Theo ghi nhận, trong 2 năm tới có hàng chục ngàn căn hộ dọc quốc lộ 13 (từ khu vực Thuận An đến Thủ Dầu Một, thuộc Bình Dương cũ) sẽ bước vào giai đoạn bàn giao. Khi nhiều dự án cùng nhận nhà trong một thời điểm, thị trường phải hấp thụ một lượng nguồn cung rất lớn. Điều này có thể tạo ra các áp lực như giá bán thứ cấp tăng chậm, thậm chí xảy ra tình trạng cắt lỗ vì mua vào giá cao. Đồng thời, các dự án sẽ cạnh tranh về cho thuê, tỷ suất cho thuê giảm. Đặc biệt, đối với nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính có thể chịu áp lực dòng tiền nếu chưa khai thác được tài sản sau khi bàn giao.
Chia sẻ về điều này, ông Lương Ngọc Khánh - một người có nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực đầu tư bất động sản cho rằng, giá trị bất động sản tăng lên khi có hệ sinh thái hoàn thiện và nhu cầu ở thực ngày càng lớn, chứ không phải nhờ mở bán dự án ồ ạt. Bức tranh của bất động sản dọc quốc lộ 13 là rất nhiều dự án được mở bán, phần lớn là những dự án riêng lẻ của nhiều chủ đầu tư khác nhau. Mỗi dự án có quy hoạch, tiến độ và hệ tiện ích riêng. Điều đó khác với một đại đô thị được phát triển thống nhất ngay từ đầu. Điều này không có nghĩa Bình Dương (cũ) không có tiềm năng nhưng khi nguồn cung tăng nhanh, thời gian để thị trường hấp thụ có thể sẽ dài hơn.
Theo ông Khánh, nếu mua để ở, bất động sản tại Bình Dương (cũ) vẫn là lựa chọn đáng cân nhắc với mức giá dễ tiếp cận và hạ tầng ngày càng hoàn thiện. Nhưng nếu đầu tư, nên ưu tiên những khu vực đã có nhu cầu ở thực cao; cộng đồng cư dân hình thành; hệ sinh thái đồng bộ; thanh khoản đã được kiểm chứng. “Theo tôi, đầu tư bất động sản không phải chọn nơi mở bán nhiều nhất, mà là chọn nơi tạo ra giá trị bền vững nhất”, ông Khánh nhấn mạnh.
Trước đó, nhiều vấn đề đặt ra với thị trường bất động sản quốc lộ 13 khi giá căn hộ nơi đây phần lớn chạm mốc 60 – 80 triệu đồng/m2, tăng khá nhiều so với thời điểm 3-4 năm về trước. Đặc biệt, trong bối cảnh thanh khoản bất động sản khu vực này đang chậm lại đáng kể từ đầu năm 2026 đến nay, một số nghi ngại rằng: Liệu người mua bất động sản dọc quốc lộ 13 đã “đu đỉnh” giá hay chưa?
Theo ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, hiện mặt bằng giá căn hộ quanh trục quốc lộ 13 đã bước vào giai đoạn tương đối cao nếu so với khu vực cách đây vài năm. Tuy nhiên, việc một sản phẩm có phải “đu đỉnh” hay không sẽ không phụ thuộc hoàn toàn vào mức giá 70–80 triệu/m2, mà phụ thuộc vào khả năng hình thành nhu cầu ở thực và năng lực phát triển dài hạn của cả khu vực.
Theo ông Tuấn, quốc lộ 13 đang hưởng lợi từ nhiều yếu tố mang tính cấu trúc như mở rộng hạ tầng, kết nối ngày càng mạnh với TP. Hồ Chí Minh, quá trình đô thị hóa liền mạch giữa Bình Dương (cũ) và TP. Hồ Chí Minh (cũ) cùng sự dịch chuyển dân số và lực lượng chuyên gia ra các đô thị giáp ranh. Đây là những yếu tố có thể giúp mặt bằng giá bất động sản được định giá lại trong dài hạn. Tuy nhiên, ở vùng giá cao, thị trường sẽ phân hóa rất mạnh. Các sản phẩm tăng giá chủ yếu nhờ kỳ vọng hoặc sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn sẽ tiềm ẩn rủi ro đáng kể nếu thanh khoản thị trường suy yếu.
