Giá nhà khu Đông TP.HCM tăng nhanh: Người mua ở thực “vuột tầm với”, sân chơi của giới đầu tư?

Người trẻ, gia đình trẻ ngày càng khó mua nhà

Chia sẻ mới đây, bà Cao Thị Thanh Hương, Quản lý Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu Savills TP.HCM cho hay, trong 9 tháng đầu năm 2025, thị trường căn hộ TP.HCM ghi nhận mức tăng giá đáng kể, đặc biệt tại khu Đông và Nam, nơi hạ tầng được đầu tư mạnh và tập trung nhiều dự án quy mô lớn. Tuy nhiên, nguồn cung mới vẫn hạn chế, khiến người mua ở thật ngày càng khó tiếp cận các sản phẩm vừa túi tiền.

Theo bà Hương, những khu vực phía Đông TP.HCM (bao gồm quận Thủ Đức, quận 2, quận 9 cũ), quận 7 cũ và Nhà Bè cũ là các điểm nóng. Nhờ hạ tầng đồng bộ và mật độ dân cư cao, giá thứ cấp tại đây tăng mạnh, có nơi tăng tới 15-20% so với năm trước. Các khu vực này cũng tập trung nhiều dự án từ các chủ đầu tư lớn như Vinhomes, Masterise hay Gamuda, góp phần định hình mặt bằng giá mới cho thị trường trung – cao cấp.

Dù vậy, bà Hương đánh giá việc giá bán liên tục tăng sẽ gây áp lực lớn cho nhóm người mua ở thật, đặc biệt là người trẻ hoặc gia đình có thu nhập trung bình.

Trong 9 tháng đầu năm, giữa bối cảnh thiếu hụt nguồn cung kéo dài, TP.HCM chỉ có 4.300 căn hộ mở bán, trong đó 60% thuộc phân khúc cao cấp. Tỷ lệ hấp thụ đạt 91%, phản ánh sức mua vẫn tốt, nhưng phần lớn đến từ nhà đầu tư và tầng lớp thu nhập cao tích sản thay vì người mua để ở.

Theo số liệu từ Savills, các căn hộ dưới 3 tỷ đồng, mức giá được xem là vừa túi tiền - hiện chỉ chiếm khoảng 9% tổng giao dịch tại TP.HCM. Hộ gia đình ở thật muốn tìm một căn hộ tiêu chuẩn hai phòng ngủ thường phải di chuyển xa hơn mới có dự án sơ cấp hoặc tìm tới căn hộ thứ cấp.

Trước thực trạng đó, xu hướng dịch chuyển ra vùng ven ngày càng rõ rệt. Các tỉnh giáp ranh như Bình Dương (cũ) trở thành lựa chọn nổi bật, khi giá bán vẫn ở mức dễ tiếp cận.

"Thành phố mới Bình Dương hiện có nhiều dự án hạng B trong tầm giá khoảng 50-60 triệu đồng/m2, hướng tới nhóm chuyên gia và gia đình khá giả. Trong khi đó, Dĩ An và Thuận An với nhiều chọn lựa bình dân hơn phục vụ nhu cầu ở của người dân địa phương và người làm việc tại khu công nghiệp,” chuyên gia Savills cho hay.

Savills ghi nhận tỷ lệ người Bình Dương (cũ) mua nhà tại địa phương tăng từ 20-40% tùy dự án, thay vì chủ yếu là nhà đầu tư từ TP.HCM như trước. Xu hướng này phản ánh sự thay đổi trong hành vi an cư của thế hệ trẻ. Các dự án căn hộ với tiện ích đầy đủ, an ninh đảm bảo và thiết kế phù hợp cho gia đình nhỏ đang ngày càng được ưa chuộng.

Savills dự báo trong quý 4/2025, giá bán căn hộ TP.HCM có thể tiếp đà tăng, nhờ niềm tin vào khả năng tiêu thụ tốt và tác động tích cực từ các dự án hạ tầng lớn như Vành đai 3, tuyến metro số 2, cầu Thủ Thiêm 4…. Tuy nhiên, nguồn cung hạn chế và mức giá cao vẫn là rào cản chính đối với người mua ở thật trong ngắn hạn.

