“Của để dành” nghìn tỷ của các "ông lớn" khu công nghiệp giữa làn sóng thu hút FDI

Nửa đầu năm 2025, đặc biệt là quý II/2025 dù kinh tế toàn cầu có nhiều xáo trộn nhưng Việt Nam vẫn tiếp tục chứng tỏ sức hút với dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI).

Nhờ đó, các doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp (KCN) có quỹ đất và nhà xưởng xây sẵn lớn để cho thuê vẫn duy trì được kết quả kinh doanh tích cực. Đồng thời, lượng tiền khách hàng trả trước để thuê đất, thuê nhà xưởng vẫn ổn định giúp các doanh nghiệp có “của để dành” đáng kể phục vụ cho hoạt động sản xuất kinh doanh.

Lợi nhuận tăng, khoản thu chưa “vào sổ” còn lớn

Thống kê từ báo cáo tài chính của các doanh nghiệp bất động sản KCN cho thấy, nửa đầu năm 2025, nhiều doanh nghiệp tiếp tục ghi nhận sự tăng trưởng mạnh mẽ cả về doanh thu lẫn lợi nhuận nhờ doanh thu cho thuê đất.

Đơn cử như Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp - CTCP (Becamex IDC, BCM) ghi nhận gần 4.363 tỷ đồng doanh thu thuần và 1.833 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế, lần lượt tăng 2,2 lần và 4,5 lần so với cùng kỳ năm ngoái.

Kết quả tăng trưởng trên chủ yếu nhờ doanh thu từ cho thuê đất KCN Bàu Bàng và đẩy mạnh chuyển nhượng đất tại Thành phố mới Bình Dương và KDC Bàu Bàng mở rộng. Bên cạnh đó, lợi nhuận từ Công ty Liên doanh TNHH Khu công nghiệp Việt Nam - Singapore (VSIP) do Becamex IDC góp 49% vốn điều lệ cũng tăng mạnh.

“Ông trùm” bất động sản KCN Bình Dương hiện sở hữu 950 ha KCN thương phẩm và khoảng 1.200 ha đất khu đô thị thương phẩm. Theo Chứng khoán Mirae Asset việc nắm giữ 1.200 ha quỹ đất dân dụng chưa đưa vào khai thác được kỳ vọng sẽ là dư địa lớn tạo động lực thúc đẩy tăng trưởng dài của Becamex IDC. Bên cạnh đó, KCN Bàu Bàng 2 với quy mô 380 ha, trong tổng quy mô 1.000 ha và KCN Cây Trường có diện tích quy hoạch 700 ha có thể sẽ đi vào hoạt động từ năm 2026, đóng góp tăng trưởng giai đoạn 2026 – 2028 của Becamex IDC.

Tính đến cuối tháng 6, Becamex IDC vẫn còn 966 tỷ đồng người mua trả tiền trước ngắn hạn (giảm một nửa so với đầu năm) và hơn 1.000 tỷ đồng doanh thu chưa thực hiện (tăng nhẹ so với đầu năm), toàn bộ là khoản lãi nội bộ đất chuyển nhượng chờ hoàn lãi.

Tương tự, Tổng công ty Phát triển đô thị Kinh Bắc - CTCP (mã KBC) trong 6 tháng đầu năm ghi nhận doanh thu thuần 3.691 tỷ đồng, gấp 3,5 lần cùng kỳ năm trước. Lợi nhuận sau thuế đạt 1.251 tỷ đồng, tăng 6,4 lần.

Trong nửa đầu năm, Đô thị Kinh Bắc đã có bước nhảy vọt về doanh số cho thuê đất KCN, đạt khoảng 150 ha, tăng trưởng hơn 700% so với con số 18 ha của cả năm 2024.

Doanh thu mảng cho thuê đất KCN đạt 2.830 tỷ đồng (tăng 432% so với cùng kỳ) đến từ việc cho thuê 83 ha tại các cụm công nghiệp ở Hưng Yên, 31 ha tại KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh (Bắc Ninh) và 30 ha tại KCN Tràng Duệ 3 (Hải Phòng).

