Tại Nghị quyết số 21-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan, khoản 2.2, phần Nhiệm vụ và giải pháp, Nghị quyết đã đưa ra định hướng: Giao đất có thời hạn lâu dài đối với đất xây dựng nhà ở thương mại để bán, ưu tiên chủ yếu là nhà chung cư.
Trong đó, đối với chung cư xây dựng mới, quy định thời hạn sử dụng căn hộ chung cư theo niên hạn xây dựng công trình, gắn với bảo đảm quyền tài sản, chủ sở hữu căn hộ chung cư được quyền thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới chung cư theo quy định khi hết thời hạn.
Viện Nghiên cứu & Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho rằng, đây là định hướng có ý nghĩa quan trọng trong việc hoàn thiện khung pháp lý đối với nhà chung cư, hướng tới giải quyết những tồn tại kéo dài trong công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, đồng thời nâng cao hiệu quả sử dụng đất đô thị.
Tuy nhiên, đây cũng là chính sách tác động trực tiếp đến quyền tài sản của người dân, tâm lý thị trường và xu hướng phát triển các phân khúc bất động sản, do đó cần được thiết kế với lộ trình và cơ chế thực thi phù hợp.
Theo VARS IRE, điểm quan trọng cần được làm rõ là định hướng mới không thay đổi chế độ sử dụng đất đối với nhà ở thương mại để bán. Đất xây dựng nhà ở thương mại vẫn được giao ổn định, lâu dài. Nội dung được điều chỉnh là thời hạn sử dụng căn hộ, được xác định theo niên hạn của công trình xây dựng, tức gắn với tuổi thọ kỹ thuật và mức độ an toàn của tòa nhà.
Đây là cách tiếp cận phù hợp với bản chất của tài sản. Trong khi quyền sử dụng đất có thể ổn định lâu dài thì công trình xây dựng luôn có vòng đời nhất định, chịu tác động của thời gian, chất lượng thi công, điều kiện khai thác cũng như công tác vận hành, bảo trì. Việc xác định thời hạn sử dụng căn hộ theo niên hạn công trình phản ánh đúng đặc tính kỹ thuật của tài sản, thay vì mặc nhiên coi công trình có giá trị sử dụng vĩnh viễn.
Một trong những vấn đề tồn tại nhiều năm qua là hàng trăm khu chung cư cũ tại Hà Nội, TP.HCM và nhiều địa phương đã xuống cấp nghiêm trọng nhưng việc cải tạo, xây dựng lại diễn ra rất chậm.
VARS IRE cho rằng, nguyên nhân quan trọng là thiếu cơ sở pháp lý rõ ràng về thời điểm kết thúc vòng đời công trình cũng như cơ chế xử lý quyền, lợi ích của các chủ sở hữu khi chung cư hết niên hạn sử dụng.
Nếu được cụ thể hóa đầy đủ trong hệ thống pháp luật, quy định mới sẽ góp phần hình thành hành lang pháp lý minh bạch cho hoạt động cải tạo, xây dựng lại chung cư; giảm tình trạng kéo dài đàm phán, khó đạt được sự đồng thuận giữa các chủ sở hữu. Đồng thời nâng cao hiệu quả sử dụng quỹ đất đô thị trong bối cảnh quỹ đất ngày càng hạn hẹp và nhu cầu tái thiết đô thị ngày càng lớn.
Thách thức lớn nhất nằm ở tâm lý thị trường
Mặc dù định hướng chính sách có cơ sở về quản lý đô thị và quản lý vòng đời công trình, nhưng trong ngắn hạn, yếu tố cần được quan tâm nhiều nhất chính là phản ứng của thị trường.
Thực tế, phần lớn người dân Việt Nam vẫn coi nhà ở là tài sản tích lũy lâu dài và có giá trị truyền đời. Tâm lý ưu tiên quyền sở hữu ổn định, lâu dài đã hình thành trong nhiều năm. Vì vậy, bất kỳ thông tin nào liên quan đến việc "giới hạn" thời gian sở hữu đều có thể khiến người dân xuất hiện tâm lý lo lắng.
