Thực hư chuyện căn hộ phía Nam “chốt” giao dịch 80-90% giỏ hàng

So với cùng kỳ năm ngoái, thị trường bất động sản TP.Hồ Chí Minh và các khu vực lân cận ghi nhận sức cầu tích cực, đặc biệt ở phân khúc căn hộ.

Dữ liệu từ đơn vị nghiên cứu thị trường DKRA Consulting chỉ ra, trong các tháng gần đây sức cầu chung toàn thị trường căn hộ phía Nam tiếp tục khởi sắc, gấp 5,7 lần so với cùng kỳ, giao dịch tập trung phần lớn ở các dự án tại TP.Hồ Chí Minh mới (bao gồm TP.Hồ Chí Minh – Bình Dương – Bà Rịa Vũng Tàu). Cùng với đó, mặt bằng giá căn hộ sơ cấp và thứ cấp đều ghi nhận tăng trung bình từ 2-6% trong vòng 1 tháng.

Dẫu vậy, ghi nhận thực tế cho thấy, giao dịch mua bán căn hộ trên thị trường chưa thực sự bùng nổ. Các chủ đầu tư tích cực ra hàng song giao dịch chưa đạt như kỳ vọng. Việc công bố “chốt” từ 80-95% trên giỏ hàng mở bán thực chất số lượng bán được khá ít.

Khác với thời điểm trước, thay vì mở giỏ hàng 500-1.000 căn/đợt thì hiện nay các chủ đầu tư phần lớn chỉ mở bán từ 100-300 căn/đợt. Tỷ lệ tiêu thụ đạt 50-60% trong ngày mở bán đã là tín hiệu tích cực. Con số 80-90% chủ yếu được công bố trên truyền thông để làm bước đệm/hiệu ứng cho việc mở bán đợt tiếp theo.

Chẳng hạn, mới đây, một dự án tại Bình Dương (cũ, nay là TP.Hồ Chí Minh) mở bán khoảng 300 căn, lượng tiêu thụ thực tế (ráp căn) trong ngày mở bán được khoảng 148 căn, tức chiếm chưa tới 50% giỏ hàng. Sau ngày mở bán môi giới tiếp tục ráp căn với các khách hàng, nâng tổng số lượng ghi nhận trong đợt khoảng 180 căn, chiếm khoảng 60%. Dẫu vậy, khi công bố trên truyền thông, chủ đầu tư dùng con số 80-90% giỏ hàng công bố được tiêu thụ. Điều này cũng dễ hiểu khi chủ đầu tư muốn tạo hiệu ứng tốt để mở bán các đợt tiếp theo.

Chưa kể, con số 80-90% có thể chỉ là lượng booking (giữ chỗ), không thể hiện giao dịch thực tế trong ngày mở bán. "Booking" - thuật ngữ phổ biến trong hoạt động mua bán bất động sản, người mua đặt một khoản tiền cho quyền mua khi chủ đầu tư ra giá chính thức và mở bán. Theo đó, việc booking không phải là một giao dịch mua bán thực sự, bởi không có ràng buộc pháp lý, có thể bị hủy bất cứ lúc nào. Theo đó, những con số "nổ" booking có thể đều do môi giới đưa ra.

Hiệu ứng tạo “sóng” thị trường bằng các cụm từ như “cháy booking” “hết hàng” hay “cơ hội cuối cùng”… vẫn diễn ra ở một số dự án. Điều này tạo tạo cảm giác như thị trường bất động sản đang rất "nóng", người mua đang tranh giành từng suất. Tuy nhiên, thực tế, ở một số dự án hoạt động mua bán diễn ra khá chậm.

Theo ghi nhận, nhu cầu nhà ở của người mua là có nhưng chưa bùng nổ. Hoạt động mua bán ở mức ổn định hơn giai đoạn trước và phân bổ không đồng đều giữa các dự án. Các dự án căn hộ giá vừa túi tiền (35-40 triệu đồng/m2) tiêu thụ ổn định, trong khi phân khúc giá từ 50-70 triệu đồng/m2 chậm nhịp hơn.

Chia sẻ mới đây, đại diện một doanh nghiệp địa ốc phía Nam cho hay, tâm lý e dè với bất động sản của người mua vẫn hiện hữu. Họ không sẵn sàng vay ngân hàng để mua nhà như giai đoạn trước. Chưa kể, dù đã mua căn hộ nhưng nhịp thanh toán theo giai đoạn từ phía người mua cho chủ đầu tư bị chậm thể hiện tài chính không dồi dào. Có người mua đóng được 20% giá trị căn hộ và không có tiền để đóng vào tiếp, chủ đầu tư phải vào để hỗ trợ hồ sơ vay ngân hàng. Chính tài chính hạn hẹp (số đông) đã cản trở thanh khoản thị trường bất động sản.

Trong một khảo sát mới đây của One Mount Group cho thấy, nhu cầu mua bất động sản vẫn ở mức cao nhưng hành vi mua đã có sự dịch chuyển. Họ tiếp cận thị trường với tư duy tài chính rõ ràng, cân nhắc kỹ lưỡng và chuẩn bị dài hạn về tài chính.

Dữ liệu khảo sát ghi nhận 57% khách hàng dự định mua bất động sản trong vòng một năm tới - giảm nhẹ so với 65% của thời điểm cuối 2024. Đây là tín hiệu cho thấy người đã có tâm lý thận trọng hơn, không còn quá nóng lòng ra quyết định trong ngắn hạn. Điều này phần nào thể hiện rằng người mua đang tạm thời “lùi lại một bước” quan sát thị trường và đánh giá thông tin kỹ lưỡng, nhất là trong bối cảnh mặt bằng giá đều neo ở mức cao.