Theo Chứng khoán DSC, số lượng đất bàn giao của Kinh Bắc trong năm nay sẽ tăng kỷ lục. Trong đó, công ty dự kiến bàn giao 83ha tại KCN Nam Sơn - Hạp Lĩnh (cho Goertex và một đối tác khác) và khoảng 13ha đất tại KCN Tân Phú Trung. Hơn nữa, KBC tiếp tục triển khai kinh doanh với các KCN hoàn thành chủ trương đầu tư (Tràng Duệ 3, Kim Thành 2 và 4 KCN khác) nâng tổng quỹ đất cho thuê lên khoảng 3.000ha.

Với quỹ đất dồi dào, DSC dự kiến, KBC sẽ tiếp tục ghi nhận thêm MOU ký mới, hoạt động cho thuê vẫn diễn ra nhộn nhịp, dự tính KBC sẽ cho thuê thêm 130ha trong năm nay. Hồi tháng 7/2025, Kinh Bắc đã ký biên bản ghi nhớ (MOU) cho khoảng 50 ha tại KCN Quế Võ 2 mở rộng (Bắc Ninh).

Ngoài ra, Kinh Bắc đang đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng cho Khu đô thị Hưng Yên (Trump International) với kỳ vọng có thể đầu tư xây dựng hạ tầng và bán từ năm 2026. Khu đô thị Tràng Cát hiện cũng đã hoàn thành tiền sử dụng đất và đủ điều kiện chuyển nhượng cho các đối tác.

Đến cuối quý II/2025, Kinh Bắc có 1.091 tỷ đồng khoản người mua trả trước ngắn hạn, tăng 44% so với đầu năm. Trong đó, gần 815 tỷ đồng là tiền khách hàng trả trước để mua nhà và quyền sử dụng đất khu đô thị Tràng Duệ, Quang Châu, Nếnh và 206 tỷ đồng trả trước tiền thuế đất cơ sở hạ tầng tại KCN.

Một doanh nghiệp khác trong ngành cũng hưởng lợi từ doanh thu cho thuê nhà xưởng là Tổng Công ty cổ phần Phát triển Khu Công nghiệp (Sonadezi, mã SNZ). Trong 6 tháng đầu năm công ty đạt 3.704 tỷ đồng doanh thu và 1.296 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế, lần lượt, tăng gần 30% và hơn 48% so với cùng kỳ.

Đến cuối quý II, công ty có hơn 565 tỷ đồng người mua trả tiền trước hạn và trên 2.410 tỷ đồng doanh thu chưa thực hiện dài hạn, chủ yếu là doanh thu nhận trước cho thuê đất, hạ tầng KCN.

Các công ty con và công ty liên kết của Sonadezi như Sonadezi Châu Đức (SZC), Sonadezi Giang Điền cũng ghi nhận kết quả kinh doanh khả quan trong kỳ, với mức tăng trưởng doanh thu và lợi nhuận 2 chữ số. Đáng chú ý, tại ngày 30/6, Sonadezi Giang Điền đang có tới hơn 3.241 tỷ đồng doanh thu chưa thực hiện, trong khi, Sonadezi Châu Đức cũng có khoảng 700 tỷ đồng doanh thu chưa thực hiện và người mua trả tiền trước.

Ngoài ra, một số doanh nghiệp khác cùng đón nhận kết quả lãi ròng tích cực như Viglacera (VGC) với lợi nhuận sau thuế 6 tháng đạt 838 tỷ đồng, tăng 105% so với cùng kỳ; Đầu tư Sài Gòn VRG (SIP) hơn 744 tỷ đồng, tăng 26%; Nam Tân Uyên (NTC) 169 tỷ đồng, tăng 29%.

Các doanh nghiệp này đều có hàng nghìn tỷ đồng doanh thu chưa thực hiện, trong đó, SIP từ nhiều năm nay luôn dẫn đầu nhóm bất động sản KCN về doanh thu chưa thực hiện. Tại ngày 30/6/2025, SIP có 465 tỷ đồng doanh thu chưa thực hiện ngắn hạn và tới 12.619 tỷ đồng doanh thu chưa thực hiện dài hạn, lần lượt tăng 24% và 8% so với đầu năm.

Tổng công ty IDICO (IDC) cũng là một trong những doanh nghiệp có doanh thu chưa thực hiện ở mức cao – trên 6.300 tỷ đồng tại thời điểm cuối quý II/2025, tăng gần 10% so với đầu năm.