Hiện nay, thanh khoản ở khu vực này đang chậm lại kể từ đầu năm. So với năm ngoái sức cầu giảm mạnh chủ yếu là tâm lý và lãi suất tăng nhanh theo thị trường chung. “Tôi nghĩ, rất khó để bất động sản dọc quốc lộ 13 chạm mốc 100-120 triệu đồng/m2 trong ngắn hạn, và không phải dự án nào cũng có thể chạm tới mặt bằng này. Bởi để thị trường thực sự hấp thụ được mức giá đó thì còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố như hạ tầng, đô thị mở rộng, dân cư thực..”, ông Tuấn nói.
Vị này cho rằng, hạ tầng hiện tại của khu vực quốc lộ 13 vẫn đang trong giai đoạn nâng cấp và chưa hoàn thiện đồng bộ. Cùng với đó, chất lượng đô thị và hệ sinh thái sống vẫn cần thêm thời gian để hoàn thiện (hệ thống tiện ích, trường học quốc tế, bệnh viện, trung tâm thương mại, không gian sống và cộng đồng cư dân có thu nhập cao). Chưa kể, khả năng hấp thụ của thị trường ở vùng giá cao vẫn còn là dấu chấm hỏi, không dễ có hấp thụ ở mức giá này ở giai đoạn hiện tại.
Trong khi đó, ông Phan Vi – người có nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản, chuyên nhà phố tại TP. Hồ Chí Minh lại kỳ vọn đến năm 2030, giá bất động sản quốc lộ 13 có thể tăng lên ngưỡng giá 120 -130 triệu đồng/m2. Lý do, hiện nay, nhiều dự án buộc triển khai bán hàng và phải khởi động để không bị thu hồi. Cho nên, trong tương lai không còn nhiều dự án được mở bán dọc trục này. Có chăng chỉ xuất hiện các dự án nhánh phía trong quốc lộ 13. Nghĩa là đến năm 2030 nguồn cung căn hộ tại khu vực sẽ giảm. Cùng với đó, loạt hạ tầng sẽ về đích vào năm 2030 cũng là yếu tố thúc đẩy mặt bằng giá đi lên.
Thực tế cho thấy, giá bất động sản càng cao thì càng khó bán. Thị trường từng chứng kiến nhiều nhà đầu tư "chật vật" thoát hàng vì mua vào ở vùng giá cao. Việc khó ra hàng chuyển nhượng cũng đồng nghĩa dòng tiền nhà đầu tư bị tắc nghẽn. Thời gian qua, thị trường hiện xuất hiện khoảng cách rất lớn giữa kỳ vọng của người bán và khả năng chấp nhận của người mua. Bên bán vẫn neo giá, trong khi người mua trở nên thận trọng hơn trước nguy cơ thị trường điều chỉnh. Người có nhu cầu ở thực lại khó tiếp cận vì giá đã vượt quá khả năng tài chính.
Theo các chuyên gia, áp lực càng lớn hơn với nhóm sử dụng đòn bẩy tài chính. Trong chu kỳ tăng nóng, nhiều nhà đầu tư vay ngân hàng để mua bất động sản với kỳ vọng lãi suất thấp và giá tiếp tục đi lên. Nhưng khi thanh khoản suy giảm, chi phí lãi vay bắt đầu trở thành gánh nặng. Không ít người buộc phải giảm giá, chấp nhận cắt lỗ hoặc kéo dài thời gian nắm giữ ngoài kế hoạch ban đầu.
