Trung Quốc làm gì để giải cứu thị trường bất động sản?

Tại Trung Quốc, cuộc khủng hoảng kéo dài của lĩnh vực bất động sản đến nay vẫn chưa có hồi kết.

Một số công ty bất động sản hàng đầu nước này đã rơi vào cảnh vỡ nợ, khi doanh số bán sụt giảm mạnh gây ra khó khăn lớn về thanh khoản.

Những vấn đề của lĩnh vực này gây ảnh hưởng không nhỏ đến nhiều lĩnh vực khác của nền kinh tế lớn thứ hai thế giới. Đây là lý do tại sao Chính phủ Trung Quốc đã phải triển khai nhiều biện pháp mạnh để “giải cứu” thị trường.

Các nhà phát triển bất động sản lao đao

“Gã khổng lồ” bất động sản Trung Quốc Country Garden hồi tháng 3/2024 thông báo sẽ trì hoãn việc công bố kết quả kinh doanh hàng năm, dấu hiệu mới nhất cho thấy lĩnh vực bất động sản Trung Quốc chưa thoát khỏi khủng hoảng.

Country Garden, từng là nhà phát triển bất động sản lớn nhất Trung Quốc, gánh khoản nợ khoảng 194 tỷ USD. Công ty đã chính thức vỡ nợ trên số nợ nước ngoài 11 tỷ USD vào cuối năm ngoái.

Tháng 2/2024, Country Garden đã nhận được đơn yêu cầu thanh lý tài sản ở Hong Kong (Trung Quốc) từ một chủ nợ vì chậm thanh toán khoản vay 1,6 tỷ HKD (204 triệu USD).

Country Garden cho biết ngành bất động sản Trung Quốc đang “không ổn định,” khiến công ty gặp khó khăn hơn trong mọi hoạt động. Doanh số bán của nhà phát triển bất động sản này đã sụt giảm kể từ năm ngoái.

Vào tháng 2/2024, doanh số bán theo hợp đồng của Country Garden giảm 85%, mức giảm hàng tháng lớn nhất trong ít nhất 7 năm. Công ty kêu gọi các chủ nợ kiên nhẫn và nói thêm rằng công ty vẫn tiếp tục phát triển các dự án nhà ở.

Country Garden thông báo với một số chủ nợ nước ngoài về kế hoạch công bố đề xuất tái cơ cấu nợ trong nửa cuối năm nay. Nếu đưa ra được đề xuất tái cơ cấu nợ và được phê chuẩn thực hiện, Country Garden có thể trì hoãn việc thanh lý tài sản. Yêu cầu thanh lý tài sản đối với Country Garden sẽ làm xấu đi triển vọng của lĩnh vực bất động sản Trung Quốc.

Danh sách các công ty bất động sản Trung Quốc vỡ nợ ngày càng tăng kể từ khi lĩnh vực này rơi vào cuộc khủng hoảng chưa từng có vào giữa năm 2021 và nhiều công ty theo yêu cầu của tòa án phải thanh lý tài sản.

China Evergrande Group, công ty bất động sản nợ nần nhất thế giới với số nợ 300 tỷ USD, đã nhận phán quyết thanh lý tài sản của một tòa án Hong Kong vào cuối tháng 1/2024, do không đưa ra được một kế hoạch tái cơ cấu nợ cụ thể hơn hai năm sau khi vỡ nợ nước ngoài. Evergrande đang phải đối mặt với quá trình tái cơ cấu phức tạp mà một số nhà đầu tư cho rằng có thể kéo dài hơn một thập kỷ.

Evergrande cũng bỏ lỡ một loạt thời hạn công bố kết quả kinh doanh vào năm 2021 và 2022. Công ty cũng lần đầu tiên cảnh báo các nhà đầu tư về những khoản nợ khổng lồ và căng thẳng trong lĩnh vực bất động sản của Trung Quốc. Điều này ảnh hưởng đến nhiều lĩnh vực của nền kinh tế lớn thứ hai thế giới và tiếp tục gây tác động cho đến nay.

Một “ông lớn” khác trong ngành bất động sản Trung Quốc là China Vanke cũng gặp khó khăn. Công ty có trụ sở tại Thâm Quyến, xếp thứ 2 về doanh số bán vào năm ngoái, đã báo cáo lợi nhuận giảm 46% trong năm 2023 vào ngày 29/3.

Đầu tháng 3/2024, Moody's đã hạ mức xếp hạng tín nhiệm của Vanke xuống mức không đáng đầu tư, với lý do tình trạng thanh khoản của công ty ngày càng tồi tệ.

