Theo báo cáo thị trường quý III/2026 của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), nguồn cung mới tiếp tục duy trì ở mức lớn với 31.844 sản phẩm mở bán mới trên cả nước. Tuy nhiên, lượng giao dịch thực tế đạt 12.520 sản phẩm, tương ứng tỷ lệ hấp thụ khoảng 39,3%. Điều này phản ánh rõ nét sự dịch chuyển của dòng tiền: nhà đầu tư và người mua nhà không còn chạy theo kỳ vọng đầu cơ mà chuyển trọng tâm sang các sản phẩm có giá trị sử dụng và khả năng khai thác thực tế.
Tại Hà Nội, giá bán bình quân căn hộ chung cư tiếp tục neo ở mức cao, đạt khoảng 79,3 triệu đồng/m2, đi ngang so với quý trước nhưng đã tăng tới 97% so với kỳ gốc (Q1/2019). Thị trường Thủ đô chứng kiến sự gia tăng nhanh chóng của các dòng sản phẩm siêu cao cấp, tập trung chủ yếu tại khu vực nội đô cũ và quận Tây Hồ. Dù vậy, thanh khoản chung chưa đạt kỳ vọng do mặt bằng giá duy trì ở mức đỉnh, trong khi thu nhập và khả năng tài chính của người mua chưa có sự cải thiện tương ứng.
Tại TP. Hồ Chí Minh, mặt bằng giá căn hộ chung cư bình quân duy trì ổn định ở mức 88,3 triệu đồng/m2 (đi ngang so với quý trước và tăng 69,8% so với kỳ gốc). Nhờ sự ra hàng của các dự án tại khu vực vùng ven, thị trường TP.HCM đang dần cân đối lại nguồn cung, thu hút lượng lớn khách hàng ưu tiên sản phẩm phù hợp với khả năng tài chính và nhu cầu ở thực.
VARS cho biết, dù lượng khách hàng tìm kiếm trực tuyến và đi khảo sát thực tế vẫn hiện hữu ở mức cao, nhưng tỷ lệ chuyển đổi thành giao dịch thành công chưa tương xứng do tâm lý thận trọng. Đặc biệt, sức khỏe của hệ thống doanh nghiệp môi giới đang đối diện với thách thức nặng nề: có tới 65% doanh nghiệp ghi nhận thời gian nhận phí bị kéo dài từ 6 đến 12 tháng, và khoảng 25% các khoản hoa hồng bị treo trên 1 năm hoặc vướng tranh chấp pháp lý.
Trước những điểm nghẽn về thanh khoản, giá bán và áp lực tài chính đè nặng lên các chủ thể, VARS đã đưa ra những kiến nghị nhằm tháo gỡ khó khăn cho từng nhóm đối tượng cụ thể:
Theo đó, đối với cơ quan quản lý nhà nước, tiếp tục đẩy mạnh tháo gỡ vướng mắc pháp lý, đơn giản hóa thủ tục đầu tư để hỗ trợ doanh nghiệp phát triển nguồn cung đa dạng phân khúc, có chi phí hợp lý nhằm điều tiết lại mặt bằng giá chung.
Đối với doanh nghiệp vừa và nhỏ, có các chính sách thiết thực hỗ trợ tiếp cận vốn, giảm chi phí hoạt động, giúp các doanh nghiệp trong ngành nâng cao năng lực phục hồi.
Bên cạnh đó, Nhà nước điều hành chính sách tiền tệ linh hoạt, định hướng các ngân hàng thương mại ưu tiên cấp vốn cho các dự án hướng tới nhu cầu thực và các dự án quy mô lớn có tính lan tỏa cao, duy trì mức lãi suất hợp lý để cải thiện sức mua.
Đối với doanh nghiệp và chủ đầu tư, trước hết tái cấu trúc sản phẩm, cần đặt trọng tâm vào việc phát triển nhà ở phù hợp với khả năng tài chính của đại bộ phận người lao động, đa dạng hóa phân khúc và nâng cao chất lượng nguồn cung.
Doanh nghiệp cũng cần xây dựng chính sách giá hợp lý, điều chỉnh cơ cấu giá bán và đưa ra các chính sách kích cầu linh hoạt như tăng cường chiết khấu, hỗ trợ tín dụng, ưu đãi lãi suất và giãn tiến độ thanh toán để thúc đẩy thanh khoản.
Ngoài ra, thiết lập cơ chế hợp tác chặt chẽ với các sàn giao dịch và lực lượng môi giới – những "cánh tay nối dài" đưa sản phẩm đến gần hơn với khách hàng.
Đối với sàn giao dịch và lực lượng môi giới bất động sản, cần làm tốt vai trò cầu nối, chủ động nắm bắt và phản ánh chân thực nhu cầu, khả năng tài chính cũng như mức giá mà khách hàng chấp nhận để hỗ trợ chủ đầu tư điều chỉnh sản phẩm cho sát với thực tế.
Môi giới tập trung phân tích kỹ lưỡng các yếu tố pháp lý, giá trị sử dụng và bài toán tài chính cho người mua, ưu tiên tuyệt đối cho các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực.
Cuối cùng, môi giới và sàn giao dịch hành nghề chuyên nghiệp và chuẩn mực. Chuẩn hóa thông tin minh bạch, tuân thủ đạo đức nghề nghiệp, kiên quyết hạn chế các hoạt động tạo sóng giá, đầu cơ thổi giá nhằm góp phần ổn định và lành mạnh hóa thị trường.
