Ngành bất động sản Trung Quốc vẫn ở trong 'đám mây đen': Các doanh nghiệp sắp vỡ nợ hơn 10 tỷ USD trái phiếu

Cuối năm 2022, chính phủ Trung Quốc thông báo sẽ ổn định thị trường bất động sản và mở cửa nền kinh tế sau 3 năm đại dịch. Tuy nhiên, cho đến nay, những sự kiện tín dụng bất ổn nhất trong lịch sử doanh nghiệp hiện đại của Trung Quốc vẫn chưa kết thúc.

Tình trạng vỡ nợ đang quay trở lại với ngành bất động sản ở nền kinh tế lớn thứ 2 thế giới. Ngày 14/5, KWG Group Holdings Ltd., một trong số ít các nhà phát triển đã được chính phủ bảo lãnh cho đợt phát hành trái phiếu NDT mới nhất, cho biết họ không thể thanh toán khoản tiền gốc 119 triệu USD, dẫn đến tình trạng vỡ nợ chéo đối với toàn bộ trái phiếu trị giá 4 tỷ USD.

Trong khi đó, trái phiếu được Powerlong Real Estate Holdings Ltd. phát hành sụt giá trong những ngày gần đây. Nguyên nhân là do các nhà đầu tư không nhận thấy nhiều cơ hội để công ty này thanh toán khoản trái phiếu 15,9 triệu USD đáo hạn vào cuối tháng 5.

Theo ước tính từ HSBC Holdings Plc, thị trường trái phiếu bất động sản định danh bằng USD có lãi suất cao của Trung Quốc sẽ chứng kiến những vụ vỡ nợ trị giá 10,1 tỷ USD trong năm nay, sau khi đạt mức kỷ lục là 63,7 tỷ USD vào năm 2022. Ngân hàng này cũng chỉ ra những mối rủi ro tín dụng kéo dài đối với China SCE Group Holdings Ltd. và Central China Real Estate Ltd.

Vậy tại sao các nhà phát triển này lại không thể đáp ứng các nghĩa vụ nợ?

Cuối năm ngoái, các chủ nhà Trung Quốc bày tỏ thái độ bất bình trước các dự án xây nhà bị trì hoãn và đe doạ sẽ không thanh toán các khoản thế chấp. Khi đó, Bắc Kinh đã đưa ra nhiều nỗ lực để đảm bảo rằng các nhà phát triển có thể bàn giao các căn hộ đã bán trước cho khách hàng.

Theo đó, rất nhiều nguồn lực đã được triển khai nhanh chóng: Các ngân hàng thuộc sở hữu nhà nước nhanh chóng phê duyệt khoản vay của các nhà phát triển, các thành phố cũng tự lập quỹ giải cứu.

Bắc Kinh có thể cho rằng sứ mệnh của họ đã hoàn thành. Các dự án bất động sản đang được hoàn thiện và giá nhà cũng tăng trong 3 tháng liên tiếp.

Tuy nhiên, chính quyền các địa phương lại đang gặp khó khăn. Hiện tại, họ phải thắt chặt quy trình giám sát đối với hoạt động bán trước nhà. Đối với họ, việc bảo vệ người tiêu dùng quan trọng hơn nhiều so với việc các nhà phát triển có thể thanh toán trái phiếu USD hay không.

KWG cho rằng đó chính là nguyên nhân khiến họ vỡ nợ. Họ cho biết, do “yêu cầu của các chính sách ở địa phương”, phần lớn lớn các khoản tiền của họ “được ký quỹ bằng hoạt động bán nhà trước trong các tài khoản ngân hàng được chỉ định, nhằm đảm bảo các dự án được hoàn thành”. Bởi vậy, dù đã nỗ lực rất nhiều, nhưng việc thanh toán nợ nước ngoài của KWC đang đối mặt với “áp lực liên tục”.

Bán nhà trước từ là căn hộ được mua trước khi dự án được xây dựng. Đây là mô hình kinh doanh phổ biến trên thị trường bất động sản Trung Quốc. Sau khi hợp đồng được ký kết, khoản đặt cọc của người mua và thế chấp từ ngân hàng được chuyển vào một tài khoản ký quỹ.

Về lý thuyết, nhà phát triển chỉ có thể sử dụng số tiền đó khi hoạt động xây dựng được triển khai. Song, một số công ty đã tự ý lấy số tiền đó để sử dụng cho mục đích khác, khiến nhiều dự án bị đình trệ và người mua bức xúc. Bởi vậy, các thành phố muốn kiểm soát gắt gao hơn về cách các nhà phát triển sử dụng khoản tiền này.

Việc các nhà phát triển chưa được sử dụng khoản ký quỹ chắc chắn sẽ khiến nhiều trong số họ gặp thách thức. Năm ngoái, tiền gửi của người tiêu dùng và các khoản tạm ứng chiếm khoảng 1/3 nguồn vốn của các nhà phát triển. Trong khi đó, các khoản vay ngân hàng chỉ chiếm khoảng 12%. Việc chính quyền địa phương thắt chặt quy định sẽ là “đòn chí mạng” với những công ty vốn có khả năng tài chính yếu kém.

Bởi vậy, “nỗi đau” của các nhà phát triển Trung Quốc vẫn chưa kết thúc. Khi triển vọng kinh tế vẫn không chắc chắn, thì liệu các nhà xây dựng thuộc sở hữu tư nhân có thể tồn tại hay không? Câu trả lời phụ thuộc vào sự hỗ trợ từ chính phủ.