Điều 57 của dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) quy định: “các giao dịch bất động sản phải thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản theo quy định của luật này”.
Tại phiên thảo luận về Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) tại chiều ngày 23/6, nhiều ý kiến ĐBQH cho rằng chỉ nên khuyến khích chứ không nên quy định bắt buộc, chỉ cần công chứng là đủ. Bởi việc quy định bắt buộc như vậy làm tăng chi phí, thủ tục hành chính cũng như đảm bảo sự phù hợp với các bộ luật khác có liên quan. Tuy nhiên, cũng có ý kiến cho rằng sàn giao dịch có vai trò quan trọng trong việc giảm thiểu rủi ro trong mua bán bất động sản và thậm chí có chức năng tốt hơn cả văn phòng công chứng.
Chỉ nên khuyến khích chứ không nên quy định bắt buộc
Theo ĐBHQ Phạm Văn Hòa (đoàn Đồng Tháp), quy định giao dịch bất động sản đều phải qua sàn giao dịch là chưa hợp lý. Theo đó, hãy để cho 2 bên tự thỏa thuận như hiện hành, hạn chế tình trạng lợi dụng pháp luật để độc quyền, câu kết để trốn thuế làm cho thị trường bất động sản nhiều rủi ro, tăng chi phí cho khách hàng.
"Chỉ quy định khuyến khích thông qua sàn giao dịch bất động sản mà không bắt buộc, sàn giao dịch này phải chịu trách nhiệm pháp lý khi cung cấp thông tin không đúng, đủ cho khách hàng", ông Hòa cho biết.
Đồng tình với quan điểm này, ĐBQH Cầm Hà Chung (đoàn Phú Thọ) cho rằng, quy định tại Điều 57 gây ra xung đột pháp luật, cụ thể là xung đột với Hiến pháp và Luật Doanh nghiệp.
Phân tích cụ thể, theo đại biểu, Luật Kinh doanh bất động sản bắt buộc doanh nghiệp, người dân phải giao dịch thông qua một đơn vị trung gian, có dấu hiệu ngăn trở quyền tự do kinh doanh theo Điều 33 Hiến pháp năm 2013. Quyền tự chủ kinh doanh và lựa chọn hình thức tổ chức kinh doanh, tự do tìm kiếm thị trường, khách hàng và ký kết hợp đồng theo Điều 7 Luật Doanh nghiệp, quyền tự quyết định và tự chịu trách nhiệm về hoạt động đầu tư, kinh doanh theo Điều 5 Luật Đầu tư.
“Sàn giao dịch bất động sản là doanh nghiệp thông thường không phải cơ quan quản lý nhà nước, không phải là chủ thể cung cấp dịch vụ công theo sự ủy nhiệm của Nhà nước. Vì vậy, việc bắt buộc các chủ thể khác phải sử dụng dịch vụ của doanh nghiệp thông thường tạo nên sự bất bình đẳng, vi phạm các nguyên tắc về bình đẳng trong hoạt động kinh doanh, xung đột với Luật Công chứng”, đại biểu Chung chỉ ra.
Cũng theo đại biểu Chung, sàn giao dịch ngoài chức năng thực hiện các giao dịch mua bán bất động sản, làm trung gian đàm phán, ký kết hợp đồng thì còn phải kiểm tra giấy tờ về bất động sản, đảm bảo đủ điều kiện được giao dịch.
Điều này dẫn đến một phần công việc của sàn giao dịch bất động sản sẽ trùng lắp với công việc của công chứng viên khi thẩm định, đánh giá tính pháp lý của bất động sản bảo đảm đủ điều kiện mua bán. Việc này không đảm bảo tính khách quan với tư cách là nhà môi giới trung gian và bán hàng cho các chủ đầu tư hoạt động vì mục đích kiếm lời.
“Bởi sàn giao dịch bất động sản sẽ tìm mọi cách để bán được sản phẩm cho chủ đầu tư nhiều nhất có thể. Do đó, không có bất kỳ cơ sở nào để bảo đảm rằng sàn sẽ đảm bảo quyền lợi cho người mua bất động sản. Đặc biệt, với những sản phẩm có hồ sơ pháp lý chưa đầy đủ, nhưng có mức chiết khấu cao”, ông nêu quan điểm.
Mặt khác, chính các chủ đầu tư có thể thành lập nên rất nhiều sàn bất động sản để bán sản phẩm cho mình, tạo nên các giao dịch ảo nhằm lũng đoạn thị trường, đẩy giá bán lên cao.
Vì vậy, đại biểu Chung kiến nghị ban soạn thảo rà soát, điều chỉnh, sửa đổi các nội dung trong các điều của dự thảo luật theo hướng tất cả các giao dịch bất động sản có ít nhất một bên là cá nhân tham gia thì bắt buộc phải công chứng.
