Áp thuế 20% trên lãi chuyển nhượng bất động sản, cần cách tiếp cận đồng bộ, toàn diện

Tại báo cáo số 150/BC-BTC vừa gửi tới Quốc hội, Bộ Tài chính cho biết trong quá trình sửa Luật thuế thu nhập cá nhân, cơ quan này nghiên cứu hai phương pháp tính thuế chuyển nhượng bất động sản. Việc áp dụng phương pháp nào sẽ phụ thuộc vào cơ sở dữ liệu cụ thể liên quan đến bất động sản được chuyển nhượng.

Đáng chú ý, Bộ Tài chính cho hay trong quá trình sửa Luật Thuế thu nhập cá nhân, Bộ này đang nghiên cứu lựa chọn áp dụng giữa hai phương pháp tính thuế, phụ thuộc vào thông tin về giao dịch chuyển nhượng bất động sản.

Theo đó, trường hợp có cơ sở dữ liệu xác định được chính xác giá mua và chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản thì áp dụng phương pháp thu thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản, quyền sử dụng đất bằng: Thuế suất (x) thu nhập chịu thuế.

Trong đó, thuế suất được đề xuất ở mức 20%, tương đồng với thuế suất của tổ chức, doanh nghiệp nộp thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng bất động sản; thu nhập chịu thuế được xác định bằng giá bán trừ tổng chi phí liên quan đến bất động sản chuyển nhượng.

Trường hợp không xác định được giá mua và chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản, thuế thu nhập cá nhân được xác định trên tổng giá chuyển nhượng bất động sản (x) thuế suất 2%.

Bộ Tài chính cho rằng nếu thu thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản trên cơ sở thu nhập chịu thuế xác định bằng giá chuyển nhượng bất động sản theo từng lần chuyển nhượng trừ giá mua bất động sản và các chi phí liên quan thì đảm bảo đúng theo bản chất giao dịch kinh tế và phù hợp với chức năng đánh trên thu nhập phát sinh của sắc thuế TNCN.

Những thách thức đặt ra

Việc thu thuế TNCN dựa trên thu nhập có được từ lãi chuyển nhượng bất động sản được đánh giá là chính sách hiệu quả nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ thổi giá nhà đất, tuy nhiên, theo Bộ Tài chính, để thực hiện được việc tính thuế theo phương pháp nêu trên đạt hiệu quả cần có hai điều kiện.

Thứ nhất, cơ sở dữ liệu về lịch sử giao dịch của thửa đất phản ánh đúng giá cả giao dịch của các lần chuyển nhượng.

Thứ hai, quy định rõ tại văn bản quy phạm pháp luật các khoản chi phí được trừ và điều kiện về hóa đơn, chứng từ chứng minh, cũng như giá vốn của bất động sản chuyển nhượng.

Hiện nay, cơ sở dữ liệu của cơ quan thuế đã có chức năng tra cứu lịch sử giao dịch của thửa đất và tra cứu lịch sử giao dịch của người nộp thuế (từ năm 2018). Tuy nhiên, mức giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng vẫn chưa đảm bảo đúng với giá giao dịch thực tế.

Việc kiểm soát của cơ quan nhà nước để đảm bảo người mua, người bán ghi giá giao dịch trên hợp đồng đúng giá giao dịch thực tế hiện nay vẫn còn nhiều bất cập. Bởi vậy, việc thu nhập cơ sở dữ liệu về giá giao dịch trên thị trường cần thời gian và các công cụ tìm kiếm.

Cạnh đó, với tình hình thực tế hiện nay, việc xác định, chứng minh các chi phí liên quan được trừ khi xác định thu nhập chịu thuế cũng gặp khó khăn, vướng mắc trong quá trình thực hiện do có khá nhiều loại chi phí liên quan đến hoạt động chuyển nhượng bất động sản.

Ngoài các loại chi phí dễ xác định như chi phí mua, chi phí xây dựng, sửa chữa, chi phí làm thủ tục, thì còn các khoản chi phí khó chứng minh như chi phí môi giới, chi phí lãi vay, chi phí bồi thường các bên liên quan... Điều này dẫn đến khó khăn trong việc xác định đúng khoản lãi thu được trên thực tế, đặc biệt trong trường hợp người nộp thuế cố tình khai sai nhằm giảm số thuế phải nộp. Mặt khác, một số bất động sản chuyển nhượng có từ xưa hoặc được thừa kế, cho tặng… nên không xác định được giá vốn.

TS Phạm Thế Anh, Trưởng khoa Kinh tế, Đại học Kinh tế Quốc dân cho rằng, cách đánh thuế theo thu nhập ròng (20%) chưa chắc đạt được hiệu quả mong muốn nếu mục tiêu chính là chống găm giữ bất động sản và điều tiết thị trường.

Cần giải pháp đồng bộ, toàn diện

Theo PGS TS Phan Hữu Nghị, Phó Viện trưởng Viện Ngân hàng - Tài chính (Đại học Kinh tế Quốc dân), phương pháp thu thuế 2% hiện nay là dễ áp dụng và thuận tiện cho cơ quan thuế nhưng lại để ngỏ nhiều lỗ hổng.

Cụ thể, ông Nghị cho rằng trong thực tế, người bán thường kê khai giá chuyển nhượng thấp hơn giá thực tế để giảm số thuế phải nộp, gây thất thu cho ngân sách và làm méo mó thị trường. Do đó, việc quay lại tính thuế dựa trên thu nhập thực tế nếu có đủ cơ sở dữ liệu và hóa đơn, chứng từ sẽ giúp hệ thống thuế phản ánh đúng bản chất giao dịch, tạo ra sự công bằng và minh bạch.

Từ thực tiễn đặt ra, Bộ Tài chính đánh giá cần phải có hệ thống dữ liệu đầy đủ, minh bạch về giá cả, chi phí, hóa đơn và các giao dịch bất động sản. Cơ quan thuế cũng phải có hướng dẫn chi tiết và rõ ràng về những khoản chi phí nào được tính vào giá vốn, cũng như các yêu cầu chứng từ tương ứng.

Bên cạnh đó, cần thiết lập bảng giá bất động sản sát với giá thị trường, do UBND tỉnh, thành phố ban hành, để làm cơ sở tính thuế trong những trường hợp không xác định được giá mua bán thực tế.

Theo các chuyên gia, câu chuyện cải cách chính sách thuế với hoạt động chuyển nhượng bất động sản không đơn thuần là chọn giữa thuế suất 2% hay 20%, mà nằm ở cách tiếp cận tổng thể, minh bạch và nhất quán trong chính sách.

Theo đó, việc lựa chọn phương pháp tính thuế phù hợp phải song hành với xây dựng hệ thống dữ liệu hoàn chỉnh, cải thiện tính tuân thủ của người dân và thúc đẩy sự minh bạch của thị trường. Đồng thời, trong bối cảnh thị trường bất động sản vẫn còn nhiều bất ổn và ngân sách nhà nước cần được bảo đảm một cách bền vững, việc lựa chọn công cụ thuế hiệu quả sẽ là một thước đo quan trọng của năng lực hoạch định chính sách kinh tế quốc gia.