Đối với các doanh nghiệp bất động sản KCN, khoản doanh thu chưa thực hiện là tiền nhận trước của khách hàng thuê đất KCN. Các chủ đầu tư khi thuê đất, cơ sở hạ tầng để thiết lập nhà máy, cơ sở sản xuất - kinh doanh thường cần sự ổn định nên đã thanh toán trước gần như toàn bộ tiền thuê đất. Khoản tiền này sẽ được ghi nhận vào doanh thu của các doanh nghiệp khi đến kỳ, nên được xem là "của để dành" góp phần tạo nên dòng doanh thu ổn định cho các doanh nghiệp.

Triển vọng tăng trưởng nhờ dòng vốn FDI

Quỹ đất cho thuê đang được mở rộng, cộng thêm “của để dành” còn tương đối lớn là cơ sở để các doanh nghiệp bất động sản KCN có thể tiếp tục duy trì doanh số cho thuê đất ổn định trong thời gian tới, nhất là khi sức ép từ chính sách thuế quan của Mỹ đã giảm nhẹ và Việt Nam vẫn là “điểm sáng” thu hút FDI.

Với mức thuế đối ứng áp lên Việt Nam là 20%, Chứng khoán DSC cho rằng đây là tín hiệu tương đối lạc quan với ngành bất động sản KCN khi mức thuế trên không bị lép vế trước những đối thủ cạnh tranh trực tiếp với Việt Nam như Ấn Độ, Brazil và Trung Quốc và khu vực Đông Nam Á. Tuy nhiên, vẫn phải chờ đợi thêm khi các chi tiết trong thỏa thuận thuế quan chưa được thống nhất, đặc biệt là mức thuế 40% áp lên hàng hóa "trung chuyển".

Đơn vị nghiên cứu thị trường Cushman & Wakefield Việt Nam cũng nhận định mức thuế 20% dù vẫn cao hơn đáng kể so với trước năm 2025, nhưng có thể coi là “có thể chịu đựng được” – đủ để khôi phục niềm tin của nhà đầu tư. Từ đó, dòng vốn chững lại trong quý II/2025 đã quay trở lại mạnh mẽ, và Việt Nam trở thành cái tên được nhắc đến nhiều nhất trong trật tự thương mại mới.

Chính sách thuế mới của Mỹ đã trở thành chất xúc tác, tăng tốc xu hướng đa dạng hóa sản xuất ra khỏi Trung Quốc. Trong khi Thái Lan và Malaysia đầu tư mạnh vào hạ tầng KCN, Indonesia khai thác lợi thế dân số trẻ, thì Việt Nam vẫn giữ được vị thế riêng biệt như chi phí nhân công thấp hơn Thái Lan và Malaysia, chi phí sản xuất – logistics cạnh tranh, đặc biệt là vị trí địa lý thuận lợi, vừa giáp Trung Quốc vừa nằm trên các tuyến hàng hải trọng yếu. Bên cạnh đó, môi trường chính trị và chính sách ổn định cũng trở thành “điểm cộng” lớn trong mắt nhà đầu tư toàn cầu.

Bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, nhận định, điểm đáng chú ý là xu hướng dịch chuyển không chỉ dừng ở khâu lắp ráp cuối cùng. Thay vào đó, nhiều doanh nghiệp đang tính toán dịch chuyển cả chuỗi cung ứng sang Việt Nam, nhằm tận dụng sự ổn định chính sách, đặc biệt liên quan đến thuế chuyển khẩu.

Theo bà Trang, xu thế này đã tạo ra lực đẩy rất mạnh cho thị trường nhà xưởng xây sẵn cao cấp, vốn được xem là sản phẩm chiến lược của bất động sản công nghiệp Việt Nam.

Ngoài ra, theo các chuyên gia, việc sáp nhập các đơn vị hành chính cũng sẽ làm giảm phân mảnh trong quy hoạch và tăng sức cạnh tranh giữa các địa phương, từ đó tạo điều kiện để hình thành nhiều khu công nghiệp mới với diện tích lớn hơn, cung cấp thêm lựa chọn cho doanh nghiệp. Điều này tạo ra cơ hội mở rộng các KCN, làm gia tăng sức hút với thị trường bất động sản công nghiệp.

Thêm vào đó, việc sáp nhập tỉnh, thành nếu được thực hiện bài bản sẽ mở đường cho sự hình thành của các hệ sinh thái đô thị - công nghiệp tích hợp, có sức hấp dẫn cao hơn đối với các dòng vốn đầu tư nước ngoài đang ngày càng chọn lọc điểm đến.