hộ sơ cấp tại Hà Nội chạm mức 91 triệu đồng/m2, tăng 41% so với cùng kì năm ngoái. Trong khi giá thứ cấp là 60 triệu đồng/m2, tăng 19% theo năm.

Tại TP.HCM đà tăng giá căn hộ cũng không “kém cạnh”. Giá sơ cấp trung bình 87 triệu đồng/m2, tăng 31% theo năm, và thứ cấp là 58 triệu đồng/m2, tăng 25% trong vòng một năm.

Đó là lý do nhiều người sở hữu căn hộ TP.HCM thời gian qua đã lãi tiền tỷ. Dự báo mức tăng giá căn hộ sẽ tiếp tục diễn ra trong các tháng còn lại của năm 2025. Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, căn hộ và đất nền là hai phân khúc giữ đà tăng giá tốt nhất trong hai năm qua.

Trong đó, căn hộ trở thành “đối trọng” của nhà đất khi duy trì đà tăng giá tốt hơn. Suốt từ cuối năm 2024 đến nay, tỷ lệ hấp thụ căn hộ “nhỉnh hơn” đất nền. Nhu cầu tăng tạo ra mặt bằng giá tăng ở các phân khúc. Tại TP.HCM, dù nguồn cung giá cao (trên 100 triệu đồng/m2) chiếm 70-80% giỏ hàng nhưng tỉ lệ hấp thụ vẫn khá tốt. Đà tăng giá này được cho rằng đang lặp lại diễn biến của thị trường Hà Nội cách đây 2 năm.

Ông Lê Quốc Kiên, chuyên gia tư vấn bất động sản độc lập nhận định, câu chuyện người mua nhà lãi tiền tỷ là có thật, nhưng chỉ đúng với những người xuống tiền đúng thời điểm. Theo ông, những người mua căn hộ từ giai đoạn đáy 2022-2023 hoặc đầu 2024 khi giá còn đi ngang, nay đều ghi nhận mức tăng khoảng 30%, tương đương 10% - 15%/năm, 1-3 tỷ đồng/căn tùy giá trị.

Ngược lại, những người mua trong giai đoạn 2020-2021 lại không được "may mắn" như vậy. Ở nhiều nơi, giá đến nay chỉ vừa đủ giúp họ thoát lỗ, hoặc mức lợi nhuận thực tế mỗi năm chỉ 6-7% nếu tính đầy đủ thời gian nắm giữ và chi phí cơ hội. Điều này cho thấy hiệu quả đầu tư bất động sản phụ thuộc nhiều vào thời điểm và chiến lược tiếp cận, chứ không phải “cứ mua là thắng”.

Vị này cũng cho biết, mặt bằng lãi vay mua nhà gần 2 tháng qua đang nhích thêm khoảng 1,5-2%. Điều này tạo áp lực nhất định lên quyết định xuống tiền của cả nhà đầu tư lẫn người mua ở thực. Với khoản vay 2 tỷ đồng, lãi tăng 2% tương đương khoảng 40 triệu đồng mỗi năm, tức hơn 3 triệu đồng/tháng. Con số này chưa phải gánh nặng quá lớn với người mua nhà 3-4 tỷ, nhưng họ lo nhất là kịch bản lãi suất tiếp tục tăng trong 1-2 năm tới sau khi hết ưu đãi.

"Những người mua để ở, với đặc trưng nắm giữ dài hạn, sẽ bền vững hơn chạy theo lướt sóng ngắn hạn. Người mua ở thực thường không nhấp nhổm trước các biến động tăng giảm 20-30% trong ngắn hạn. Họ chỉ tập trung vào nhu cầu an cư, nhưng sau một thập kỷ, giá trị bất động sản nhiều khi tăng mạnh hơn cả phần tiền họ tích lũy từ công việc”, ông Kiên cho hay.