Bên cạnh đó, khuyến khích nhưng không bắt buộc bất cứ giao dịch nào cũng phải thông qua sàn giao dịch bất động sản. Đồng thời, nên bỏ quy định xác nhận của sàn giao dịch bất động sản là căn cứ để các bên tham gia giao dịch tiến hành các thủ tục tiếp theo.
Có khả năng để trợ giúp cho người mua, người bán
Tranh luận về nội dung này, ĐBQH Hoàng Văn Cường (đoàn Hà Nội) cho rằng, trên thế giới, các thị trường bất động sản hoàn chỉnh quy định môi giới là một nghề chuyên nghiệp và quy định khắt khe với trách nhiệm lớn bởi họ phải kiểm tra đảm bảo tính pháp lý. Nếu như rủi ro pháp lý, người môi giới phải chịu trách nhiệm.
Như vậy, khi mua bán qua sàn, người mua và người bán gần như yên tâm, không phải quan tâm lo về rủi ro, không phải chạy đi, chạy lại như hiện nay.
“Sàn giao dịch rất chuyên nghiệp như thế và chỉ được nhận khoản tiền duy nhất là tiền môi giới. Anh không được phép nhận bất kể một tiền gì chênh lệch với mua bán, anh không được tham gia vào chuyện đó, đưa vào quy định rất chặt như thế”, đại biểu Cường nêu rõ.
Cũng theo đại biểu đoàn Hà Nội, văn phòng công chứng chỉ có kiểm tra xem hợp đồng có hợp pháp không, kiểm tra xem giấy tờ bất động sản này có đủ hay không, còn không thể có chức năng kiểm tra các yếu tố khác đảm bảo tư vấn cho người mua và người bán như sàn.
Chính vì vậy, muốn cho thị trường bất động sản không có tình trạng nhiễu loạn, không có những yếu tố lừa đảo như vừa qua thì luật này phải tập trung vào quy định rất chặt chẽ về môi giới.
“Khi hoạt động môi giới thông qua một văn phòng mà chúng ta gọi là sàn giao dịch thì sàn này phải chuyên nghiệp, có khả năng để trợ giúp cho người mua, người bán, có khả năng để là cánh tay nối dài của Nhà nước để nắm được thông tin thị trường”, đại biểu Cường nêu quan điểm.
Giải trình và làm rõ thêm các ý kiến đại biểu liên quan tới vấn đề này, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị khẳng định, quy định giao dịch qua sàn không làm tăng chi phí bất hợp lý cho chủ đầu tư hay làm tăng giá bán.
Bởi, hiện nay, chi phí quản lý bán hàng của chủ đầu tư thường phải xác định trong khoảng từ 8 đến 10% giá bán, bao gồm các chi phí nhân sự, quảng bá, truyền thông, hoa hồng cho người bán hàng. Chi phí này cũng là chi phí đã được chủ đầu tư tính vào giá bán.
"Việc này có khi còn tiết kiệm chi phí bán hàng cho chủ đầu tư, vì các sàn bất động sản là các đơn vị bán hàng chuyên nghiệp, có sẵn dữ liệu khách hàng, có sẵn liên kết với các sàn và có sẵn các kênh tiếp thị, quảng cáo nên hiệu quả có thể cao hơn.", Bộ trưởng nhìn nhận.
Ngoài ra, với các giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai có nhiều đặc thù như tài sản chưa hình thành, pháp lý của dự án bất động sản phức tạp, điều kiện đưa vào kinh doanh phải được kiểm soát theo thực tế triển khai của dự án. Do đó, Bộ trưởng cho rằng giao dịch qua sàn sẽ giúp đảm bảo công khai, minh bạch, giúp ngăn chặn các hành vi lừa đảo trong giao dịch bất động sản nhằm minh bạch hóa hoạt động của tất cả các chủ thể tham gia thị trường, tránh rủi ro cho người dân.
Tuy nhiên, Bộ Trưởng Nguyễn Thanh Nghị cũng cho biết, cơ quan chủ trì soạn thảo sẽ báo cáo Chính phủ để tiếp tục nghiên cứu kỹ lưỡng, tiếp thu các ý kiến góp ý về nội dung này để đảm bảo hoàn thiện quy định về sàn giao dịch bất động sản cho phù hợp, chặt chẽ, rõ trách nhiệm, đảm bảo quyền lợi của người dân và doanh nghiệp.
Đồng thời, sẽ rà soát, hoàn thiện về việc xác nhận giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản, trách nhiệm của sàn giao dịch bất động sản, nghĩa vụ của sàn giao dịch bất động sản.