Truyền thông Trung Quốc ngay sau đó đưa tin rằng 12 ngân hàng lớn, bao gồm sáu ngân hàng lớn nhất thuộc sở hữu nhà nước, đang đàm phán để cung cấp một khoản vay khẩn cấp nhằm tránh đi theo “vết xe đổ” của Evergrande và Country Garden.

Về tình hình thị trường, trong tháng 4/2024, giá nhà mới tại Trung Quốc giảm 3,1% so với cùng kỳ năm ngoái, kéo dài chuỗi giảm giá 10 tháng liên tiếp.

Mức độ giảm mạnh và rộng khiến nhiều chuyên gia cho rằng đó là nguyên nhân khiến Trung Quốc triển khai nhiều giải pháp mạnh nhất từ trước đến nay để giải cứu thị trường bất động sản.

Các giải pháp hỗ trợ

Chính phủ Trung Quốc đang nỗ lực khôi phục ngành bất động sản đang gặp khó khăn, điều không chỉ làm suy yếu niềm tin của người mua nhà, doanh nghiệp và nhà đầu tư mà còn đe dọa nền kinh tế nói chung.

Trong nỗ lực hỗ trợ lĩnh vực bất động sản, trong tháng 5/2024, Trung Quốc đã công bố kế hoạch cấp vốn vay trị giá 300 tỷ nhân dân tệ (41 tỷ USD), động thái có thể thúc đẩy khoản tín dụng ngân hàng trị giá 500 tỷ USD cho các doanh nghiệp nhà nước (SOE) tại địa phương mua những căn nhà đã hoàn thiện và chưa bán được.

Các ngân hàng Trung Quốc dự kiến sẽ cấp các khoản vay với lãi suất thấp hơn cho các SOE thông qua cơ chế được ngân hàng trung ương hỗ trợ để mua nhà từ các nhà phát triển với “giá hợp lý” và chuyển thành nhà ở giá rẻ.

Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc (PBoC, ngân hàng trung ương) và Cơ quan Quản lý Tài chính Quốc gia cũng quyết định tỷ lệ trả trước tối thiểu cho các khoản thế chấp nhà ở thương mại của cá nhân sẽ giảm xuống còn 15% đối với ngôi nhà đầu tiên và 25% đối với ngôi nhà thứ hai, hủy bỏ mức sàn lãi suất thế chấp.

Từ ngày 18/5, PBoC cũng hạ 0,25 điểm phần trăm lãi suất cho vay từ quỹ dự phòng nhà ở cá nhân mà người sử dụng lao động và người lao động đóng góp hàng tháng để hỗ trợ mua nhà. Lãi suất cho vay kỳ hạn 5 năm cho người mua ngôi nhà đầu tiên chỉ còn 2,35%/năm, trên 5 năm còn 2,85%.

Theo các nhà phân tích, kế hoạch chuyển đổi những ngôi nhà chưa bán được thành nhà ở giá rẻ nhằm giải quyết lượng tồn kho lớn của Trung Quốc khó có thể giúp ích cho các nhà phát triển đang kẹt tiền mặt do quy mô hạn chế của chương trình và giá có thể thấp.

Một số nhà phát triển bất động sản tư nhân cho rằng có rất ít các dự án của họ được chọn vì cơ sở cho vay không đủ và chương trình này dự kiến chỉ triển khai ở các thành phố lớn vốn đã có sẵn nhà ở giá rẻ.

Tâm lý thận trọng của các nhà phát triển bất động sản có thể là một thách thức đối với Trung Quốc, khi nhiều biện pháp hỗ trợ trong hai năm qua chưa thể vực dậy được lĩnh vực vốn đóng góp 25% GDP và vẫn là lực cản lớn đối với nền kinh tế này.

Các nhà phân tích tại Citi và Bank of America cho rằng cần phải giảm giá nhà 50% để đảm bảo lợi nhuận khiêm tốn cho các SOE. Thêm vào đó, ngay cả khi các chủ đầu tư có thể thu lợi từ việc bán căn hộ đã hoàn thiện cho các SOE, chính quyền địa phương có thể yêu cầu số tiền thu được sử dụng để hoàn thành các dự án hiện tại thay vì trả nợ.

Nhà phân tích Esther Liu của S&P Global Ratings nhận định chỉ một số ít nhà phát triển bất động sản gặp khó khăn sẽ được hưởng lợi từ kế hoạch của chính phủ, khi việc hoàn thiện các căn nhà đang xây dựng vẫn là khó khăn mà các chủ đầu tư hiện phải đối mặt.