“Để cân bằng thị trường, việc đẩy mạnh đô thị hóa, thiết lập hạ tầng liên kết vùng sẽ khiến các chủ đầu tư tự tin hơn trong việc mở rộng quỹ đất và phát triển sản phẩm nhà ở vừa túi tiền, đây sẽ là yếu tố then chốt,” bà Hương nhấn mạnh.

"Sân chơi" của giới đầu tư

Chia sẻ tại sự kiện công bố báo cáo thị trường mới đây, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận Nhà ở CBRE Việt Nam cho biết, nguồn cung mới tại TP.HCM (cũ) hiện nay đang vận hành theo hướng phục vụ nhu cầu đầu tư, chứ không phải nhu cầu ở thật. Phần lớn chủ đầu tư xác định người mua sẽ không ở mà chỉ nắm giữ hoặc cho thuê lại, nên sản phẩm được định vị cao cấp hơn để tối đa hóa lợi nhuận. "Với mặt bằng giá hiện tại, dòng tiền trên thị trường gần như chỉ quay vòng giữa giới đầu tư với nhau, trong khi người mua để ở rất khó tiếp cận," ông Kiệt nhận định.

Theo CBRE, quý vừa qua, 90% nguồn cung mở bán tại nội thành thuộc phân khúc cao cấp, giá trung bình đạt 87 triệu đồng mỗi m2, tăng 31% so với cùng kỳ năm ngoái. Thị trường gần như vắng bóng căn hộ dưới 60 triệu đồng/ m2, mức giá phổ biến 80-120 triệu đồng.

Cấu trúc sản phẩm cũng cho thấy rõ xu hướng đầu tư chi phối: các dự án ưu tiên căn diện tích nhỏ, thiết kế sang trọng, tập trung vào tiện ích và khả năng cho thuê ngắn hạn. Nhiều chủ đầu tư còn tung ra các gói "cam kết lợi nhuận" hoặc "bảo chứng dòng tiền" – thông điệp hướng đến nhà đầu tư tài chính nhiều hơn là người mua để ở.

Báo cáo của Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cũng ghi nhận 80% lượng căn hộ chào bán tại TP.HCM hiện có giá trên 80 triệu đồng/ m2, trong khi phân khúc bình dân - đáp ứng nhu cầu của số đông gần như biến mất suốt ba năm qua.

Giao dịch chủ yếu đến từ nhóm khách đã sở hữu hơn một bất động sản, có nhu cầu đầu tư hoặc tích sản. Một số chủ đầu tư kết hợp sàn phân phối ra hàng nhỏ giọt, tạo khan hiếm giả để kích thích tâm lý FOMO. Thị trường cũng xuất hiện nhóm đầu cơ thu gom, lướt cọc hưởng chênh, nhất là tại khu vực phía Nam thành phố.

Số liệu từ DKRA Group cũng chỉ ra xu hướng tương tự. Trong hơn 2.000 giao dịch được ghi nhận 9 tháng đầu năm, người mua để ở chỉ chiếm khoảng 30%, còn lại 70% là nhà đầu tư. Nhóm đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh hơn, sẵn sàng trả giá cao nếu thấy cơ hội sinh lời, trong khi người mua ở thực, với ngân sách tích lũy 1-2 tỷ đồng, gần như không thể tiếp cận căn hộ giá từ 4-5 tỷ trở lên.

Theo các chuyên gia, khi người mua để ở ngày càng ít, thị trường mất cân đối cung – cầu, giá bị đẩy cao nhưng không gắn với nhu cầu thật, dẫn tới rủi ro bong bóng. Nếu không có chính sách can thiệp kịp thời, nhà ở đô thị lớn sẽ ngày càng xa tầm tay người lao động.