Nếu không được truyền thông và quy định rõ ràng, người mua nhà có thể hình thành cảm giác "trả tiền một lần nhưng chỉ được sử dụng trong thời hạn nhất định". Điều này có thể ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ chung cư, khiến một bộ phận nhu cầu dịch chuyển sang nhà thấp tầng hoặc đất nền do tâm lý ưu tiên tài sản gắn với quyền sở hữu lâu dài.
Trong khi đó, quỹ đất, đặc biệt tại khu vực trung tâm các đô thị lớn, ngày càng khan hiếm và không đủ để đáp ứng nhu cầu phát triển nhà ở thấp tầng. Vì vậy, theo VARS IRE, thách thức lớn nhất của chính sách không nằm ở tính hợp lý về mặt kỹ thuật, mà nằm ở khả năng tạo dựng niềm tin và sự đồng thuận của thị trường.
VARS IRE cho rằng, điểm cốt lõi của định hướng không phải là quy định thời hạn sử dụng căn hộ, mà là quy định "gắn với bảo đảm quyền tài sản" của chủ sở hữu.
Điều này đồng nghĩa với việc khi công trình hết niên hạn sử dụng, quyền và lợi ích hợp pháp của người sở hữu căn hộ vẫn tiếp tục được bảo vệ thông qua cơ chế tham gia xây dựng lại chung cư theo quy định.
Tuy nhiên, để quy định này thực sự đi vào cuộc sống, cần tiếp tục làm rõ nhiều nội dung quan trọng như: Tiêu chí xác định niên hạn sử dụng công trình trên cơ sở tiêu chuẩn kỹ thuật; Điều kiện, trình tự và thẩm quyền xác định công trình hết niên hạn sử dụng; Cơ chế thực hiện nghĩa vụ tài chính khi xây dựng lại chung cư; Quyền lợi của chủ sở hữu sau khi công trình được xây dựng mới; Phương án xử lý đối với các trường hợp không thống nhất hoặc không đủ khả năng tài chính tham gia.
Đây mới là những yếu tố quyết định tính khả thi của chính sách cũng như khả năng tạo dựng niềm tin cho người dân và thị trường. Để chính sách đạt được mục tiêu quản lý nhưng không tạo ra tác động tiêu cực đối với thị trường bất động sản, VARS IRE kiến nghị một số giải pháp.
Thứ nhất, cần quy định rõ tiêu chí xác định niên hạn sử dụng công trình trên cơ sở tiêu chuẩn kỹ thuật, bảo đảm minh bạch, thống nhất và dễ áp dụng.
Thứ hai, cần cụ thể hóa cơ chế bảo đảm quyền tài sản của chủ sở hữu căn hộ khi công trình hết niên hạn, đặc biệt là quyền tham gia tái thiết, quyền được bố trí nhà ở sau khi xây dựng lại và cơ chế phân chia quyền, nghĩa vụ tài chính.
Thứ ba, cần xây dựng quy định chuyển tiếp và lộ trình áp dụng phù hợp đối với các dự án chung cư xây dựng mới nhằm hạn chế tâm lý bất ổn và tránh gây xáo trộn thị trường trong giai đoạn đầu triển khai.
Thứ tư, cần đẩy mạnh công tác truyền thông để người dân hiểu đúng bản chất của chính sách. Việc quy định thời hạn sử dụng căn hộ không làm mất quyền sử dụng đất lâu dài, mà hướng tới quản lý vòng đời công trình, bảo đảm an toàn công trình và bảo vệ quyền lợi của người dân khi chung cư hết niên hạn sử dụng.
VARS IRE cho rằng, việc quy định thời hạn sử dụng căn hộ theo niên hạn công trình là một định hướng phù hợp với yêu cầu phát triển đô thị hiện đại và quản lý vòng đời công trình, đồng thời có thể góp phần tháo gỡ điểm nghẽn trong cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ.
Tuy nhiên, để đảm bảo hiệu quả của chính sách cần lưu ý bảo đảm quyền tài sản, tính minh bạch của cơ chế thực hiện và khả năng tạo dựng niềm tin đối với người dân và thị trường. Chỉ khi ba yếu tố này được bảo đảm đồng thời, chính sách mới có thể đạt được mục tiêu phát triển đô thị bền vững, đồng thời duy trì sự ổn định và sức hấp dẫn của phân khúc căn hộ chung cư.
